超跌盘5月再袭京城楼市

　　新盘供应激增 降价两成入市渐成主流 部分区域掀起新一轮价格战

　　虽然京城楼市的成交量随着气温升高逐渐火热起来，也有不少开发商蓄势涨价，不过截至目前，成交量响当当的楼盘中，依然有半数是降价盘。

　　记者统计发现，五一期间入市的8个楼盘大多数价格“超跌”，而上周位于北京最南边的楼盘香溪湾甚至打出了五折的优惠。业内人士分析，眼下开发商涨价并不是明智的选择，以价换量才能吸引购房者。

　　市场

　　京郊别墅 惊现五折房

　　“原价1.3万，现在6500元，买别墅还送宝马！快来看看吧”。上周末，位于北京最南端、紧邻廊坊的香溪湾销售人员对记者表示。据了解，该楼盘不仅有公寓还有别墅，而新开盘的别墅价格打了五折。

　　与以往开发商拿出几套特价房来吸引眼球、作为噱头不同的是，此次该项目的五折房足有50多套。当听说记者感兴趣时，销售人员立刻对其同事大声叫喊，“这边还有客户，给班车上留两个座！”

　　记者在该项目售楼处看到，前来看房的人确实不少，销售员接个电话都得大声嚷嚷，而经过周末两天的销售，五折房仅剩十几套。

　　价格跌两成项目 渐成市场主流

　　如果说五折卖房尚属个案，并不足以证明楼市降价的基调，但可以肯定的是，五一期间，北京开盘的8个楼盘中却大多数都呈降价趋势。

　　亚豪机构统计数据显示，五一期间，北京市共有8个项目计划开盘，全部为老项目后期，开盘价格均继续下探，其中降幅最高的3个项目分别是鲁能7号院、华业东方玫瑰、鸿坤曦望山。

　　降幅居首的是位于顺义区的鲁能7号院项目，五一期间推出二期溪园，起价10000元/平方米，而该项目前期曾推出的花园洋房产品虽然居住密度较低，但价格却在16300元/平方米的高位，此番推出新楼座，价格降幅接近三分之一。

　　另外，通州的华业东方玫瑰计划推出A8号楼，折后均价13500元/平方米左右，五一期间开盘价再降550元，相比项目去年7月成交价最高时的18928元/平方米，降幅接近三成。

　　继去年通州区的“五折抛售”、大兴区的“成本价卖房”之后，近日，价格下调幅度在20%左右的“超跌”楼盘开始在各个区域出现，逐渐成为新入市项目的主流。据记者了解，上月，位于昌平区的融创长滩壹号在本月初时的销售价格由之前的19800元/平方米降至17000元/平方米，甚至推出特价房15000元/平方米，最高降幅为24%；而上周末开盘的北京风景12000元/平方米起，价格环比下调幅度为23%。

　　不仅如此，成交量一直在北京位于前列的北京城建徜徉集项目依旧不满足于现状，日前开盘时再次降价14%，也创造了房山区域内的新底价。而这样大幅降价的楼盘基本上在每个郊区都已经出现。

　　影响

　　“超跌”楼盘 再掀区域价格战

　　楼盘爆出“超跌”价格，不只是对自身的销量有所促进，其进一步影响则是对当地房价造成威胁。近日，位于大兴的保利春天里以1.1万元低价入市，甚至比当时因成本价卖房名噪一时的龙湖时代天街还要低。着实向大兴楼市扔出了一枚重磅炸弹。

　　很快，驻守在大兴最好位置的鸿坤理想城立刻在五一期间推出了新楼座，最低售价15800元/平方米，同时还可以享受开盘4万元的优惠，而其在今年3月曾推出新楼座，开盘价仍然保持在21000元/平方米，本次开盘降幅接近两成。

　　虽然目前理想城的低价房已经卖完，均价也都在1.8万左右，但相比之前的售价仍可看出下降趋势。

　　此外，从房山的长阳区域来看，徜徉集与稍远一些的翠林漫步项目也即将把区域价格拉低至13000元/平方米左右，而通州区域的市场底价，根据距离八通线的远近程度，也已稳定在12000-15000元/平方米不等。

　　目前北京市多个区域内的楼价再探新低，部分已经进入“筑底”的阶段，例如房山、大兴、通州等，这些区域当中前期已经有一个或少数几个项目探明区域“底价”，之后多个项目逐渐向此“底价”看齐，开始形成整个区域的底部价格区间，在此基础上，区域成交量也开始出现大幅回升。

