深圳土改：上市公司概念狂欢

　　段铸

　　对于A股深圳板块的上市公司来说，被誉为“里程碑式”的深圳第二次土地改革，无疑是一次饕餮大餐。而前海新区的“先行先试”则拉开了这场资本盛宴的序幕。此次土地改革以存量土地盘活为主线，不少上市公司的工业用地都被纳入城市更新规划中。

　　土地性质的改变意味着巨额的收益即将体现在财务报表中，而业绩的增厚则与股价正相关，只不过，屡受追捧的深圳本地股则成为资本的游戏，大幅上涨后高位跳水成了这些受益股的必然结局，股民戏称炒作深圳城市更新概念犹如“坐过山车”一样惊险。

　　“老瓶装新酒，资金炒作深圳本地股的‘二次土改’概念从2009年年底就开始，彼时深圳刚刚公布深圳城市更新规划，此后至今，这个概念屡次被资本利用，这一次深圳正式公布土地更新细则，导致受益股再次上涨。”对于深圳城市更新概念股的宽幅震荡，深圳一位房地产行业研究员认为，短期内炒作概念太过浓厚，但从长期来看以城市更新规划为基础，深圳前海实行先行先试，“算是盼来了实质性内容”。

　　政策未动 资本先行

　　5月2日，星期三，刚刚结束的“五一”小长假后A股迎来了5月份第一个交易日，深康佳A(000016.SZ)以4.34%的涨幅收盘。

　　当晚，深康佳A公告称，收到深圳市规划和国土资源委员会下发的《关于<南山区康佳集团总部厂区更新单元规划>审批情况的复函》，《南山区康佳集团总部厂区更新单元规划》(下称该规划)已经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批并获原则通过。

　　根据该规划，深圳城市规划委同意了深康佳A将位于深圳南山区沙河的3.7万平方米工业土地进行更新变更，改变为集研发、办公、商业等多元功能为一体的城市综合体。

　　“其中，拆迁用地面积为37251.8平方米，开发建设用地面积为37251.8平方米，计容积率建筑面积为26万平方米。”公告称，此次批复并非最终结果，还尚需报深圳市政府有关部门审批。

　　“从政策层面来看，深康佳A的这个利好已经实际落实，剩下的就是将工业用地变更商业用地所需补交地价及其他费用，也就是说，这件事已经进入了房地产开发的流程，而最为关键的土地变性问题已经解决。”前述研究员告诉《中国经营报》记者。

　　“该地块原基准地价3000元/平方米，如转为商业地产重估，预计为6000元/平方米左右，容积率为2.01。如开发纯住宅，每平方米成本为1万多元，售价保守估计4万~5万元(附近波托菲诺楼盘单价高达6万/平方米)，则净利润可能高达20亿~30亿元；如开发写字楼，按保守月租金每平方米120元计算，每年净利润高达1亿元；如开发购物中心，保守按总面积3万平方米、月租金每平方米300元计算，每年净利润也高达1亿元。”东海证券的研究报告指出，进军房地产的深康佳A，整个利润结构都会受这一地块的升值产生巨变。

　　根据深康佳A2011年年报，其净利润仅有2400余万元，东海证券的盈利预测意味着深康佳A在开发该地块后，净利润将增长4倍以上。

　　随后，深康佳A受资本追捧，连续上涨，至5月15日，累计涨幅为19.65%。同期上证A股指数则微跌1%左右。

　　不过，持续上涨半月后，深康佳A在5月下半月走向了下跌通道，至5月31日收盘，下跌7.25%。

　　若以深圳城市更新规划最初公布的2009年年底算起，深康佳A这种“过山车”式走势已经出现了数次，其中振幅最大的为2009年9月至2010年5月这个区间，振幅高达100%以上。

　　深康佳A的逆势上涨与后期下滑，只是近期深圳本地股异动的一个案例，包括沙河股份(000014.SZ)、深华发A(000020.SZ)等10余只股票在内，都或多或少如此表现。而这些公司有一个共同特点：旗下厂房、土地被包含在深圳城市更新规划单元之内。

