小产权房欺诈当赔

　　

　　■本报记者 郑梦超

　　近年来，国家有关部门一再禁止小产权房对外销售。但一些不法分子打着“老年公寓”、“生态会所”等旗号继续对外销售小产权房。近日，北京市第一中级人民法院针对一起变相售卖小产权房案件作出判决，首次以合同诈骗罪为由判处小产权房开发商李某无期徒刑。法律人士分析认为，在开发商存有欺诈的情况下，就算小产权房买卖不受法律保护，购房人也可要求开发商解除合同，讨要损失。

　　●案例回放

　　卖小产权房被究刑责

　　2009年8月至2010年12月，李某伙同卢某、杨某等人，在明知“广孝养老公寓”项目没有取得政府相关审批手续的情况下，擅自在房山区青龙湖镇常乐寺村施工建设养老公寓。随后，当地镇政府向其发出停止违法行为通知书、限期整改违法行为通知书，并将已建房屋及地基予以拆除。对此，李某等人并未主动按照法律规定进行整改，而是选择隐瞒上述事实，采取签订《房屋买卖合同》等方式，对外销售广孝山庄养老公寓，并先后骗取16名被害人的购房款共计人民币730余万元。其中，卢某参与骗取14名被害人的购房款共计人民币640余万元，杨某参与骗取6名被害人的购房款共计人民币350余万元。

　　据李某在庭审时供述，2009年5月，他成立了北京风景伟业房地产有限公司，与青龙湖镇常乐寺村签订了土地租赁协议，租了村里的一块地用于建设养老设施，租期为30年。对于检方指控其犯罪的事实，李某矢口否认。他坚称，目前国内的老年人有2亿，要是这个项目做好了，是件积德行善的好事。

　　公安机关查证的事实证明，政府主管部门曾多次对李某建设及销售养老公寓（小产权房）的行为进行查处，并勒令其停止施工、恢复为耕地。但李某在接受处罚后，依旧对外销售该项目。

　　据介绍，在有购房人前来看房时，李某会提供村委会的租地合同、村民代表签字、镇政府的批复、可行性报告，但无预售商品房应具备的五证。

　　法院审理后认为，李某单独或伙同卢、杨等人，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取被害人巨额财产，其行为均已构成合同诈骗罪。李、卢、杨3人所犯合同诈骗罪，数额特别巨大，情节特别严重，依法均应惩处。李、卢二人在共同犯罪中起主要作用，是主犯。杨某作为会计，在共同犯罪中起次要作用，是从犯，且到案后能如实供述自己的犯罪事实，依法可对其予以从轻处罚。

　　3月30日，北京市一中院对该案作出判决，判处李某无期徒刑。据介绍，该案为北京首例以诈骗罪追责售卖小产权房开发商的案件。

　　●律师说法

　　遇欺诈可加倍索赔

　　据记者了解，小产权房开发商被追究刑事责任的案件十分少见。一些类似案件的罪名多为“非法占用农用地罪”和“非法转让、倒卖土地使用权罪”，开发商因合同诈骗罪被判刑属首例。

　　北京秉诚律师事务所律师马大庆对记者说，本案中李某被追究合同诈骗罪，是因为他在明知政府要求其停建、拆违的情况下，主观上继续向购房者隐瞒真相。而李某收取的购房款也未用于房屋实际建设，其行为已经符合了合同诈骗罪的构成要件。

　　至于购房人是否可以对此维权，马大庆表示，该案与社会普遍意义上认为的小产权房纠纷案件在本质上有所不同。“普通的小产权房纠纷，是在购房人明知是小产权房的情况下，与销售方本着自愿的原则签订，是购房人的真实意思表示。在国家三令五申禁止小产权房上市交易的情况下，购房人应自行承担由此产生的风险。而在本案中，开发商已被判处合同诈骗罪，开发商民事上构成欺诈没有疑问，应承担相应责任。”马大庆说，在开发商有主观欺诈的前提下，购房人与之签订的购房协议应属无效，开发商应承担欺诈造成的法律后果，如果其在签订《房屋买卖合同》时明确其销售的是房屋产权，购房人除要求开发商解除合同退还购房款外，还可主张加倍赔偿。