出镜：在上一集节目中，曹建海教授讲到全面限购是打击投机性购房需求最有效的办法。而靠房地产拉动的经济也必然不具备可持续性。今天的节目当中，我们将与曹教授谈谈房价，两年前，他曾说，三年内，中国的房价会回调一半，现在他是否还坚持这一说法？为什么说以城市化支撑高房价是个谎言？精彩观点《意见领袖》马上为你呈现。

　　VCR1在今年楼市调控措施的打压下，多个城市的库存量大幅攀升，其中，截至7月24号，北京库存总量为10.68万套，如果按照限购限贷之后北京市的月销售额，即使在没有新盘上市的情况下，北京的新房库存也需要接近15个月才能消化。但奇怪的是，全国多个城市房价并未下降，这种产品大量积压但价格坚挺的现象在经济领域并不多见。

　　曹建海：这个跟2008年相比，开发商的财务状况发生了根本的变化，2007年大概整个房地产业开发商销售额是2.9万亿，但是当年吃进土地吃进3.3万亿，所以这个开发商实际上现金流在那天是负的，投入比得到的还要多，所以2007年底我们实施了对第二套房的限贷政策，所以在2008年房价出现了一个极具的回落，现在局面跟那个时候有所完全不一样了，因为开发商吸取了这次的教训，所以开发商在去年的时候，销售额是5.5万亿，吃进的土地远远低于这个数据，所以开发商的现金流相对于异常的充沛，所以很多开发商宁肯不做，他也要坚持这个房价不降，不再开发新的了，我只要把现在这一部分卖出一个好的价格，他们就停下来，因为他们知道他们有他们的同盟军，地方政府，地方政府跟他们完全是同盟军，

　　所以现在看地方政府做调控主体，我认为这是不可能的，因为现在看地方政府是中国高房价的一个自动稳定器，当房价高涨的时候，地方政府是个主要推动力量，因为它是不断的拍出地王，不断的抬高整个城市的地价，所以整个全城市的地价不断抬高，推动房价继续上涨。当房价回落的时候又是地方政府采取各种抵制的措施，采取各种保护开发商的措施，所以使房价不至出现一个极具的回落，所以现在地方政府这样一个关节，如果不能打透，如果对他们不能进行严重的行政问责的话，我想这个房价调控就可能会大大折扣。

　　VCR2虽然调控下部分一、二线城市交易量处于萎缩状态，但价格仍然胶着。不过市场人士纷纷预计，在下半年大量新盘有望集中上市的背景下，楼市库存正逐渐形成巨大的“堰塞湖”，市场从将在下半年实现从量跌到价跌的变化，买方市场很可能到来。下半年房价的拐点论也再度被提起。

　　主持人：有观点说在一线城市的房价在第三季度会出现一个明显的下降，对于这样的观点您同意吗？

　　曹建海：如果从开发商的库存状况和资金链的状况来看，这种和平性是非常大的。

　　主持人：是临时的一个回调还是拐点的出现？

　　曹建海：有可能是一个拐点，因为现在看起来，调控房价这是一个已经成为一个政治任务了，经济发展，房地产拉动经济增长，应该让位于政治任务，而且从经济发展的结构来看，从经济转型的角度来看，也必须改变由房地产单一拉动经济增长的局面，所以我们必须给其他的制造业和第三产业发展的空间，如果不把房价降下来，社会资本都投入于炒地皮的活动，实际上中国的制造业，中国的第三产业都没有发展的空间。

　　主持人：您年初的时候您曾经说过，房价要调整一半，目前的话您还保持这样的观点吗？

　　曹建海：我2009年的观点应该在，大概就是三年左右，这个房价回落一半，大体上就是应该从高点回落一半。因为2009年的时候我们的货币增发刚刚开始，如果参照当时的价格，可能房价很难回落一半，但是后来货币量相对那个时候增发了一倍，所以这意味着现在的一块钱只顶那时候的五毛钱，在高点回落一半，我想这个局面是有可能的，这个局面就是说很有可能，如果比较早的话，很有可能在明年，明年底来临，这也许是比较乐观的估计。

　　主持人：房价下降一半指的是整体的房价？

　　曹建海：是在高点，是在绝大部分城市，因为目前我们的泡沫已经覆盖全国了，如果这次二三线城市限购，再引起三四线城市极具的上涨，可以说这个泡沫就完全充斥了整个国家，所以说这个时候如果出现回落的话，如果这个泡沫引发了下一轮更严厉调控的话，我想从高点回落一半的可能性是非常大的。

