绿城信托产品风险可控吗

　　高谈

　　业内人士称，短期来看，兑付风险并不大

　　一则“银监会清查绿城信托业务”的消息再次刺激房地产行业脆弱的神经。

　　开发商负债率居高不下，加上楼市调控下销售量低迷导致资金难以回笼，使得房地产信托产品暗藏兑付风险。不过目前看来，绿城近期到期的信托产品，风险仍然在可控范围内。

　　银监会调查风波

　　有媒体报道，近日银监会发文要求信托公司展开与绿城集团及关联企业房地产信托业务情况的调查。消息并指出，银监会要求信托公司根据项目运行情况进行风险判断，这是银监会首次对特定房地产公司进行信托业务调查。

　　9月22日，绿城中国(03900.HK)应声下跌16.23%，9月23日继续下跌7.35%。绿城中国9月22日下午发布澄清公告，称公司并没有从银监会接获任何有关调查的官方通知，有关声称的调查并不是针对绿城集团。

　　业内人士称，银监会调查的是信托公司，而非绿城。

　　据报道，银监会相关部门上周只是下发了邮件通知，要求各银监局所辖信托公司根据业务情况填写《信托公司与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表》，并根据项目运行情况注明风险判断意见。

　　在银监会要求上报的调查表格中，有项目属性、资金来源、房地产项目的类型、信托资金运用方式、项目的流动性监测等相关指标。同时，上述通知还要求信托公司，根据项目运行情况注明风险判断意见。

　　如上述报道属实，银监会对于房地产信托的兑付风险摸底正在展开，而绿城由于其超高的负债率成为被调查的“出头鸟”。

　　根据绿城中国今年中报，截至今年6月30日，绿城中国的净资产负债率高达163.2%，较2010年12月31日132%的负债率上升了31.2个百分点。

　　据业内人士测算，绿城通过平安、中信等11家融资，共发起15款信托产品，融资近百亿元。另需要注意的是，绿城通过信托公司发放的融资产品如果是股权类的，其融资将不计入融资而被算为股本投资。也就是说如果算上这部分融资，绿城的负债率可能高于账面上的163.2%。

　　绿城信托风险仍然可控

　　绿城成为银监会抓住的“出头鸟”，在许多业内人士看来并不奇怪。绿城在业内的口碑一向以激进著称，并且绿城也的确在金融运作上长袖善舞，一些看空者认为，如果信贷、信托、民间借贷在未来出现集中兑付，将给绿城紧绷的资金链致命一击。

　　不过市场对其激进风格的解读可能过于悲观。

　　“至少从短期来看，兑付风险并不大。”普益财富信托研究员范杰告诉记者。经普益财富不完全统计，绿城已发信托产品将在10月和11月面临到期偿付，总额约为1.5个亿。

　　沪上一位信托公司项目人士对该数据的解读是：“由于许多信托公司发了项目之后并不会对外界公布，有的即便是公布也没有具体的数字，因此，如果该数据属实，绿城面临的兑付应该大于1.5亿元，且不能光计算其信托规模还应该加上融资成本，假设融资成本为20%，那么绿城在信托上的偿付规模应不小于1.8亿元。”

　　绿城在半年报中称，截至2011年6月30日，绿城集团尚未在收益表中确认的销售收入约为人民币887亿元 (按本集团应占约人民币578亿元)，这些收益大部分将在未来两年逐步于收益表确认。

　　在9月23日举行的媒体见面会上，绿城表示年初销售目标450亿，1~9月完成260亿，完成率达到57.7%。

　　“对于大型开发商，信托公司主要考虑的是公司整体实力，在出现单个项目兑付问题的情况下，集团公司可以用其他项目的盈利来偿付亏损项目，最主要还是看其销售情况。”上述信托公司人士告诉记者。

　　基金类产品风险更大

　　从长期来看，绿城发行的信托产品大致可以分为两种：一种是结构化的信托产品；还有一种是基金化的产品。

　　“第一类产品，关键看抵押率，就现在可查的产品资料看，这部分产品的抵押率都小于50%，风险基本可控。并且如果在产品条款中规定了信托公司对项目有一票否决权的话，产品风险就更小。目前业内担心的主要是销售不足导致不能及时回款。”范杰告诉记者。

　　例如中海·绿城1号信托投资绿城杭州蓝色钱江及无锡玉兰花园两个项目，2009年4月进入，2012年4月退出，据媒体调查目前蓝色钱江已销售约70%。

　　并且，中海信托与绿城协议内容显示，如果绿城发生重大不利事件，将以1元代价向中海信托出售其抵押的杭州项目公司和无锡项目公司的所有剩余权益。

　　“对于绿城后期发行的基金类产品，风险可能略高。”范杰告诉记者。

　　今年平安信托与绿城联合发行的“平安·安城1号”被认为是房地产信托的转折，该产品的运营类似基金形式。在这只产品中，绿城作为GP(普通合伙人)，而信托投资者作为LP(有限合伙人)参与，与开发商共担风险，并享有浮动收益。

　　不过，这只产品并非是完全的“共担风险”，在设计上也有相应的保护措施。例如，在投资期内，投资者将可以每年优先取得10%的收益。