《商业周刊》封面文章：拉斯维加斯的地产陷阱

　　　导读：最新一期《商业周刊》于12月8日正式出刊，本期封面文章是《拉斯维加斯的地产陷阱》。前些年美国出现的房地产泡沫，促使赌城拉斯维加斯新修了大量新楼盘，而一些人打起了房屋维修的主意，他们混进业主委员会，出卖业主的利益并捞取不义之财，而现在这些人正纷纷被绳之于法。

　　在市场遭受冲击房价暴跌之前，在联邦调查人员出现并带走社区记录之前，在她的物业经理承认策划阴谋操纵社区选举之前，或者在她的房地产律师试图服用过量药品和烧毁房子自杀之前，旺达-玛瑞一直认为在拉斯维加斯买一套公寓房是个非常好的注意。

　　第一眼看到玛瑞，你不会把她和一宗复杂的阴谋犯罪案件联系到一起。她今年已经65岁了，带着厚厚的眼镜，她的眼睛不能聚焦在一个东西上，事实上可以说她已经瞎了。一个星期五的早上，她坐在自己的餐厅里叙述着她如何挫败一群在“万恶之城”胡作非为的律师和承包商。她说，他们认为四个老太太对会对他们的所作所为逆来顺受，但是他们真的把我惹急了。

　　在搬到拉斯维加斯之前，玛瑞和他的丈夫在明尼阿波利斯市郊外经营着一个儿童舞蹈工作室，偶尔会去拉斯维加斯旅游，他们喜欢那里干燥炎热的气候。远离明尼苏达的冬日，住在带游泳池的公寓里，驱车几分钟就能到百乐宫玩一玩，这些看上去是理想的颐养天年的地方。

　　2002年，他们用了105250美元买了一个有两间卧室的公寓，公寓位于拉斯维加斯西南郊区的Vistana社区。开发商说这里包括732个单元，数百株进口的棕榈树，三个游泳池和内华达蓝蓝的天。

　　像Vistana这样的公寓楼在这里随处可见。根据Restrepo Consulting Group的估计，在2002年到2007年之间，由于低利率和旺盛需求的刺激，这里完工了32964套公寓。同时由于房地产业的兴盛，为那些修理建筑问题的承包商提供了广阔的市场，比如修理漏水的屋顶，有问题的插座等等，这些通常是因为房屋修建过快导致的。在这里，大规模的修理工作通常会涉及到法律诉讼，有很多律师专门从事这种案件，他们帮着业主们和开发商打官司。随着这里房屋供应的增加，类似这种被称之为建筑瑕疵的案件也开始增多，在这种环境下，诈骗活动开始出现了。

　　当一个新的楼盘快要完工的时候，诈骗团伙会购买很多套单元，并将其中一些的产权秘密转移给某几个同伙。这些人“稻草买家”就成了这个小区的业主，他们将努力竞选业主委员会的管理职务。通常会买通社区经理，雇佣私家侦探调查其他候选人的污点，或者是其他方式操纵选举，总之这些稻草买家在2003年到2008年之间取得了很多小区的管理权。一旦控制了业主委员会，他们就用利用手中的权利将数百万美元的建筑和诉讼费用转移给他们的同伙。根据FBI的数据显示，这种疑似的诈骗案件从2003年的6936起，上升到了2009年的67190起。现在检方已经指控了10个诈骗团伙，他们将在今后几个月内陆续接受审判，玛瑞说，我要坐在法庭最前面观摩。

　　2002年，玛瑞搬来后不久，她就收到了Quon Bruce Christensen律师事务所合伙人南希-库昂的一个邮件，上面称Vistana的部分地方还没有粉刷，库昂正在联合其他业主一起进行诉讼。在这个事务所的众多职工中，玛瑞最引人注目，她外表出众，开着红色的雷克萨斯敞篷车，还在当地电台主持一档节目，专门为观众对这个城市的房地产市场提供咨询。

