保利地产激进之痛：1500亿存货压顶 暗降房价

　　本报记者 王海春 上海报道

　　近日，记者调查发现，没有高调打降价牌的保利地产(600048.SH下称“保利”)在上海的销售价格却在悄悄下调，以避免与其他开发商正面交锋，颇有打价格暗战的味道。

　　同策房产数据显示，今年3月份，保利在上海的销售均价，从年初的1.9万元/平方米下调至1.7万元/平方米。

　　华燕置业市场总监冯伟向记者表示，保利连续三年在土地市场上的激进扩张，不仅使公司在土地成本上高于金地、绿地等开发商，同时使其存货大幅攀升至1521亿元。如今，保利不得不收缩战线，以消化存货为主要任务。

　　暗降房价

　　近日，保利销售人员向记者透露，现在公司领导让市场部人员密切关注其他开发商在价格上的动作，并指示今年在上海工作的重点之一是，要多想办法加大销售力度。

　　“其它片区业绩都不错，但去年上海业绩很不理想。我们去年真的很被动。”上述人士说。

　　据保利4月6日公布的年报，2010年公司在沪以56.41亿元的销售业绩，使上海成为公司营业收入最高的地区。然而，2011年保利在上海却遭遇了滑铁卢，公司在上海的收入下降至42.81亿，下降幅度达24.12%。同时，杭州的销售额也从2010年的20亿下降至14亿。而2011年在长沙、天津、包头、长春、成都等城市的销售额均翻了一倍。

　　保利将上海销售额下降归因于去年年底绿地、龙湖、中海、新城房产的大幅降价，打乱了公司的销售计划。

　　“保利原先积累了不少客户，可其它大型房企的降价，把这些买家全都吸引过去了。原先领导坚持认为不能降价，可眼看着其他开发商打了价格牌后，把购房者一个个拉过去，现在也认为有必要对价格做出适当调整。”保利相关人士告诉记者。

　　“4月以后，保利在沪销售楼盘的价格继续下调了300-400元/平方米。然而，保利的调价不像其它房企那么高调。”同策房产人士告诉记者，保利价格的调整，是在最终的销售上反映出来的。

　　易居研究院企业研究中心总经理周建成向记者指出，保利在价格问题上对外部低调并且采取避让的方式，但在实际销售中却直接把价格降了下来。这种反差，很有些暗中打价格战的味道。

　　“保利在上海等城市拿地成本较高，这是保利与其它房企打价格战时，面临的不利因素。”冯伟告诉记者。

　　中国指数研究院数据显示，保利去年土地均价为2356元/平方米，而同期金地为1400元/平方米，绿地855元/平方米，恒大则只有806元/平方米。

　　保利相关人士也向记者表示，如果直接打降价牌，保利并没有绝对的胜算。“所以保利采取了扬长避短的方式，把优惠直接给到目标客户，避免与其他开发商在沪展开价格上的正面交锋。”

　　存货大幅攀升

　　事实上保利的低调降价与公司近3年在土地市场的快速扩张有密切联系。

　　“连续3年快速扩张，今年保利可能会转而以消化存货为主基调。”冯伟说。

　　去年8月份，保利获得北京蓟门桥的地王项目。对此，保利独立董事张礼卿表示了反对意见，认为北京蓟门桥项目成本较高，盈利前景存在较大不确定性，但保利高层最终仍然通过了收购的决议。

　　中国指数研究院数据显示，在2011年楼市持续低迷中，保利仍然用228亿元的金额新购土地约968万平方米；在2010年保利花了553亿元购地1800万平方米。2009年，保利曾投入410亿元购买土地，并成为当年拿地最多的开发商之一。据了解，2009年保利砸在土地上的钱，占到了当年销售额的近95%。

　　显然，保利无疑是国内房地产界扩张势头最猛的公司之一，其扩张依赖于背后银行的支持。

　　“保利能扩张这么快，主要与其央企背景有关。保利既没有发大量成本较高的地产信托，也没有对外发高息债券，而主要以较低成本的银行信贷来进行扩张。”周建成指出，正是由于获得了银行的强力支持，保利才能在其它房企为资金发愁时，依然可以不断拿地。

　　保利2011年年报显示，公司去年的存货从年初的1098亿增至1521亿元，比年初大幅提高了38%，公司负债率也上升到78.43%。

　　冯伟表示，面对存货和负债率的增加，保利的扩张路线似乎有所收敛。而保利总经理宋广菊不久前也对媒体表示，调控使房地产行业进入了寒冬期，保利今年的主要策略是“控风险，促发展”。