许小年：房地产市场困局无法突破

　　新浪财经讯 由中欧和华安基金共同举办的“2011中欧-华安锐智沙龙”将于9月17日在中欧陆家嘴国际金融研究院举行。图为中欧国际工商学院西班牙国际银行经济学与金融学教习教授许小年。

　　以下是文字实录：

　　许小年：给我的题目是房地产市场如何突破困局，我觉得这个困局是无法突破的。自从政府决定调控房地产市场以来，用一句话来形容，就是无作非为，国家的法律也不管了，政策也不管了，市场规则也不管了，就是一门心思把房价打下去。我很不理解，政府采取一系列的措施，限价、限购等等这些。我在会议上和我自己的文章中多次提出，限价、限购违反市场经济最基本的原则。一方面侵犯企业的经营自主权，另一方面侵犯消费者的自由选择权，这和市场经济的精神完全背道而驰的。

　　企业生产什么产品？在市场上这个产品如何去定价，完全企业有经营自主权。我们改革开放初期的时候就讨论如何落实企业经营自主权，那时候计划经济对企业的限制太多了，没想到我们今天没有落实，反而处处开倒车，市场经济的精神是消费者在市场上有自由选择权，我们限制消费者的自由选择权。现在政府的这些政策已经是完全不讲理的政策。市场经济的道理他不讲，我们国家有的法律他也不遵守。

　　你收税要增加新的税种需要各级人大讨论来做决定，地方政府没有权利决定新的税种，但是我们在重庆和上海两个地方就收了房产税，我本人不反对房产税，我反对的是房产税的决策制定程序，完全是程序错误，违反我们国家自己的法律。我们查一下税收方面的法律，没有一条是地方政府可以自己决定的，全国性的税种在全国人大，地方性的税种在地方人大。现在有人把80年代法规拿出来作为房产税的法律依据，时间这么长了，甚至有人把50年代的法规翻出来作为今天的支持，这在法律程序上起码来说是值得怀疑的。所有的这些违规，违法的行为，他的目标只有一个，要把房价砸下去。

　　调控到现在似乎看到了一些效果，有一些地方房价开始回落，但是我不知道房价回落是市场上真的回落还是地方政府急于向中央证明调控政策取得了效果，你们赶紧停手吧，我不知道。因为我到了一些城市，他们报道房价回落了，我跑到那里问问当地的开发商和购房者，他们说房价没跌，我也不知道真实的情况到底是怎么样的。房价确实太高，但是这不是我们降房价的办法，政府出台的一系列行政性的手段，不能解决中国房地产市场根本性问题，他没有办法解决掉。我们的高房价已经使得中国经济增长造成很大的障碍，一个非常明显的障碍就是他阻碍了城镇化进一步的开展，我们官方数字城镇化是46%，这是按照城镇人口除以总人口计算出来的。实际上我们的城镇化不到46%，在城镇人口统计中凡是居住6个月以上都是城市人口，其实我们知道居住6个月以上包括大量农民工，农民工虽然住在城里，但是他的消费行为根本不是城镇的，他的消费行为还是农村的，生活方式还是介于农村和城市之间，基本上是农村的。如果把这部分人口剔除掉，我们城市化水平只有35%。

　　讲城市化是什么意思呢？在国际外部需求逐渐减弱的情况下，美欧经济今后三五年内不可能复苏，复苏的原因是去杠杆化的过程不是一蹴而就的，金融危机的引起也是过度借债，你现在要走出危机，欧美经济必须要去杠杆化，去杠杆化没有完成之前所有的反弹都是暂时的，去杠杆化不那么容易，现在最困难的一步就是政府去杠杆化，因为在危机期间他把一个国家的负债从家庭转向银行，现在又从银行转向政府，整个经济和国家，你看他的资产负债表负债水平没有降低，只不过转来转去，现在没有地方转了转到政府身上。所以现在就要英雄救美，还要英雄救欧，哪救得过来，我们有多少钱呀，我们救得过来吗。现在转不出去了，所以你自己就得还，没有别的办法。因此三五年内欧美经济没有什么太大的希望。中央银行联合干预市场，有什么用，根本没有什么用，越干预越是推迟复苏的到来，推迟去杠杆化的进行。现在有远见的政治领导人，作为一个对社会负责的学者，应该告诉欧美老百姓我们今天的繁荣和未来的繁荣都被透支掉了，现在是还钱的时候，没有别的办法，只有勒紧裤腰带去换债。

　　在这样的情况下，长期以来作为中国的经济推动的火车头，外部需求在今后三五年中没有希望，那我们国家经济怎么办，我们国家经济内部市场非常庞大，我们增长的潜力并没有被穷尽，我们和80年代日本不一样，最大不一样是80年代末的日本各个市场都饱和了，我们现在有很多市场需求没有得到满足，在城镇化方面，我们的空间多大，如果是35%城镇化率，你和日本和韩国的80%的城镇化率怎么比。所以我们国家经济增长的潜力还在那，市场还在那，但是我们僵化的体制束缚了。城镇化提高5个百分点要建多少房子，建多少医院，建多少学校。城镇化产生集群的经济效应，城镇化由于人口的集中，社会分工进一步细化，他能够产生出多少投资机会，他能够创造多少社会需求。所以我们的增长潜力还是有的，城镇化就是一方面。但是现在城镇化往前推进，碰到阻力，阻力是什么？首先就是房价太高。农民工进城买什么房子，城里人都买不起，但是这些人到城里解决不了居住问题，他的消费是永远不会像城里人一样，他总是游离在城市和农民之间的一群人，不是真正的城市化。要想通过国内的市场继续驱动中国经济的增长，要思考城镇化。我曾经做过一个简单的回归分析，把全国30多个省市自治区的经济增长率和城镇化做了一个回归，发现相似率非常高，城镇化明显推动各地发展，但是为了使城镇化水平进一步提高一定要解决房价问题。在中国这样一个大国房价这么高肯定是不对的，房价长期居高不下只有受到地理位置的限制，地理条件限制才有可能。比如说香港中环，他就是一岛，土地供应没有了，就这么多，所以它的房价很高。曼哈顿半岛，在其他地方有着这么纵深的腹地，像上海和北京都可以向外扩张，房价这么高没有道理，一定是体制性限制的供应，使得房价高举部下。房地产市场限制供给，使得推高的价格，最重要的就是土地供应。

