闲钱不多 投资花园洋房吧

　　露台、入户花园、阳光房、庭院……价格比公寓昂贵，比联排别墅便宜，产品比公寓稀缺，这些特点，让花园洋房备受改善人群青睐，更让那些手头余钱不多的“小额投资者”找到了理想的投资品。

　　东地产  汪露    报道

　　上海传统的花园洋房通常聚集在梧桐树密集的路段，如建国路、襄阳路、华山路等，以外国人在中国建造的遗留建筑为主。

　　随着上海房地产的发展，产品类型的革新，上海又显现了不少新兴花园洋房，这类花园洋房通常指具有外国建筑特色、高绿化率、附赠花园或露台的低密度居所。虽为公寓类产品，但能享受到洋房式的生活。

　　“花园洋房从居住的舒适度、私密性等各方面都优于普通公寓，所以从最终受众群体的感观价值分析，其价值就高过公寓，而从价格方面考虑，又略低于别墅类产品。”华燕置业市场研究部总监张晴怡告诉《东地产》。

　　对话嘉宾：

　　张晴怡——华燕置业市场研究部总监

　　许之静——同策咨询研究部分析师

　　陆骑麟——德佑地产研究主任

　　罗寅申——21世纪不动产上海区域分析师

　　《东地产》：上海花园洋房主要集中在哪些区域？相对于普通住宅，花园洋房投资价值在哪里？

　　许之静：主要集中在罗店，罗泾、大场、临港新城、嘉定主城区。花园洋房投资价值在于能够获得较多的附赠面积，能拥有和联排别墅类似的舒适的居住感受，以及公寓般亲近的邻里关系。

　　陆骑麟：今年以来，上海花园洋房成交主要集中在宝山、嘉定、闵行、青浦等区域。相对于普通住宅，花园洋房具有低密度、高绿化特点，居住环境及居住品质高于普通住宅。同时，对于难以承受别墅昂贵价格的人来说，花园洋房也是较为理想的替代品。

　　罗寅申：从传统的房地产定义观点来看，早期的所谓花园洋房其实就相当于目前房地产市场中的独栋别墅产品。但随着房地产发展，产品类型的细分明显，那些新建的高绿化率、附赠花园或露台的低密度居所也被称之为花园洋房。而目前沪上新建商品住宅中的花园洋房多集中于外郊环区域附近。而相对于普通住宅，花园洋房对于购房者最大的投资价值无疑就是介于独栋别墅及公寓产品之间的品质享受及相对别墅更为亲民的价格水平。

　　《东地产》：哪些人比较热衷花园洋房？投资人群具有什么特点？

　　张晴怡：由于政府一再强调土地利用率，一再叫停别墅用地，而2010年起容积率低于1.0的土地也被叫停，市区的土地寸土寸金，很难见到低密度住宅，所以洋房式的低密度社区，通常只有在外环线以外才有。就当前的市场特点来看，很少有短期买进卖出的投机客了，说到投资也是那些自住投资兼有的客群。这些客群往往以改善性需求为主，这些客群往往在面积需求上偏大，在功能空间布局上要求更全。

　　罗寅申：花园洋房的购房者主要以投资性及改善性需求为主。不过从去年开始受限购影响，花园洋房的实际购买者已基本被出于改善居住条件的置换需求所覆盖。

　　那些怀揣老房子情节的外籍华人及海归购房者往往对具有较强历史文化结构的花园洋房充满兴趣。而近年来新建的花园洋房产品因不具备这一额外特性，则面临着购买群体普通，较易受市场的波动影响，而热衷于购买此类产品的购房群体也主要是对居住条件具有较高要求的改善需求。

　　《东地产》：过去几年，花园洋房次新房升值速度如何？未来成长空间如何？

　　张晴怡：整体市场不景气，豪宅纷纷降价，所以目前任何产品短期上涨都较难做到。但就花园洋房未来前景分析，其涨幅肯定大于普通公寓，这是其相对稀缺性决定的。目前市场正处于调控阶段，开发企业从企业策略角度，会选择以面向刚性需求为主的产品为主导，这将导致未来1-2年，甚至更长时间内的供应主体是刚性需求，花园洋房类的产品稀缺性突显，所以其更具升值性。

　　许之静：花园洋房是前两年在高房价下新生的一种概念，像目前花园洋房中很多附赠的面积就没有了，那从这个概念上讲，目前在售项目具有较高的性价比。但目前要说价格涨幅，在整体房价降价和下滑的态势下，比较难说。