　　搬到Vistana后，玛瑞自愿填补了业主委员会的一个临时空缺，这个五人委员会负责小区的日常运行。她说，那时没什么人愿意干，这活没什么补贴，而且有可能会惹上很多麻烦事。小区居民说，最初Vistana有很多问题，但是都不大，比如有的单元屋顶和窗户漏水，或者有的地方的水管，内部防火系统需要修理。2003年7月，业主委员会决定雇佣Angius & Terry事务所而不是库昂的事务所来和开发商Rhodes Homes打官司。

　　2004年夏天，Angius & Terry开始向Rhodes Homes提起诉讼。玛瑞说，当时她觉得一切都会很快得到解决。可是10月的时候，她开始觉得有些不对劲，两个新业主赢得业主委员会的委员，而奇怪的是，在小区里很少有人看到他们，不久他们又委任了另一个陌生人填补了一个空缺。

　　根据内华达州的法律，业务委员会成员必须是小区的业主。预感到问题不妙，玛瑞和几个邻居查看了业主记录，结果这些新任命的委员只购买了Vistana一个单身公寓0.5%的产权。进一步调查，他们发现这两个人是 Silver Lining Construction公司的员工。玛瑞不明白，为什么不住在小区里的人会对没有报酬的业主委员会职位感兴趣，总之看着有些可疑。几周后，她和其他三个老年妇女组成了一个业余侦查队。她们查找州房地产记录，用Google进行搜索，有时候还进行监视，越是调查，越觉得和Silver Lining Construction有关系。

　　很快Vistana就有了变化。2005年1月，三个新委员决定停止和Rhodes Homes之间的调解，他们解雇了Angius & Terry的律师，雇佣了来自Spilotro & Kulla事务所的律师。约翰-斯皮洛特罗在拉斯维加斯非常出名，不仅仅是因为他是一个成功的刑事律师，还因为他那个已故的黑社会背景的叔叔。玛瑞回忆说，当她听到这个名字就想，不是开玩笑吧。

　　1月份，新的委员雇佣了一个名为Platinum Community Services的物业管理公司，这个公司由丽莎-金姆负责管理。Vistana的居民后来发现，她的丈夫是本地警察局诈骗科成员本-金姆的妻子。而本-金姆还开了一个咖啡馆，他的两个合伙人利昂-本泽尔和大卫-埃斯波利是Silver Lining Construction的头。

　　玛瑞和她的邻居忍无可忍了，她们告到了内华达州负责房地产诈骗案件的内华达房地产管理局。Vistana居民于2005年提出正式指控，希望重新进行投票，获得业主委员会的管理权。可再次投票后，玛瑞他们的努力以失败告终。玛瑞怀疑投票被动了手脚，所以他们又组织了一次选举，这次在附近的一个游泳池而不是在委员会的办公室进行唱票，结果所有和Silver Lining Construction有联系的委员都落选了，然而他们却拒绝下台。

　　为了赶走这些人，Vistana的居民再次告上法庭。然后在第一次听证会上，玛瑞惊奇的发现，有八个大律师为这些稻草买家辩护。她实在不明白，这些按时计费的律师会为没有薪水的志愿岗位辩护。最后，业主们还是失败了。而在此期间，Spilotro & Kulla又雇佣了南希-库昂来负责Vistana建筑瑕疵的赔偿诉讼。

　　2005年3月，在库昂的建议下，Vistana的业主委员会提出了100万美元的贷款进行紧急修缮，尽管他们还等着诉讼的推进。委员会雇了Silver Lining Construction进行修理。

　　全内华达都知道，如果想在竞选中获胜就要去找斯蒂文-华克。他帮助过共和党人在州长选举中获胜，还对小布什在内华达州的胜利做了很大的贡献。2005年，华克自己亲自参加了一次小型的竞选，目的是为了加入Vistana的业主委员会，和那些委任华克的委员一样，虽然买了Vistana一个单元1%的产权，但是他也不住在那里。没多久人们就发现，华克也和Silver Lining Construction有关系。他和利昂-本泽尔合伙开了一个叫Allied Environmental Solutions的公司。