　　“利好消息只有配合资本动向，才能在股票走势上有所表现，深圳本地股‘你方唱罢我登场’的走势长达两年，已经成了典型的‘炒冷饭’概念。”前述研究员如是评述。

　　龙头招商地产被指最“虚”

　　自2009年深圳公布城市更新规划后，前海新区成了这个规划中众望所归的先行地，也恰是自此开始，一份前海寻宝图开始在资本市场流传开来。5月25日公布的深圳土地改革总体方案，将前海地区列入重点实验区，让在前海地区有土地的上市公司一下子成了香饽饽。

　　今年4月26日，《前海深港现代服务业合作区综合规划》在深圳市委常委会议审议通过，根据规划，前海将重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务和其他专业服务。前海深港合作区总建筑面积达2600万平方米，其中办公面积为1200万平方米，居住面积为650万平方米，预计就业人口为80万人，居住人口为30万人。如此大体量的开发面积使得投行机构对前海概念一致看好。国泰君安证券报告认为，由于前海同时贴近香港、深圳，在财力、市场等各种资源方面具有优势，发展前景也将更为广阔。

　　据记者统计，仅仅在前海新区，涉及城市更新规划的上市公司就超过10家，其中，招商地产(000024.SZ)成为众多研究报告中提及的龙头企业。

　　资料显示，招商地产旗下招商局集团在前海18平方公里的土地中拥有3.9平方公里的保税区，占比高达21%，而这些土地则大多作为港口、仓储和物流用地，拆迁成本低、临海这两项优势让招商局占尽了先机。

　　“资本炒作招商地产，实际上是炒作招商局将前海土地注入招商地产的预期，招商地产本身在前海基本没有土地储备。”前述研究员告诉记者。

　　2011年4月12日，“公司非常关注前海的规划进展。”招商局总裁助理、招商地产董事长林少斌在股东大会上表示，虽然招商地产目前在前海没有土地储备，但大股东招商局集团在前海拥有不少土地，招商地产有望在住宅地产和商业地产方面参与其中。

　　不过，前海新区的定位为“曼哈顿”，也就是主打金融中心和商务中心概念，招商地产一直以住宅地产开发为主要方向，鲜有参与商业地产的案例，招商局是否将大片已经升值的土地注入招商地产而与股民共享收益是个未知数。

　　不过，在此前的2011年3月份，招商地产宣布成立深圳招商商置投资有限公司，意欲加大商业地产投入，进入“住宅开发+商业开发与持有”综合服务开发模式，利用商业地产来规避宏观调控的周期波动，2011年也被称为招商地产的商业地产发力元年。

　　此举则坚定了股民对招商地产分享前海盛宴的信心，也使得招商地产在宏观调控下，股价持续上扬。

　　布局前海新区

　　将深圳前海新区打造成中国的“曼哈顿”，这是深圳市政府对于前海新区即将变身为金融功能区和商业中心的最终梦想。

　　深康佳A就成了这个梦想中首批尝到“头啖汤”的上市公司之一。

　　据记者不完全统计，包含世纪星源(000005.SZ)、深康佳A、深华发A、华联控股(000036.SZ)、深纺织A(000045.SZ)在内的第一批城市更新规划涉及的5家深圳上市公司，目前都已经对涉及地块进行了立项，并已获批。

　　其中，世纪星源所属南油地区福华厂区被划入更新规划，更新改造项目占地4.26万平方米，拟申请住宅12万平方米，商业3万平方米；深华发共有两宗土地被纳入更新单元计划，分别是公明华发电子城的11.62万平方米，华发大厦工业用地的1.13万平方米；华联控股所属宝安区27区原惠中厂区，占地面积7.25万平方米；深纺织所属深纺大厦C座占第三更新单元建设面积空间增量的14.8%，参与改造的宗地面积为4151.8平方米。