　　如果房地产市场要突破困局，必须要思考几十年没有变的土地制度。这个土地制度已经不适应我们国家经济发展的需要，已经完全不适应了。突出的问题就是土地供应和地方财政紧密的连接在一起，中央十八般武器，打压房价打到今天打不下去，大家都说开发商在那死抗，开发商哪有那么大的能量，真正在那抗的是地方政府，因为房价，土地价格和地方政府的财政是连在一起。因此，你要解决土地的供应，土地供应的增加，房屋的增加都需要把土地供应，一级市场的垄断打破。我们现在是供应短缺，需求和供应之间明显存在着差，但是市场机制不能发挥作用，不能够因为价格逐渐的高涨，有新的土地进入到市场中，真正的土地，一级市场的建立，这里从根本上解决房价问题极为重要的措施。再往下推一步，土地的私有化要讨论，要提上议事日程，土地私有化不仅仅是建立土地一级市场的必要条件，而且土地的私有化是保护农民权利，保护农民利益，减少在土地征用过程中社会冲突的根本性措施。所以它从效率的角度，从社会公平的角度我觉得我们都应该认真讨论土地私有化的问题。能够在房价高涨的时候，土地价格高涨的时候有新的土地进入到市场，而不是政府垄断，所谓集体所有制下实际上是政府所有制。征地时的价格农民能说了算吗，集体所有制实际上是基层政府所有制。

　　除了把土地真正做成市场化以外还有一个必须要解决的问题就是切断地方政府和土地市场的联系，那你要考虑财税体制的改革，增加透明度，增加民众的监督，我觉得都是渐进式的改革一步步的推进很好的主张。现在一说财税改革，我们都讲分税制，1994年分税制把地方政府搞的很苦没有钱了不得不依靠政府，这句话镕基特别不爱听，他说我们不是没有钱，有的是钱，关键用在什么地方。如果你把转移支付考虑在内，地方政府支配的财力并没有明显的下降，但是分布上发生变化，经过中央转移支付以后有些地方可支配的财政资源是减少，总体来说没有明显下降。地方政府的问题不是说分税制之后收入不够，而是这几年开支膨胀的太厉害，因此财税改革，讨论重点不是中央和地方怎么分钱，讨论的重点是如何监督各级政府，包括中央政府，能够让它别乱花钱，这是关键。在开源节流中，我认为节流重要于开源。地方政府的开支两大头，第一大投是投资，第二大头是养人，这两大头在过去几年膨胀成什么样子啊，地方政府都是振振有辞，你让我拉动内需我就搞地铁，我就搞高速公路，我就搞机场，我拉动内需，这是你中央号召的，中央也说不出话来，拉动内需我就要弄钱，没钱怎么办，没钱卖矿场，投资开支那是无节制的膨胀。一弄几十亿，一弄上百亿，这样投资的增加哪里的收入能够满足它。

　　再一个是养人，公务员和官员的数量膨胀了多少，我到一个贫困县，他们让我去讲讲经济，我去了之后在县城里面，最雄伟的建筑，不用问，一定是县政府，一个贫困县的县政府20多层大楼，我特地数了一下，20多层的大楼，在县城里面是最明显的位置，最好的位置上，里面装的满满当当全是人，我在大楼里溜达一圈，发现他们在电脑上打扑克，我们网站管理的比较严格，如果管理不严格贫困县肯定有各种各样的照片出现。大家都没事干，坐在那玩游戏，一个贫困县养这么多人，我说你们财政支出发工资够吗，不够，财政收入连发工资都不够，加上中央转移支付呢？加上也不够。养这么多人干什么？我搞不清楚。一路上一条走廊走过去，办公室门前调了一些小牌子，很多牌子我都没听过。养了这么多人，我们的财政怎么撑的住，所以房地产的问题你再往下走，你再深入下去，连着我们的财政问题，土地制度问题，这些问题不解决，房地产市场怎么办，土地价格下不来，地方政府对于房地产的依赖下不来，这个价格怎么下来呢？土地的供应问题不解决，如何靠市场去调节供给和需求，市场机制就没有办法发挥作用。

　　我的预测始终是，如果我们不对进改革，房价也许会下来10%几，大概不超过30%，然后是报复性反弹，历史已经多次证明，要想避免这种暂时的打压下去，随后是报复性反弹，一定要进行制度上的改革。分税制1994年到现在10几年，土地制度到现在几十年了，早就不适应新的经济形势和情况你还不改，你再不改矛盾不断地挤压。但是，改的前景怎么样，改的前景非常渺茫，这都是涉及到利益的问题，要改起来哪那么容易，在财政领域有多少利益，在土地市场上有多少利益，改起来非常困难。所以我说，房地产市场如何突破困局，结论基本上就是没法突破困局。谢谢大家！