　　热销项目 半数均价下调

　　虽然价格下降对于老项目后期来说是名誉上的损失，但是市场成交给出的结论是在“要钱还是要脸”中必须选择“要钱”。

　　要说现在的楼市，卖得好的项目还得是打折楼盘。据中原地产统计，4月份，北京销售超过30套的项目合计有50个，总签约套数为3318套，其中均价环比出现下调的项目达到了25个，占据一半；而成交套数则达到了1616套，占比达到了48.7%。

　　其中，位于房山的徜徉集在连续几个月成交都排名三甲之后，在4月份，其成交均价又从原来的14940元/平方米下降到13199元/平方米，降幅11.7%，其和通州的新华联运河湾一起位于降价排行榜的状元和榜眼位置。

　　在这种情况下，4月北京楼市成交均价为19622元每平方米，环比3月均价19087元轻微上涨2.8%。不过，这已是北京楼市成交均价连续4个月保持在2万以下。

　　分析

　　低价是主流 涨价或滞销

　　新晋超跌项目开始挤占排行榜位置，4月新登月度排行第二的北京城建徜徉集项目，当月共实现成交184套，成交均价13199元/平方米，下调幅度高达15%左右。

　　亚豪机构副总任启鑫分析认为，在“价格为第一要素”的市场现状下，涨价项目容易出现“二次滞销”，其他超跌项目会轻易取代涨价项目的位置。因此在目前降价成为市场主导的情况下，降价项目虽然已取得不错业绩，但涨价仍需谨慎。

　　任启鑫分析认为，从目前来看，超跌类项目已经开始在北京的各个区域内出现，并且随着其换量的效果明显，也逐渐吸引区域内其他项目开始向底价看齐。从楼市未来发展情况来看，由于受到客观原因的限制，项目入市数量近期不会再出现大幅的增长趋势，但新入市项目价格“超跌”已逐渐成为趋势。

　　5月供应增加 出货是关键

　　亚豪机构副总任启鑫分析，目前北京正在上演“3月供应提速、4月沉默酝酿、5月集中爆发”的推盘攻坚战，对于现金流趋紧的开发商来说，出货是关键，而开盘是前提。

　　只不过在房价全面下行趋势难以逆转的形势下，开发商意识到与其推盘后再被动降价，不如直接低价入市，这样既能够快速收拢“抄底出手”的刚需购房者，也可以最大限度地减少“挤牙膏式”降价所造成的一次次品牌伤害。

　　而作为传统置业旺季，5月供应量预计大幅增长，而这个苗头已经在4月底有所体现，4月27日一天，就有理想家园、华润九里、首邑溪谷嘉园、天竺新新家园等项目入市，而在预售许可项目中，也有8个项目入市，其中热点项目有：保利春天里、东方玫瑰、运河湾家园、兴业嘉园、倚山庭苑等项目。

　　据中原地产预计，5月全市新盘供应量将超万套。

　　4月京城热销楼盘价格分析

　　楼盘名称 3月成交 3月均价 4月成交 4月均价 价格环比

　　套数 (元/平方米) 套数 (元/平方米) 变化

　　徜徉集 37 14940 184 13199 -11.7%

　　富力金禧花园 131 15946 110 15859 -0.5%

　　天通苑 114 14717 114 13536 -8.0%

　　绿地·国际花都 89 9144 94 8755 -4.3%

　　首开·熙悦山 98 13410 83 13295 -0.9%

　　长阳半岛 90 15198 79 15168 -0.2%

　　华业东方玫瑰 101 14204 77 14065 -1.0%

　　保利中央公园 86 39899 74 39482 -1.0%

　　融创长滩壹号 52 18401 71 17614 -4.3%

　　芭蕾雨·悦都 74 15057 66 14477 -3.9%

　　富力盛悦居 104 21266 62 20706 -2.6%

　　中国铁建青秀城 38 28445 62 28354 -0.3%

　　首开·常青藤 80 22128 59 21827 -1.4%

　　北京苏活 38 13775 52 12689 -7.9%

　　金色漫香林 121 22625 53 20847 -7.9%

　　翠林漫步 40 14404 44 13943 -3.2%

　　远洋东方 73 13124 41 12857 -2.0%

　　国际花都 2 14789 40 14680 -0.7%

　　海怡庄园 41 7790 40 7396 -5.1%

　　新华联运河湾 46 19538 39 17394 -11.0%

　　首开铂郡 55 33075 38 32783 -0.9%

　　世华泊郡 127 22569 35 22157 -1.8%

　　龙庆·望都佳园 57 5709 34 5563 -2.6%

　　北京新天地 26 20566 33 20285 -1.4%

　　领秀慧谷 7 19618 32 18632 -5.0%

　　奥林匹克花园 39 22486 32 23066 2.6%

　　(注：数据由中原地产提供)

　　本版文/记者 张媛