西部矿业微利出售两处物业 三大蹊跷或存关联交易

　　每经记者 刘明涛 实习记者 唐强

　　近年来，高企的房价让无房者兴叹，让有产者欣喜。如果现在能够以2007、2008年相近的房价购买到两处北京的房产，相信任何人都不会有丝毫犹豫，因为2008~2010年，正是北京房价飞涨的年代。

　　如今真有这样的好事——上市公司西部矿业(601168，收盘价11.63元)将其在北京的两处物业转卖他方，而卖价较周边同类房产价格低了至少三成。接盘方为两家企业，而这两家企业是指定的接手方。尽管捂在手里长达3~4年，但西部矿业从该笔交易中获利只有可怜的5.5%，远低于银行同期存款。

　　除了价格极低外，《每日经济新闻》记者还发现，上述交易还有两大蹊跷之处：为何要指定买方，交易对手疑似存在关联关系。

　　蹊跷一：

　　指定两买家接手

　　西部矿业10月19日发布公告称，公司将北京慧科大厦的房产出售给福建银森集团有限公司(以下简称福建银森)，出售价格为1.26亿元；将火器营路大楼的房产出售给北京发德宝投资有限公司(以下简称北京发德宝)，出售价格为1.14亿元；上述两处房产出售总价为2.4亿元。

　　实际上早在7月，西部矿业就与中德(中国)环保公司(以下简称中德公司)协商并达成相关意向，将北京慧科大厦和火器营路大楼进行捆绑出售；在具备转让条件后，由中德公司指定的受让方购买上述两处房产。而福建银森集团和北京发德宝正是其指定的两家买方。

　　一切看来都似乎合情合理，但此举仍引起业界诸多质疑，为什么要将这两处房产卖给上述两家指定方呢？

　　资料显示，西部矿业于2007年、2008年分别购置了北京慧科大厦与北京火器营路大楼两处房产，当时公司付出的原始购置成本为2.28亿元，其中购买价款合计1.97亿元，其余为交易费用和装修费用。

　　通过粗略计算，西部矿业此次出售这两处房产的售价仅高出原始购置成本1260万元。上述两处房产截至9月30日的账面摊余价值合计2.08亿元，出让方应承担的交易税金合计995万元，西部矿业此次固定资产处置净收益合计2260万元。

　　西部矿业还委托了第一太平戴维斯对其进行评估，评估结果显示，建筑面积为6588.93平方米的北京慧科大厦均价在2.2万元/平方米左右；海淀区火器营路大厦共6193.76平方米，每平米均价为1.84万元。

　　《每日经济新闻》记者发现，西部矿业购买这两处房产的时间是在2007年和2008年，但公司卖出这两处房产的收益率仅为5.5%。如此看来，用接近房价暴涨前的价格购买暴涨后的房产，福建银森与北京发德宝岂不是捡了一个大便宜？

　　蹊跷二：

　　售价远低于周边市价

　　西部矿业通过出售房产后仅得到5.5%的收益率，有投资者便指出该资产或遭贱卖。带着这些疑问，《每日经济新闻》记者近日对这两处房产进行了实地调查。

　　其中，慧科大厦坐落于西四环中部，位居五棵松奥运商圈核心，是一座高标准配置的写字楼。由于近来该地段周围都在新建房屋，慧科大厦一幢孤零零的大楼略显 “孤单”。记者进入大楼注意到，该楼不算太新，在售物业也只剩下8层一处房产。记者打电话向慧科大厦内部房产租赁中心询问得知，8层业主的卖价为3.5万元/平方米。

　　值得注意的是，慧科大厦早在2009年左右就已经销售完毕。该大厦有关人员表示，现在仅有部分二手房转售，价格应该在3万元以上。

　　记者又以投资者身份咨询荣超商业地产，其业务人员王辉介绍，北京慧科大厦属于甲级写字楼，地段还比较好，目前的市场价格在3.6万元左右。另外，21世纪安信瑞德大河庄苑营业部黄谦也告诉记者，慧科大厦能够卖到3.5万~4万元/平方米。

　　综合慧科大厦内部工作人员以及相邻中介的说法，慧科大厦的均价应当在3万元/平方米以上，相比西部矿业2.2万元/平方米的卖价高出至少36%。

　　随后，记者又奔赴火器营路。根据西部矿业公告，公司位于火器营路1号的商业独栋项目处于北京西北，该商业楼分为地下一层和地上两层，每层面积约3059.51平方米。

　　不过，记者询问过的周边居民以及居民楼保安，均不清楚火器营路1号的具体位置。记者只好打听与火器营路相邻的西顶路、老营房路以及蓝靛厂路附近的房产销售价格，经多方询问后得知，火器营路周边的居民楼均价在4万元/平方米左右，而写字楼稍微便宜一些，但也达到了3.4万元/平方米的价格。