　　华克来了以后，社区的会议就越来越多，他每次来，身边都带着粗壮的保镖。玛瑞说，如果有居民提太多问题就会被罚款，原因是违反了一些莫须有的委员会规则。居民说，当提出这些恐吓的时候，华克总是习惯性的炫耀他认识的政治人物，似乎他们这些人刀枪不入。

　　2007年，Vistana的业主委员会宣布和Rhodes Homes达成了1910万美元的协商方案。结果有1100万美元的诉讼和赔偿费用流到了两个公司：Spilotro & Kulla和Quon Bruce Christensen，只有810万美元被用于修缮。9月的一个晚上，大卫-埃斯波利向Vistana的居民宣布，2005年的时候业主委员会已经同Silver Lining Construction签订了优先拒绝权协议，协议规定，Silver Lining Construction可以完全拥有小区的修缮费用，也就是不会有别的公司和他们竞标。

　　从2007年秋天到2008年春天，Silver Lining Construction签订了很多转包合同，从粉刷墙壁到置换窗户再到修理屋顶。到2008年5月的时候，810万美元的修缮费用只剩下了45万美元。现任业者委员会的华莱士说，很快钱就用完了，而和Silver Lining Construction有关的委员从此不再出席会议，他们就这么消失了。

　　2008年9月24日，玛瑞一直期盼的一天终于到来了。那天早上和随后的一天，FBI开始对一些企业进行调查，其中就包括 Silver Lining Construction，Platinum Community Services和Quon Bruce Christensen。玛瑞从电视里看了相关的报道，她说自己非常震惊，不过当这些终于发生之后，她感到非常的宽慰。尽管FBI没有公布调查细节，但是从媒体报道可以知道，涉案范围远不止Vistana。

　　2010年10月28日早晨，狱警丹尼尔-韦勃被一阵急促的电话惊醒。电话那头是他在圣地亚哥的弟弟罗纳德-韦勃。他让哥哥赶紧开车去他的女朋友南希-库昂那里看看，罗纳德给她打了一晚上的电话都没有人接，他非常担心。

　　丹尼尔在一次法庭作证的时候表示，他很犹豫要不要帮弟弟，因为他听起来好像是喝多了。他们家族有精神病史，最近罗纳多因为FBI开始调查他女朋友的事务所变得有点神经质。

　　不过最后丹尼尔还是让步了，他开车来到了库昂的豪华别墅。当他进入房间的时候，发现屋里着火了，他立刻出来拨打了911，随后他又返回去寻找库昂。屋子里全是烟，他呛得一直咳嗽，突然他碰到了一条腿，这正是库昂。丹尼尔赶紧把她抱到院子里，并开始做心肺复苏术，过了一会库昂有了反应。护理人员赶到了，他们发现库昂呼吸微弱，瞳孔缩小，同时脉搏强劲，失去了知觉，这些都表明她服用了过量的安眠药，他们立刻展开了治疗。

　　几个小时后，丹尼尔来到重症病房看望库昂。她向丹尼尔表达了谢意，同时试图和他解释所发生的一切，尽管这些解释听起来驴唇不对马嘴。2011年8月，也就是这场火过后的第十个月，克拉克郡陪审团对库昂进行了多个重罪指控，其中包括一级纵火罪和保险欺诈罪。

　　检控官说，库昂服用了大量的安眠药，并喝了酒精饮料Four Loko，然后纵火烧了自己的房子企图自杀，她希望借此来避免FBI对其调查所带来的羞辱，而且她希望通过这个方式给她的两个孩子换来巨额的保险赔偿。

　　检方还获得了罗伯特-杰斯特的证词，杰斯特今年45岁，与库昂男友非常熟悉。杰斯特说，在大火前几个星期，罗纳德让他帮助买了一种麻醉药GHB，罗纳德认为这种药品在验尸的时候不会被发现。杰斯特告诉他了一种更好的方法，自杀后不会被怀疑，就是吃安眠药然后再喝几罐Four Loko。罗纳德现在关在监狱里，被指控谋杀。在随后的辩论中，库昂的律师否认了对她纵火以及骗取巨额保费的指控，并且说检察官依据的理论全是幻想出来的。