　　主持人：但是我们还听到一种观点，说中国的房价真的是不高，从成交量可以看得出来，我们买得起，对这样的观点怎么看？

　　曹建海：因为目前实际上，房价对很多家庭，如果买不起的话，那就是我们的房地产市场，其实就变成了一个劣币驱逐良币的这样一个次品市场，什么是次品市场？就是说当好多人都买不起的时候，实际它就自然退出了房屋买卖市场，只是在周边进行，就是观察者，当然可能是很气愤的观察者，真正参与交易的可能只有这些投机者参与交易，所以当多数的居住需求被市场驱逐出去的时候，那么保留在市场里面的也许只有开发商卖给第一批的投机者，第一批投机者再卖给第二批投机者，所以第二批卖给第三批，所以这种击鼓传花的游戏，所以这样一个市场就变成一个投机市场主导的市场，很多投机者也许拿的是自己的钱，也许是从别人手里借来的钱，也许是从银行手里借来的钱，他拿这个钱买房的目的不是为了居住，而是为了使房屋进一步升值，所以这是一个投机主导的市场，绝不表明我们实际的居民的经济支付能力的状况。

　　VCR3我国正处在城市化快速发展阶段，有人认为，城市化水平越高越快，就越需要更多的人口来生活居住和工作，就意味着城市潜在商品房客户是不断增长的。大量农村人口进城将成为拉动高房价的刚性需求，加快各个城市房地产业的发展，也推高了房价的上涨空间。

　　主持人：您曾经也说过，以城市化支撑高房价是个谎言，您这样说的依据是什么？

　　曹建海：一般如果我们知道旅游区的商品价格比较高，那是因为有很多外来旅游者，比当地人更有钱，这样推高了当地的价格，但是中国的城市化实际上是以农民进城，农业就业人口向第二和第三产业转移为前提的，所以实际上是一些低收入者，那么向城市集中的过程，所以如果没有投机炒作的话，房价应该随着低收入者的进入，随着房屋供给的扩大，应该是逐步下降的，所以即使不下降的话，那么应该保持一个，在大家买得起的水平上，保持一个稳定的状态，但是现在的情况实际上就是房价越涨越高，而且房屋主要是控制在原有城市居民手上，所以两三亿的农民工和他家属在城市并没有参与到这个商品房体系当中，所以现在中国多生产出来的这个房屋，主要囤积在这些投机者手中，农民工到春节还有一个庞大的春运潮，还要回到自己的家里面去，这就说明城市不是他们的家，城市只是临时居住的地方， 

　　主持人：我们知道全世界房价的拐点有两个因素，一个是城市化进城的结束，一个是人口老龄化的开始，但是您说过，这里还有一个外来的因素，外来的因素指的是什么？

　　曹建海：按理说房价涨到一定程度的话，获利的筹码抛出，就像我们黄金、股票都有这样的问题，当大家获利筹码很多的时候，自然就会抛出，抛出的话，很多投机者就不再买入，而是抛出，所以对开发商来讲，投机者不仅不再买他的房子了，而且成为他的竞争对手，因为投机者的房子二手房，在分布的位置更好，所以这个时候房价就会出现一个自动的回落过程。

　　但是因为在中国，地方政府特殊的稳定高房价的这种功能，所以这样就导致了房价在地方政府的托市的情况下，所以说居高不下。我想这种局面就是有可能持续很长的时间，中国的泡沫就是异常的坚硬。

　　但是泡沫会不会击破，我认为是早晚有一天要击破的，因为这个泡沫诞生，它是以极大的，我们这个粮食周期，新周期，大起大落的新周期，是以环境的破坏，耕地的破坏，是以我们整个工业的粗放发展，而不能集约发展，是以我们全民投机为代价的，所以这种泡沫经济以整个社会危机和经济危机为代价的，所以说它必然会导致社会危机和经济危机，某一方面的经济危机，就是粮食危机，甚至包括物价上涨，甚至就是圈地运动过程当中的这种冲突，甚至就是可能一些偶然因素，比如说自然灾害，巨大的自然灾害，比如说像非典这样的事情，比如说人祸这样的事情，比如说像日本出现的核泄漏，如果出现这样的事情，会极大的影响人气，影响房地产的人气，房地产的人气有可能破裂，房价有可能会破裂。

　　出镜：虽然年初各个城市制定房价调控目标时，除北京之外，都决口不提“降”字。但时至年中，房价要降了，已经成为市场的普遍预期，只不过，这是暂时的调整，还是确确实实的拐点，我们还需等待事实的检验。只是，我们希望，在挤掉房地产泡沫的同时，也能实现房地产市场的“软着陆”。感谢您收看本周的《意见领袖》，我们下周再会！

　　

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