11家上市房企大股东股权质押殆尽 融资成本高企

　　谢静

　　5月16日，荣盛发展(002146.SZ)公告称，公司大股东荣盛控股将其所持上市公司2638万股质押给陕西省国际信托有限责任公司。而截至公告发布日，荣盛控股所持荣盛发展7.2亿股股份全部质押殆尽。

　　5月17日，万泽股份(000534.SZ)也公告称，控股股东万泽集团将所持上市公司3000万股限售流通股份质押给深圳市中小企业信用融资担保集团有限公司。截至公告发布日，万泽集团累计质押的上市公司股份，已经占其所持股份总数的99.81%。

　　5月18日，新湖中宝(600208.SH)公告显示，大股东新湖集团已经累计质押上市公司股份总数33.25亿股，占比其所持股份总数的86.13%。

　　以上三家公司，并非个案。WIND数据统计，截至5月23日，有45家上市房企发布股权质押公告。其中，有21家上市房企的控股股东将其所持股份的90%以上都质押出去，另有6家房企控股股东所持股份质押比例超过70%。

　　77.39亿股被质押

　　截至5月23日，WIND数据统计，A股总计有77.39亿上市房企股份被质押。去年同期，这一数字为52.95亿股，同比增幅为46.16%。

　　上述股权的质押方分别为信托公司、银行乃至担保公司，其中主要是信托公司。

　　所不同的是，今年以来上市公司的控股方在进行股权质押融资时，格外“不遗余力”：包括荣盛发展、泛海建设(000046.SZ)、万泽股份(000534.SZ)、世茂股份(600823.SH)等房企的大股东将其所持上市公司股权，对外质押的比例均在99%以上，而亿城股份(000616.SZ)达到96%。

　　“银行和资本市场依旧没有放开房企融资，信托自然成为开发商的重要融资渠道”，一位信托业内人士说。

　　目前，房企进行信托融资的渠道主要有两种，一种是利用开发项目成立信托产品；另一种就是利用股权来筹集信托资金。“一般而言，前一种的收益更大一些。”上述信托业内人士表示。

　　据其介绍，上市房企股权融资期限在一年以内的，融资成本在11%左右，期限越长，成本也增加。而股权融资的打折比率，主板在5成左右，中小板和创业板则要更低，甚至仅为30%。“当然，最终融资成本的确立，要看交易对手方而定。”上述信托人士表示，“同时，若股价持续走低，我们将要求对方追加股份质押数量。”

　　在其看来，正是由于目前银行开发贷尚未放开、资本市场也对房企关闭，上市公司的大股东才不惜将所持股份全部质押出去，这一方面反映了行业资金饥渴，另一方面也是为了节约融资成本。

　　融资成本高企

　　一季报显示，无论是所持现金规模，还是筹资净现金流入，上述45家发布股权质押的房企，绝大多数都较去年同期、乃至今年年初恶化。

　　其中，滨江集团筹资活动现金净流入，从去年同期的0.75亿元，降至今年一季度-6.39亿元；而荣盛发展则从去年同期的7.59亿元，降至今年的0.75亿元，同比降幅达90.17%。而华丽家族、滨江集团以及泛海建设在内的多家房企，一季末所持现金及现金等价物余额的降幅也在50%以上。

　　显然，房企融资需求迫切，尤其是地方性和中小型房企。“(他们的)可降价项目也没有那么多。”资深地产界人士赵一军说，银行借款的综合借贷成本在10%以内，而信托融资则在10%-18%。融资成本最高的是基金，要求的年化收益率在20%乃至以上。

　　“规模越大、实力越强的房企，融资成本越低。”赵一军表示。据其所知，某全国龙头房企进行信托融资的成本甚至不超过10%，而中小型房企融资谈判的话语权极低。

　　“20%是房企年融资成本的临界线。”赵一军说，“在这个范围内，进行房地产开发的利润还可以覆盖相应的融资成本。”

　　在其看来，房产商的暴利已经不复存在。两年的调控，开发商紧绷的资金链以及与之俱来的融资渴求，最终间接地成全了诸多的信托公司、基金等金融机构。

　　5月中旬，华业地产传出因10亿元房地产信托到期无法偿还，而拟与华融资产协商进行债务重组的消息。

　　“系统性风险不会出现。”某券商分析人士说，“最坏的时刻已经过去”。