　　陆骑麟：一般而言花园洋房的房源面积要大于普通的公寓项目，总价也往往更高，在限购的影响下，销售受到了一定的阻力，因此现阶段价格难有明显的上升。但从长期来看，在一些以普通住宅为主的区域里，花园洋房依然具有明显的品质优势和稀缺性，因此未来的增值空间更为可观。

　　《东地产》：花园洋房价格与公寓、联排相比，有何优势？投资者应如何选择？

　　张晴怡：同一区域内，就单价而言花园洋房的价格比普通公寓高，近似于联排别墅，但在面积控制上洋房小于联排别墅，在总价上花园洋房的购房门槛相对较低。如果真的是想投资的话，不能光看价格，花园洋房类的产品决定其价值的还是内在品质，如绿化率、采光、私密性等各方面，只有真正高品质的产品未来的升值空间才有保证。

　　许之静：价格比联排便宜，面积较为紧凑，总价合理。因为目前市场的去投资化，因此要本着投资自住两相宜的心态，选择轨交有规划、大型商业配套在建但目前尚未建成的区域，这样比较有升值潜力。

　　陆骑麟：一般而言，同区域的花园洋房价格要明显低于联排别墅。由于花园洋房介于别墅和公寓之间，因此受到小区自然环境和区域归化发展的双重影响，对于投资花园洋房的投资者来说，在考虑项目自身品质的同时，也应考虑区域未来规划给项目带来的升值空间。

　　罗寅申：近年来新建的花园洋房与同区域的普通住宅相比价格往往更高，但与联排别墅产品价差较近，与其产品定位相同，是介于两者之间的产品。目前有意购买这类房源的改善性需求需注意产品的价格以及产品因素的合理性，对比产品与周边公寓、别墅之间的价格差距，避免购入脱离实际价值的花园洋房。

　　上海滩花园洋房

　　所属板块：源深洋泾

　　均价：5-5.2万元/平方米

　　稀缺花园洋房 板块内单价最高

　　据汉宇地产国际华城分行经理张旭东介绍，近期由于改善型需求的回暖释放，板块内的挂牌、带看和成交量等各项指数也随之较上月有明显的起色。到周末看房客户还是较多，通常每个业务员会有2-3组客户。其中上海滩花园洋房的活跃度也相应略有上升，这主要是因为近期新增房源量有所提升，并且这类产品一旦进入市场，就会引起多组客户的关注，进而形成一定的带看量。张旭东指出，这主要还是上海滩花园洋房的品质和产品的稀缺性所致。

　　上海滩花园洋房是板块内售价最高的楼盘，目前的售价在5-5.2万元/平方米，相比周边次新楼盘的单价一般要高出0.5-1.5万元/平方米。

　　楼盘介绍：上海滩花园洋房以乳山路为界分为南北两个区，由4-6层的多层电梯房组成。社区规划全力营造老式洋房的感觉。由于项目品质和稀缺性，受到了境内高管和境外人士的青睐。社区周边配套齐全，轨交6号线源深路站、源深体育馆、医院、学校等设施皆在步行15分钟之内。

　　房源推荐

　　汉宇地产国际华城分行：51035885

　　金地未未来

　　所属板块：外高桥

　　均价：3万元/平方米

　　房东“老资格” 议价空间缩小

　　据汉宇地产金地未未来分行经理任坤介绍，近期该楼盘的议价空间明显缩小，甚至部分房东有调价的现象，例如一套位于3楼，面积115平方米的小3房，之前的挂牌价格为330万，但当买家真的出手购买时，房东却突然变卦了，价格上浮了10万。任坤说，因为先前市场上的一些“低”价位的房源被去划掉，房源的供应量有所不足。其次，近期市场成交的回暖增加了多数房东的心理预期。最后，大社区被定为外高桥国际社区的利好规划和产品的稀缺性。

　　在租赁市场方面，成交没有受到太多的影响，租客主要还是以在外高桥、陆家嘴、金桥等区域工作的白领为主。目前社区90平方米小3房的租金在4000-4200元/月。

　　楼盘介绍：金地未未来位于张杨北路近五洲大道，步行5分钟便是轨道交通6号线。楼盘是由品牌开发商金地集团倾力打造的花园式小区，主要由小高层住宅和花园洋房所组成。周边生活配套还在完善中，居民购物普遍要驱车去附近的卜蜂莲花、家乐福等购物中心。

