出镜：如果从去年四月的“国十条”楼市调控政策算起，这一轮的房地产调控政策已经进行了一年零3个月，从限制购买第二套房贷款到打击开发商屯地，一轮接一轮的措施让人应接不暇。但争论最多的还是限购——这让一些人高呼回到计划经济的措施。曹建海，被称为中国地产界三剑客之一，以唱空楼市著称，在他看来，限购的合理性何在？如此严厉的调控措施会不会伤害到中国的实体经济？ 我们看看他独到的观点。

　　主持人：曹教授，我们看到本世纪开始，中国的楼市一路走牛，而且房价涨了有六倍到十倍，您觉得这么高的房价是不是正常呢？是不是有泡沫在里面？

　　曹建海：1998年中国实施房改，1998年到2003年这一段时间，基本上就是商品房跟保障房是同步进行的，2003年之后我们实施了一个推进房地产市场化改革的一系列的措施，所以保障房的比例大幅度下降，所以商品房占据了主要的比例，所以这样就是由此开始房价不断上涨，所以2003年到现在，房价涨了差不多有八年，除了2008年的时候略有回落，所以一直是上涨的，所以这肯定是不正常的，

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　　自今年2月以来，大力度的“限购令”对国内部分一、二线城市的房地产市场产生了较大影响，此前，一度有人预期，一旦地方政府利益受到触及，“限购将逐步放宽”。但在最近的国务院常务会议上，对楼市的“限购”被再度强调。并表示房价上涨过快的二、三线城市 “要采取必要的限购措施”。

　　主持人：国务院紧急出台对二三线城市的一个限购令，这样一个做法对于整个房地产市场是一个什么样的影响？

　　曹建海：这显然是一个国务院认为我们的调控效果还不好，所以一线城市成交量略有回调，房价有轻微的下降，所以为什么说下降，我们很多人感觉不到呢，很多年轻人觉得还是太贵，北京的房子均价是3万，降10%仍然是太贵的，所以说成交量有所回落，价格微有回调，这个说明在一线城市调控虽然有效，但是效果不佳。反过来在二三线城市，特别是三四线城市，房价迅速的上涨，这就出现了一个按下葫芦浮起瓢的局面，这就说明我们整体的经济还处在一个投机经济的氛围，实体经济就是除了基本建设，围绕基本建设的这些建筑材料，建筑业发展比较快以外，一般的制造业发展处在一个不景气的状态，所以大量的富裕资金还是投资在房地产领域，既然一二线城市出现了相对来讲调控力度比较大，那么他们就跑到了调控力度比较小的地方，所以这就说明整体的房地产局面仍然是过热的，    

　　主持人：现在说先是限购一二线城市，资金就跑去三四线，接下来这些城市再限购的话，资金又会去别的一些地方，那么这样一个逻辑的话，会是解决房价问题，能真正解决房价问题吗？

　　曹建海：如果在三四线城市也进行限购，应该说投机资金就无处可逃了，因为三四线城市基本上覆盖了我们660个城市，但是如果我们目前看到，我们看到是在二三线城市进行限购，所以不排除下一论引起投机资金在更加基层，更靠近农村的地方疯狂的投机，所以也不排除这个地方的房价进一步暴涨，这就说明我们这一次的调控，二三线城市的调控也许没有跟上我们形势的变化，没有进行防御性的调控，反而可能是被动性调控，所以这次调控我认为这是一个滞后的，就是有缺口的，没有全覆盖的一种调控举措，所以这种举措决定可能很难达到理想的效果，

　　主持人：全国范围的限购有可能吗？我知道您是主张全国限购的。

　　曹建海：如果三四线城市再出现这样的暴涨，不排除，我认为这种可能性是很大的。

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　　限购令从一出台就充满了争议，“限购”，这一计划经济时代的产物，在已运行30多年的市场经济中实行，显得格格不入。有人担心，限价令虽然能压抑一时需求，遏制房价甚至压低房价，但萎缩的行业极有可能成为寡头游戏，缺乏创新和竞争，最后导致楼市止步不前。

　　主持人：那么限购是解决房价问题唯一的办法吗？

　　曹建海：因为目前我们的税收体制非常不健全，因为我们的税收主要是靠流转税，靠的是来自于特别是制造业，工业的销售过程当中的流转税，特别是增值税，是我们的主体，实际上增值税最后都转嫁到我们产品销售价格里面了，这个构成我们税收的主体，