　　从记者的实地调查来看，火器营路1号大楼周边房价也均在3万元以上，这与公司1.84万元/平方米的售价相比，价差更是高达63%。

　　蹊跷三：

　　3家公司疑似关联方

　　除此之外，西部矿业此次出售过程中，受西部矿业委托销售上述两处房产的中德(中国)环保公司和两家买方福建银森与北京发德宝，这三者的关系扑朔迷离，疑似存在关联关系。

　　西部矿业的公告表示，中德公司与其指定的福建银森及北京发德宝无任何关联关系。

　　公开资料显示，中德公司系外国法人独资设立的有限责任公司，成立于2009年，注册地为北京市海淀区板井路79号3层。其主营业务为研发、委托生产垃圾焚烧炉及配件；固体废物污染的治理；技术咨询、技术服务；销售自产产品；施工总承包。

　　作为买方之一的福建银森则成立于1998年1月，同时也是一家涉及固废处理、污水处理、能源等业务的综合性产业集团。

　　北京发德宝则成立于2010年5月，注册地海淀区板井路79号3层东侧，法代余桂州。《每日经济新闻》根据注册地址发现，北京发德宝与中德公司应该是同属一层楼的“邻居”。

　　鉴于存在如此巧合的情况，记者对这两家公司在北京注册地址进行实地调查发现，仅有中德公司在此地办公，并未出现北京发德宝公司的相关信息。

　　另外，记者又以业务为由致电福建银森，该公司一位陈姓主任表示，福建银森总裁就是余桂州(与北京发德宝法定代表人同音，不过尚不能确定二者是否为同一人)，公司的确购买了北京慧科大厦。但是对于北京发德宝，该主任则不愿多谈，仅表示同属一个集团。

　　记者还从中德公司咨询了解到，余桂州是该公司的总裁，但他一般在福建银森办公。

　　由此可以看出，“余桂州”这个姓名同时贯穿上述3家公司，这不得不让人产生联想。面对这样复杂的关系结构网，中德公司与其指定的福建银森及北京发德宝究竟有何关联，着实让人生疑。

　　公司回应：

　　售价由评估公司给出

　　针对上述蹊跷的现象，《每日经济新闻》记者致电西部矿业，公司董秘办工作人员表示，此次出售的固定资产为公司的闲置房产，卖出后可以回笼资金，减少公司资金占用，有利于降低财务等费用。

　　那么公司早在2007和2008年就买下了这两处房产，为何始终将其闲置，并且一直未对外出租？该工作人员则称，一直没有太多用处，所以就闲置了。

　　对此，记者咨询到21世纪安信瑞德房地产经纪公司业务员王浩，他表示，火器营路1号位于北京四环以内，此区域是学校、政府事业单位集中地，附近公寓住宅较多，因而其市场价格也相对较高。该物业适合经营百货商场和规模型超市，出租应该也很容易，但是近年来一直空置，王浩对此表示难以理解。

　　2007~2011年期间，北京房价大幅攀升，而西部矿业从这两处房产仅获利5.5%，甚至远低于银行利率。西部矿业为何不以更高的市场均价出售旗下房产呢？

　　记者指出，北京慧科大厦和火器营路1号商业独栋被出售的价格在2万元/平方米附近，而这两处房产周边的住宅公寓和商业房产市场价格均大幅高于该价格，都在3.4万~4万元的区间内浮动。

　　西部矿业上述工作人员并未否定记者观点，仅表示处置资产所得资金主要用于补充公司流动资金，出售价格是经过相关评估机构得出的结果，有任何疑问可直接咨询第一太平戴维斯房地产评估有限公司。随后记者联系到该评估公司，其评估部负责人洪涛却以商业机密为由拒绝发表看法。

　　此前，西部矿业仅公告了这两处房产的评估结果，但并未发布相关评估报告。九鼎房地产交易评估有限公司评估师李彬告诉记者，由于资料有限，难以对上述物业进行有效评估，不过按照常理来看，上述房产不应低于周边平均价格太多。

　　记者问及中德公司以及其指定的买方福建银森及北京发德宝时，该工作人员表示不清楚具体情况。