安阳恒大地产陷资金崩盘漩涡 快速走量目标遇阻

　　非法集资的“崩盘”令安阳房企措手不及，当然，安阳唯一的全国性房企恒大地产(03333.HK)也不例外。

　　身陷河南安阳这个三线城市的复杂漩涡中，强大的恒大亦未能幸免受损。“市场萎缩明显，购买力严重不足，根本难以满足恒大项目快速走量需求。”安阳恒大绿洲项目相关人士对《投资者报》记者表示。

　　加上安阳恒大本就有些“水土不服”，龙头房企的品牌也不能弥补其户型方面的诸多缺陷，因此面临的挑战更为严峻。

　　安阳恒大绿洲“表现欠佳”

　　“低于预期，表现欠佳。”对于记者关于项目近来销售量的询问，安阳恒大绿洲项目相关人士任强(化名)含蓄答道。但他没有透露今年1~2月份该项目的销售数据，仅表示去年7月开盘后半年销售了900套(总套数约1500套)，销售额6亿元。

　　事实上，恒大半年900套的销售量已能当上安阳的销售冠军。任强估计，安阳市场去年前五名的项目累计全年消化仅在1700~2000套之间。尤其是去年10月安阳民间集资“崩盘”之后，成交更为惨淡。

　　任强向《投资者报》记者透露，去年11月份安阳房地产市场成交不超过200套，12月份不超过150套，今年1月份不超过100套，2月更跌入冰点。

　　“回款难，签约难。”任强感叹，“恒大项目，向来是‘走量为先’原则，但这个市场局面，根本不足以支撑快速走量的策略。”

　　业内人士皆知，作为快速成长中的房地产企业，恒大地产素来追求高周转下的规模扩张，以利于企业获取市场份额，树立行业地位。在安阳，“紧密型集团化管理”的恒大也无疑采取了加速周转、推动业绩倍增的战略，争取“走量为先”。

　　只不过，安阳如今的房地产市场已今非昔比。2010年恒大拿地时安阳房价正处于快速上升的顶峰时期，而如今，仅有安阳钢铁支撑的安阳经济体，融资崩盘之后，市场购买力急剧下降。

　　恒大地产2010年年报披露，公司于2010年下半年拿得安阳地块，该地块占地面积38.6万平方米，总建筑面积42.2万平方米。而目前开发销售的仅为19.8万平方米的北边地块，剩下的南边地块据称将于今年下半年开盘。

　　当地业内人士王为(化名)透露，由于安阳当地政府非常支持恒大在此投资开发，因此恒大的购地价格非常便宜。但任强未能向《投资者报》记者证实，称“不方便说”。

　　据当地媒体报道，安阳恒大绿洲首期推出的近1000套房源，吸引了千余名购房者到场，8.5折的优惠力度使其开盘劲销2.5亿元。然而，“劲销”仅仅只是开盘而已。恒大安阳项目之后再难快速走量。

　　难逃安阳房地产“降价无市”困局

　　2011年10月，随着安阳集资崩盘，众多老板“跑路”，百姓的钱被套，购买市场迅速萎缩。之前风光无限的安阳房地产瞬间陷入崩溃前夜。外来的恒大也开始措手不及。

　　“10月之后市场冰火两重天，大家已经疯了，低价甩货保命，跑得晚都得死在今年。”任强说，“整体市场去年底更走入‘降价无市’局面，尤其是德宝(置业)降价事件，直接引爆市场信心全部垮塌。”

　　任强估算，安阳房地产市场今年2月成交量两位数的项目不超过3个，恒大绿洲所在的安东新区10多个项目加一起成交应不超200套。市场的形势，可谓严峻。

　　王为告诉《投资者报》记者，去年10月崩盘风波之后，楼市成交一度极其惨淡，一直崇尚高周转的恒大于是开始启动降价促销策略，最厉害时甚至每平方米从5800元降至3800元。

　　不过任强表示：“恒大绿洲更早就走(降价)了，且降价并不是针对安阳市场，这是恒大集团全国性的战略。”

　　但是回顾恒大地产集团去年下半年的价格走势，除了少数几个城市外，基本上没有如此大幅的降价。更多的安阳业内人士认为，安阳恒大绿洲开盘的特价折扣为恒大的“惯用伎俩”，而年底的降价的确是因为对市场的悲观。

　　据称，降价促销后，作为安阳房地产行业中几乎唯一的一家不参与民间集资的房企，恒大获得了不少安阳人的信任，项目的销售稍有起色。但是王为表示，在降价后期，再大的降价幅度也难以吸引购房者。

　　任强对安阳房地产今年市场的态度较为悲观：“我对下半年市场还是持悲观态度，市场持续走低，‘跑路’项目增多，市场恐慌性抛售在五月份前后应该会出现，信贷政策即使在第二季度放松，对安阳资金缺口还是补不足的。”

　　“此外主要还是要看上半年政府对融资的态度，如未能给出明确解决方案，持续积压问题，安阳地方经济的‘阵痛’将难以缓解。”任强继而补充道。

　　“整体市场虽然悲观，但我对恒大绿洲项目有信心，擅长战略的恒大还是有办法打赢市场的。”任强又补充道。

　　在《恒大传奇》一书中，作者张守刚曾提到了恒大集团的“红海战略”。而恒大能否在此残酷的“红海”中获得涅槃，还需拭目以待。

　　中国指数研究院的一位房地产分析师曾对《投资者报》记者表示，从长远来看，三线城市与一、二线城市相比，城市发展潜力有限，市场购买力增长不稳定，房企大规模的进入开发存在不少风险。

　　特别是在恒大营口项目滞销之后，恒大再陷安阳漩涡，其三线战略或许该更为谨慎。对此，安阳市场所属的恒大地产郑州公司未能对《投资者报》记者的采访给予回应。

　　户型“水土不服”

　　一方面要面对安阳萎缩的房地产市场，另一方面不符合当地人审美习惯的户型，也影响恒大销售的一大阻碍。

　　当地人士杨先生表示，恒大“标准化”设计出来的户型并不太受当地人认可，“恒大绿洲的房子边边角角很多，而安阳人对户型极为挑剔，喜欢方方正正的户型。”

　　《投资者报》记者在现场调查中也发现，安阳恒大绿洲虽然漂亮的园林和精致的装修非常诱人，但户型的确缺陷不少，而与其仅一街之隔的“紫薇一号”的户型就非常规整，因此也成为当地最受认可的高档楼盘。

　　另外，“公摊”太多及精装“诈骗”也是安阳恒大绿洲一直被诟病的。“1套150平方米的房子，公摊面积要38平方米，按恒大标榜的1500元/平方米装修费计算，净赚差不多6万元一套房。一个32层楼每层2梯4户，光装修就赚我们600多万，相当于整个楼的公共部分都是业主出钱装修的，赚钱就是高明。”一业主抱怨道。