　　要改变这个局面，就应该取消这种生产型增值税，主要实施在销售地的征收消费税的方式，这样的话，剩余部分可以通过向个人，向不动产这种方式进行征收，但是目前因为我们消费者已经承受了负担很重的增值税，如果再向他们征收很重的房产税的话，中国这个国家的税负就会偏重，如果再大范围的实施房产税，而且是无条件的实施，也就是说在其他领域没有减税，只是在这个领域进行增税的话，可能实施起来公众的压力是比较大的。

　　所以在中国这个税制要想进行大调整，这个还需要很长的时间，在这种情况下，我们也许就是短期只能实施这种形成限购的方式。

　　主持人：就是说在税收并没有跟得上的情况，只能用限购这样的方式。

　　主持人：我可以这样理解吗？就是在税收没有跟上来的时候，我们还是要通过限购措施保证房价不要再往上走或者有所下降，那么给这样一个时间来税收进行一个改革，需要多长时间？限购要存在多长时间？

　　曹建海：因为就像计划生育政策一样，当房地产炒作的话严重影响了民生，应该引起这个国家的经济结构扭曲，资源错配，并且引起社会危机、经济危机、金融危机，出现这种风险的时候，实际上就是限购是非常迫切的，所以限购我刚才讲，如果我们的税制完善需要很长的时间，那么限购就需要很长的时间，我们限购跟税制的完善应该是无缝对接的。

　　主持人：但是也有人觉得限购使市场经济倒退了一步，反而是计划经济往前又迈了一步，您怎么看这样的观点？

　　曹建海：本身中国的房地产市场就不是市场化的，本身这个土地是公有制土地，大家都拥有的，但是地方政府作为土地的所有者，就是他成了管理者转化成所有者了，然后高价出售土地，获取土地收益，所以土地财政现在超过了地方财政收入的一半以上，所以这是成为推高房价一个主要原因，所以开发商也是这样，通过和权利的勾兑，就可以获取土地升值的巨大利益，所以中国的房地产市场本身就不是真正市场化的，所以说这本身就不属于市场经济，所以我觉得对这种不规范的不完整的商品房市场，特别是现在投机主导的市场，买涨杀跌的市场，就不能简单拿市场调节手段进行调节。

　　VCR3 1985年到1990年5年间，日本城市地价在已经很高的水平上又上涨2倍，其中东京中央区地价上涨了3倍。但在1990年3月，日本突然发布规定，对土地金融进行总量控制，这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济加速下落，并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。在房地产调控的大环境下，这样的情况会不会在中国重演呢？

　　主持人：但是我们也不能忽略了房地产市场对于整个经济贡献的作用，但是如此以来，长时间以来，对于房地产市场这样一个严厉的措施，会不会担心中国经济会实现一个硬着陆呢？

　　曹建海：我们现在经济主要就是靠房地产拉动，过去我们说三架马车，一个是需求，一个出口，一个是投资，其中投资核心就是房地产投资，像地方政府的投资，主要就是靠土地出让金形成项目的资本金，然后再套取银行贷款，如果没有土地出让的话，地方政府投资就失去了资本金的来源，就变成了无源之水，所以说房地产投资实际上是当前拉动经济的主要手段， 

　　所以出口现在看，靠出口拉动经济的局面，我想可能越来越会改变，会得到根本的改变，因为全世界经济，特别是受凯恩斯影响的国家，都是实行财政赤字拉动经济增长，现在这些国家，包括美国、欧盟在内，不同程度出现了主权债务危机，所以说未来世界只有收缩财政，这是唯一的出路，欧美市场，包括日本，对中国产品的需求肯定会大幅度的收缩。所以中国未来要发展，还是要靠消费的增长，靠投资增长这种拉动本身就是说拉动的都是建筑物、水泥，特别是钢铁水泥玻璃高污染行业的，所以我们的房地产增长过程当中，是以耕地的占有，资源的破坏为代价的，所以这种增长是一种粗放的增长，是一种高排放高污染的增长，对我们很多企业提高技术水平，提高附加值水平，转变经济结构，实现绿色经济，实现经济的可持续发展实际上是不利的，所以以房地产拉动中国的经济增长，这将使整个中国处在一个非常危险的境地，即使不出现金融危机，有可能出现社会危机，没有社会危机，也可能会出现能源危机，没有能源危机也可能会出现环境危机。

　　出镜：税收体制的落后制约了房地产调控的深度，对于楼市失去理性的快速上涨，限购，也许是目前来说最为迅速、简单、有效的的调控措施。但是我们仍然期望，该归市场的还归市场。限购更不要异化为简单的一刀切式政策。下期节目，曹建海教授将为我们解析调控压力之下，为何房价依然胶着？房价的拐点到底何时会到来？《意见领袖》明天再见。

　　

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