　　这些天Vistana居民的生活渐渐恢复了平静，他们正从过去的痛苦中慢慢走出来。在小区的会所里摆放着一个大海报，上面写着“从前和以后”。从前部分是那些稻草买家管理小区时候的一些照片。图片上显示了没有整修的棕榈树，破烂的烧烤架还有杂草和破烂的车库；以后部分的图片显示了在真正住在这里的人开始接管业主委员会后，Vistana日新月异的面貌。不远处的海报栏上，张贴着《拉斯维加斯太阳报》和《拉斯维加斯评论报》，上面是那些被FBI调查者的名单，这个海报栏的名字是“耻辱栏”。

　　8月30号又传来了好消息，前内华达州共和党主席华克被指控犯有诈骗罪，最高可能被判30年。在法庭上，华克承认在Vistana的选举中舞弊。像Vistana这样的社区，有很多业主是不住在内华达州的投资者，华克和他的同伙利用住在州外的业主不能参加选举这一点，赢得了业主委员会的选举。他们以业主的名义填写选票，在将选票运到业主所在的州，然后邮寄回内华达。因为有正确的邮戳，所以人们会相信这些选票。这些虚假的选票全部投给稻草买家，如果业主提出疑问，他们就会引入一个所谓的“特别选举专家”来主持计票工作，通常这些人都被收买了。

　　接下来的三个月，更多的人被揪了出来，包括Vistana的物业经理黛博拉-吉娜托，前Vistana的物业委员，稻草买家丹尼尔-所罗门，以及艾姆斯伯里和金姆等人。11月16日早上，艾姆斯伯里被发现丢在拉斯维加斯郊外的大街上，他被打了并且伤的很重，其中两个膝盖都骨折了。

　　上个星期四晚上，Vistana的业主委员会与他们的律师理查德-哈斯金会面，商量起诉那些稻草买家的问题，他们和本泽尔勾结，严重超标的支付给Silver Lining服务费。Vistana的居民托尼-基耐普曾经也是一个承包商，他说自己了解里面的行情，Silver Lining真是太狠了。而Silver Lining的律师却认为Vistana的业主还拖欠本泽尔的公司75万美元。他说，这是典型的违约和拒付的案件。

　　Vistana的居民能否索回钱款还需拭目以待。火灾调查显示，尽管库昂的律师事务所关门了，但是她还有很多资产。在8月的一次听证会上，检方告诉法官，她于2009年分别向海外的银行账户转移了270万美元和290万美元，去年她还给自己的女儿在纽约买了一套公寓，并一次性支付了75万美元。

　　业主委员会的拉里-费奇说，我们的底线就是要他们最后收到惩罚。同时，很多在那段时间买房子的人正遭遇着财务危机，2007年Vistana一间两室两卫的房子要20万美元，而现在只值59000美元。玛瑞和她的丈夫2008年搬离了Vistana，现在在附近的一个小区居住，而他们的房子也今年也丧失了抵押赎回权。

　　这些天玛瑞在也看不到列昂-本泽尔的踪影，他好像人间蒸发了。而他的公司Silver Lining Construction，也刻意保持低调。尽管没有被指控任何罪名，但是他的公司已经基本停业。他的律师说，现在他要应对的除了糟糕的经济形势就是联邦调查局的调查。有人说他现在在一个出租车公司干活，律师的回答是，也许可能。2008年，在FBI突击检查他的办公室前，本泽尔还在YouTube贴了一段视频，内容是各界名人对他和他的基金会的赞美，现在你还能看到，其中包括汤姆-琼斯，安东尼·迈克尔·哈尔和帕特里克·斯威兹。ESPN的史蒂芬-史密斯这样赞扬本泽尔的慈善事业，他说这是上帝的安排，如果有一天你想去天堂，就从这里开始。(鹿城/编译)