商品房预售或是“房闹”根源

　　■李克杰

　　5月3日至5月5日，浙江杭州市接连发生 3起“房闹”事件，原因都是房价下跌，老业主认为自己蒙受巨大损失，而开发商拒绝补偿差价。据统计，今年以来，此类事件在杭州已经发生近 20起（据5月6日《现代金报》报道）。

　　针对“房闹”现象，一些专家和舆论多提醒业主 “尊重契约”，“理性维权”，但很遗憾，越来越多的业主似乎并没听劝，或者根本就把这些奉劝当成毫无意义的空气震动。房闹日益多发，且不断升级，就是很好的例证。

　　我们不禁要问：为何善意提醒和“依法”规劝没有达到促使业主“理性维权”的目标？是什么因素让业主们甘冒违法甚至犯罪的风险而不断参与“房闹”呢？在我看来，催生“房闹”的根源不在于开发商与业主之间签订的契约，其生长的肥沃土壤在于我国实施已久的商品房预售制度。

　　在我国，商品房交易实行的不是现房交易，而是期房交易。开发商与业主之间签订的契约（即售房合同），表面上看可能结构严谨，内容公平合理，双方的权利义务也基本对等。但如果分析判断从签订合同到最终交房的整个过程，就不难发现，在商品房预售制中，购房者处于明显劣势，因为他不仅要承担房屋建设过程中出现的面积缩水、质量下降等重大风险，而且还要承担从支付预售款到交房期间的房款利息损失，这其中还包括更为沉重的贷款利息损失。而开发商则处于明显强势，一些开发商仅凭图纸就可以向购房者收款，更有甚者一拿地甚至还没拿地就想方设法向外收取认购款，即使完全按照法律要求，大楼封顶就可以预售，即可收取全部房款。这对于开发商来说，简直就是“空手套白狼”，与“集资建房”无异，不用成本就可以获取巨大暴利。从实质上讲，商品房预售合同是不公平的契约，尽管它有充分的法律依据，但法律的强制性根本无法掩盖它的不公和潜藏风险。

　　当前，越来越多的房闹事件恰恰是商品房预售制度潜藏风险的集中暴露。其实道理很简单。在房价处于上升通道时，购房者尽管也付出巨大成本，但却能在快速的价格上升通道中多少获利。此时，无论是开发商，还是预购房的业主，都是获利者，他们的利益总体上是一致的，即使开发商吃肉业主喝汤，也能够和平相处。而当房价进入下降通道则不同了。开发商依然能够从中获利，而业主则一方面继续为开发商承担贷款利息甚至预付全部建房成本，另一方面对自己在预售中买到的 “房屋”却还要承担巨大贬值损失，特别是半年前甚至数日前买到的“房号”与现在的“房号”不能等价，让自己半辈子财富泡汤时，无论如何都是难以接受和理解的。于是，越来越多的业主作出激烈反应。此时，他们不认为自己的维权行为不妥，甚至理直气壮。这归根结底是因为业主们在付款之后没有“拿”到房屋，他们拿到的只是一个“符号”即图纸上显示的房号。

　　显而易见，要从根本上防止房闹，最有效的途径就是果断取消商品房预售制，实行现房销售制度，让业主交完房款后就拿到房门钥匙，钱房两讫，从根本上实现开发商与业主在售房和购房合同中的权利义务一致，让“房闹”真正失去土壤。环视近年来许多商品价格上的“过山车现象”，却没有出现过类似“闹”的现象，充分证明和预示了取消商品房预售制对制止“房闹”的釜底抽薪作用。