　　房源推荐

　　汉宇地产金地未未来分行：51099211

　　21世纪不动产上海锐丰金桥证大店分店：51692322

　　万科朗润园

　　所属板块：闵行七宝

　　均价：2.6-2.7万元/平方米

　　房东跳价 议价空间缩小

　　“近期万科朗润园的议价空间明显有了缩小，并且出现了房东跳价的现象，以140平方米的户型房源为例，之前的挂牌价格在355-370万，而现在这类价格的房源已经变成了抢手货，目前的售价普遍会在380-400万。”汉宇地产万科分行经理付娟继续解释到，由于市场逐步的回暖、低价位房源去化造成房源稀缺等因素，使得房东的心态有了明显提升。而房东心态的变化也带来了之前说述的“跳价”现象。同时这种变化也在潜移默化的影响着买方市场，观望氛围也逐步由淡变浓。

　　楼盘介绍：万科朗润园位于闵行七宝镇，紧邻中春路新龙路。社区以公寓房和花园洋房为主，其中花园洋房多数为5层电梯房，且户户带有露台花园设计。社区内还配有天然的水景观、中心广场、室外健身中心等设施，社区外附近则有乐购大卖场、河畔百货、轨道交通9号线等配套，日常购物消费、出行均十分便捷。但不可否认，小区受飞机经过的噪音影响很大，这也是板块内所有楼盘共同的弊病。

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　　汉宇地产万科分行：51086955

　　旭辉朗香郡

　　所属板块：徐汇华泾

　　均价：2.9-3万元/平方米

　　“新房”新挂牌 成交需要一定周期

　　《东地产》记者从上海中原长桥分行了解到，由于该小区2011年年底刚交房，今年年初才有二手房挂牌出售，对于花园洋房这样的大标的房源来说，成交需要一定的周期，因而目前还未有具体的成交。就挂牌价来看，花园洋房均价在2.9-3万元/平方米左右，面积在130-190平米左右，总价则在400-600万元左右。房东的议价空间约有10%左右。

　　值得一提的是，华泾镇作为一个新开发的板块，在各方面都呈现出蒸蒸日上的景象。规划中的滨江大道预计2015年可建成，届时将紧邻旭辉朗香郡。随着周边配套的愈加成熟，旭辉朗香郡闹中取静的地段优势也逐渐受到置换客的关注。

　　楼盘介绍：旭辉朗香郡位于徐汇华泾板块，毗邻黄浦江。小区整体面积较小，仅由十几幢楼房组成，绿化率高达60%。小区出门就是龙吴路主干道，毗邻外环高速公路，自驾车前往徐家汇也只要20分钟，交通较为便利。小区周边菜场、银行、便利店、学校、华泾公园等配套设施齐全。

　　房源推荐

　　上海中原地产长桥分店：51789095

　　4月份学区房来客周期性回升  报价较往年略有回调

　　又到4、5月份，正是每年学区房房源交易的旺季。往年到了这个时节，学区房将会迎来一波置业需求集中释放，学区房价格也趁势“水涨船高”，动辄增长一至三成。而今年学区房报价较去年同期整体走稳，部分片区价格出现“稳中有降”。

　　据上海中原地产浦东洋泾分行、徐汇长桥分行、闸北大宁国际分行等多家门店信息反馈，近期片区内学区房来客量和带看量明显增多，与去年4月份相比，各片区二手房源挂牌量走势不一，房源报价并不如往年般大幅增长，而是走势整体平稳，甚至部分片区还出现“价格回调”。如浦东洋泾板块学区房房源中，去年4月份老公房报价约3万元/平方米、次新房约3.5万元/平方米，而现在老公房报价约2.8~3万元/平方米、次新房约3~3.5万元/平方米；闸北大宁片区学区房房源中，去年4月份老公房、次新房报价均3万元/平方米，而现在老公房报价约2.8~2.9万元/平方米、次新房约2.9~3万元/平方米。从成交量表现来看，不同片区学区房占据比例也不一致，如浦东洋泾板块学区房基本为片区成交主力，徐汇长桥板块学区房占比约五成，闸北大宁板块学区房占比约三成。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，学区房板块需求亟待释放，4、5月份局部暖流可期。从去年9、10月份以来，二手房行情趋冷，学区房交易步伐也开始放缓。直至春节后二手房成交量持续上扬，市场人气再度回升，首套婚房、楼层改善及学区房等刚性自住需求正陆续释放。考虑到学校生源报名普遍于5月底结束，学区房交易步伐刚刚启动，而房源报价回调正契合了买家预期，预计学区房密集的板块4、5月份仍有望形成局部交易暖流。