招商地产北京楼盘问题频出 难回一线阵营

　　《投资者报》记者 何凤丹

　　刚“得意”拿下北京来广营地块的招商地产(000024.SZ)，日前却陷入品牌形象危机。其在北京的“公园1872”项目因问题百出而连遭业主维权，另一项目“招商嘉铭珑原”也因开发商的傲慢态度而饱受诟病。

　　新拿下的来广营地块，虽然普遍为外界看好，但是接近招商地产的人士告诉《投资者报》记者，招商地产此前在京的“傲慢”态度早已在购房者间流传，必将会影响其新项目的顺利销售。

　　“公园1872”问题百出 官司不断

　　2月18日上午9点，北京朝阳区红领巾公园东侧， “公园1872”小区的几十名业主齐聚项目售楼处，抗议招商地产28万元~38万元的“天价车位”及“车位只卖不租”的行为。

　　“维权”现场的一位业主告诉《投资者报》记者，此次的“天价车位”只是业主维权的导火索，事实上，“公园1872”项目从拿地起就状况百出，官司和维权从未间断。

　　北京住建委网站显示，招商上苑(即公园1872)销售项目为朝阳区东八里庄危改小区住宅、办公、商业及地下车库。此危改工程本由朝阳区房地产经营开发公司建设，但招商地产于2004年12月经转手正式获得了该土地使用权。

　　然而，项目在拆迁过程中争议颇多。因招商地产不愿给拆迁户安置回迁房，故遭到拆迁户的集体抗议，甚至上升至法律程序。相关业主透露，拆迁户的官司持续多年，目前还未完全平息。

　　转手获得该项目后，招商地产开始在此“危改小区”建设公寓等高档住宅。2008年年底，项目开盘时曾以5000元/平方米的高装修标准吸引众多购房者的目光，其中不乏多位外籍人士。但是自2009年第一批业主开始收房后，质疑装修质量的声音就从未停歇。

　　林女士是较早购买公园1872的一位业主，因看重招商地产的国企背景，当时她和丈夫共购买了2套住宅，分别在2号楼和3号楼。但两套房都没让林女士省心，尤其是最早收房的3号楼，其空调问题逼迫林女士和其他业主不得不多次找招商地产和招商物业谈判。

　　事情回溯到2009年，当年3号楼刚收完房，林女士等业主们却被告知要交纳空调“上水费”，因开发商配套的空调是老式的“水机”，冬季需要上水，夏季需要卸水。因此第二年业主又被要求交纳“卸水费”。事前毫不知情的业主们于是多次找开发商和物业谈判，强烈抗议交纳空调相关费用。

　　一直到2011年，“谈判”了近两年的业主们才终于得到招商方面的回应，称从今往后10年都不用业主交空调上水及卸水费。但随后正式的公示中，招商又“变卦”把10年缩短成了5年。在业主们的再次抗议后，招商地产相关负责人傲慢表示：“今后再也不会有时间跟你们开会了”。至今此事依然无进展。“我们业主都很无奈，只能先接受5年了。”林女士说。

　　收房后爆出的质量问题令众多业主苦不堪言。“这个房子一直在维修当中，开发商毫不负责任，所有的东西没住就开始坏，一直修理无法入住！下雨后，地库一直落水，质量很差！”业主杨小姐向记者抱怨道。

　　此外，“公园1872”业主诉招商地产违约案2010年6月在北京开庭；2008年底~2009年初，“公园1872”的第一栋公寓楼交房后，招商地产北京公司被业主以“虚假广告”的理由告上法庭；此外，据业主反映，招商地产还与该项目的施工方中铁局打过官司。

　　与此同时，招商地产在北京的另一项目“招商嘉铭珑原”也并不安静。

　　2个月前的2011年12月28日，地处北京朝阳区与昌平区交界处的招商嘉铭陇原项目，因涉嫌违法破坏市政绿地、私自施工开路引发周边社区业主集体抗议。后在北京市公安局朝阳分局的调解下才暂时平息。作为该场矛盾事件的关键方，招商地产方面并未有代表参与调和，态度之傲慢令周围业主愤慨。

　　逆市拿地欲回一线 然品牌信誉危机或难解

　　招商地产日前公告称，通过和九龙仓合作，取得北京朝阳区来广营乡A4和B4地块，成交价23.7亿元，公司占50%的权益。此动作获得了多位券商分析师的认同，并给予其“买入”和“强烈推荐”评级。

　　实际上，从2011年1月至今，招商地产已经8次重复这样的动作，拿下15幅地块，土地价款高达106.65亿元，超过了其2011年销售额的一半，相比2010年更是翻了数倍。

　　不仅如此，招商地产董秘刘宁曾对媒体表示：“相对其他房企，超千万平方米的土地储备看似低，但这不是我们的弱项。公司大股东(招商局集团)在深圳蛇口有很多的土地储备，我们完全可以向大股东再拿地，这方面我们并不担心。”

　　近来有不少报道及研报称招商地产欲实现“弯道超车”，回归“招保万金”的一线阵营。此消息并非空穴来风。去年4月，刚刚上任不久的招商地产董事长林少斌曾坦言：“公司的目标是做一流的房地产开发商，希望未来10年能够进入到一线地产商的行列。”

　　对比2005年同期起步的万科、保利等龙头房企，招商地产实际上已经落后太多。据中房信集团统计，2011年招商地产以210亿元的销售额名列第17位，落后第10位的世茂地产105亿元，与排在首位的万科差距高达1000亿元，与名次不断下滑的金地尚相差80亿元。而在此前的2009年和2010年，招商地产销售排名也一直徘徊在17名上下。

　　“在招、保、万、金当中，招商过去几年已经落后了，今后还将继续落后，回归一线遥遥无期。” 同策咨询研究中心总监张宏伟对《投资者报》记者表示。张宏伟认为，招商地产的产品多数是精品化的高端项目，不如万科、保利都是“高周转”的产品，周转速度慢，发展自然就快不了。

　　放眼北京，招商地产在京的两个项目皆是定位于中高端。开盘较早的“公园1872”尚还能保持较好的销售态势，但是较晚开盘的“招商嘉铭珑原”项目销售已不乐观。据《投资者报》记者统计，“招商嘉铭珑原”项目自2010年开盘以来取得预售许可的1473套房源中，目前仅售出290套，去化率仅为20%。

　　除了受调控影响，招商地产在京项目还更多地面临品牌信誉危机。在此前开发的两个项目饱受诟病之后，招商地产今后的在京项目或将面临更严峻的挑战。

　　“在与招商地产沟通的过程中，整个公司从上到下的态度如出一辙，一副店大欺客的态度，完全没有大房企气魄，如果您对招商地产开发的楼盘有兴趣，请一定慎重！”一位“公园1872”业主在论坛上“告诫”购房者。