　　随后，品到“头啖汤”的深圳上市公司越来越多，而涉及地块也早已突破前海新区这十数平方公里，向深圳其他城区扩延开来。现阶段前海已处于大规模开发的前夜，深圳市常务副市长吕锐锋用“万事俱备，只欠东风”来形容规划。其透露，前海先行先试政策已是“看得见，摸得着”，有望在今年上半年公布。外界猜测前海开发政策可能将于6月正式出台。

　　“前海新区先行先试为深圳城市更新定了基调，也就是说，不管是行政划拨还是其他方式，土地目前归谁所有，就可以申请转性，而对于资本市场而言，前海新区概念已经成了‘冷饭’，不妨将眼光放得更长远一些。”一位长期关注深圳土地更新的私募人士告诉记者，深圳土地开发强度早已超警戒线，只能通过“二次土改”进行挖掘，除了前海，深圳还有更加广阔的城区包含在整个城市更新规划中，同时，小产权房、村集体土地等方面也“大有可为”。

　　资料

　　新中国土地改革脉络

　　1950年6月30日，中央人民政府根据全国解放后的新情况，颁布了《中华人民共和国土地改革法》，规定废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制。

　　1979年，中国开始以场地使用权作为出资兴办中外合资企业或向中外合资企业收取场地使用费。土地使用权可作为合资企业的中方合营者的投资股本。从上世纪80年代起，中国开始土地管理制度的改革，主要分两方面进行：第一，土地行政管理制度的改革。1986年，国家通过了土地管理法，成立了国家土地管理局。第二，土地使用制度的改革，把土地的使用权和所有权分离，在使用权上，变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，使其真正按照其商品的属性进入市场。

　　1982年，深圳特区开始按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。1987年4月，国务院提出使用权可以有偿转让，同年9月，深圳率先试行土地使用有偿出让，出让了一块5千多平方米的土地使用权，限期50年，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。11月国务院批准了国家土地管理局等部门的报告，确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用制度改革试点。12月，深圳市公开拍卖了一块国有土地的使用权。这是新中国建立后首次进行的土地拍卖。

　　1987年， 中国开始进行土地估价试点，先后颁布了《城镇土地定级规程(试行)》和《城镇土地估价规程(试行)》。

　　1988年，国务院决定在全国城镇普遍实行收取土地使用费(税)。与此同时开始试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。同年4月，七届人大第一次会议修改了1982年《宪法》的有关条款，删除了土地不得出租的规定，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。12月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。1988年全国各城市开始建立房地产交易所，各专业银行成立房地产信贷部。

　　1990年5月，国务院允许外商进入大陆房地产市场，发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和相应的有关文件，这标志着中国的土地市场走上了有法可依的轨道，从而使土地使用制度改革在全国推开。

　　1992年，邓小平同志南巡讲话和党的十四大确立了经济体制改革和土地市场培育的进程。党的十四届三中全会决定把土地使用制度的改革作为整个经济体制改革的重要组成部分，并且明确规定了规范和发展土地市场的内容和要求。通过市场配置土地的范围不断扩大，实行土地使用权有偿、有限期出让已扩展到全国各地。特别是在经济特区和一些沿海开放城市，建设用地基本纳入了新制度的轨道。

　　1995年7月，国家土地管理局公布了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》，提出培育和发展土地市场的8项要求，主要是加强国家对土地使用权出让的垄断，坚持政府统一规划、统一征地、统一管理、集体讨论、“一支笔”审批土地；进一步扩大国有土地使用权出让范围，规范出让方式；逐步将用于经营的划拨土地使用权转为有偿使用等。

　　1997年9月，新疆维吾尔自治区政府划出24万亩农村国有土地，公开招揽海外客商投资开发，这是全国农村国有土地首次向外资开放。该片土地一部分位于天山以北的乌苏、昌吉等县市，是全国著名的粮棉高产区，另外10万亩土地可由投资者挑选，其中熟地占1/5，其余为宜农荒地。　　　　根据公开资料整理