媒体提醒购房要有政策意识

　　马女士一年前购买一处住房，与开发商约定首付30%，其余贷款，并签订了购房合同。可就在不久前，国家政策确定了对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。马女士付不起另外30%的首付，接下来的贷款自然是泡了汤，双方在退房问题上争执起来，最后诉到法院。3月13日记者从市法院获悉，因双方均没有规避政策风险，对签订30%首付的购房合同均有责任，法院判可以退房，双方损失自行承担。

　　房贷调整贷款泡汤

　　2010年12月27日，马女士相中了和平区一处商品房，总价为778332元。马女士当天就签订了购房协议。之后，马女士又于2011年1月交给开发商188232元，凑足了三成首付。2011年1月28日，双方签订了书面的商品房买卖合同，合同约定剩余54万元采用商业贷款方式交付。

　　但是到银行贷款时马女士傻了眼。因为就在签订合同两天前，新华社发布消息，国务院已经确定了对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。因为马女士买的是二套房，只能贷款四成，54万元贷款自然泡了汤。

　　退房不成对簿公堂

　　马女士要求退房，开发商回答得很干脆，退房可以，但当初交的定金5万元就不能退了。马女士觉得自己冤啊，她强调自己当初在买房时已经告诉了售楼员自己买的是二套房，但售楼员根本没告诉她当时首付已经变成六成，双方签订的合同首付也是三成，现在不能贷款了，责任应该在开发商，所以她要求退房，还要开发商赔偿她首付的利息损失。

　　判退房但损失自担

　　法院认为， 双方签订的房屋定购协议及商品房买卖合同均约定“首付款30%，余款采用贷款方式支付”，但此前“国十条”规定二套住房贷款首付比例不得低于50%，“国八条”规定二套住房贷款首付比例不得低于60%。由于开发商作为出卖方未尽到充分告知买受方国家房产政策关于二套住房贷款规定的义务，马女士作为买受方亦未尽到充分注意国家房产政策有关规定的义务，双方对导致合同纠纷均负有责任。马女士主张的首付款利息损失及开发商主张的影响销售损失均应由双方自行承担。法院判解除双方商品房买卖合同，开发商返还购房首付款238232元。

　　贷款调整属商业风险

　　市法院民二庭一位法官告诉记者，本案中，之所以判开发商有责任，是因为其不应该在“国八条”颁布后，还和买房人签订首付三成的合同。退一步说，如果合同签订在“国十条”之前，那之后的贷款政策变化风险就要由马女士个人承担了。

　　因为马女士应当预见贷款办理存在的风险，银行贷款政策调整应属于商业风险。任何一方当事人都不得以商业风险给自己带来损失为由不履行合同并要求免责，这是因为商业风险是当事人自愿承受的，是签订合同的理性人应当预期的一般风险。而并不像马女士所说，贷款政策调整属不可抗力。

　　由于商业风险具有投机性，当事人可能受损，也可能从中获利，所以承担由商业风险带来的损失是合理的也是公平的。

　　本报记者 周贤忠

　　记者观察

　　购房要有政策意识

　　在房产市场处于上升空间时，开发商遇到退房的都会配合，因为转手还可以卖个好价钱。可是目前房价处于调整期，房产市场也不火，导致买房人选择退房时显得异常艰难。

　　前几天和平区法院审理了一起因逾期交房引起的退房案，本来依据合同可以退房并要赔偿，可开发商就是不愿意退，还口口声声说房价一平方米涨了2000元，退了就不合适了。当时买房人就质问，如果涨2000元，那你配合我退房，即使赔偿我违约金和利息，转手再卖不还赚了。开发商的法律顾问立刻无语。

　　房价有升有降，政策有松有紧，买房人一定要格外注意购房产政策的调整动向。