深圳楼市“回暖”？假象！ ●记者调查：“回暖”源于两楼盘降价促销，大部分售楼处门可罗雀●数据显示：4月新房成交环比大降近三成 丁荡新

　　买还是不买？消费者仍在观望。

　　深圳晚报记者 丁荡新

　　4月30日，深圳某品牌开发商旗下楼盘因降价销售了上千套；5月3日，有媒体称全国多地楼市回暖，深圳上月住宅均价环比涨幅最大……于是不少人认为深圳楼市“繁荣”再现。事实果真如此？昨天，记者实地探访了多个楼盘销售处，采访了多位业内资深研究人士，才发现原来只是“回暖”假象，深圳楼市仍笼罩在浓浓的观望气氛中。

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　　现象：

　　降价盘一天卖了上千套

　　4月30日，某品牌地产的两个项目在深圳率先进行降价促销，据称销售均价在降价后相当于打了八折，每平方米才9000多元，比周边楼盘低了约2000元。消息一经公布，便引发上千人排队登记选房，开盘日现场遭遇千人抢房，场面火爆。该地产表示，到场客户近5000人，截至当日下午2时，所有房源都被抢购一空，销售上千套。

　　不过，记者在采访中了解到，该地产的降价有两个原因：一是政策的压力，相关部门的“限价令”使其只能被动降价；二是这两个项目面临着巨大的竞争压力——同区已取得预售许可证的楼盘超过10个，可售一手房在一万套以上，为了销售业绩需主动降价。

　　多地楼市呈现“回暖”势头

　　前天，某媒体报道，中国指数研究院5月3日发布“百城价格指数”，4月份全国100个城市的住宅平均价格环比上涨了0.4%，天津、北京住宅价格环比分别下降0.35%和0.14%；其他8个城市的价格则呈现环比上涨，涨幅皆在1%以内；深圳涨幅最大，环比上涨0.57%。

　　该报道指出，受国家密集出台“限购”、“限贷”等一系列调控政策影响，全国各地楼市一度表现低迷。但近日全国多地区楼市开始呈现回暖势头。“五一”小长假期间，有部分开发商为试探市场对价格小幅松动，多个楼盘涌现抢购风潮。

　　正是因为上述情况，市场上有一部分声音认为，深圳楼市也开始回暖，“繁荣”再现，新房成交量将逐渐上升。

　　调查：

　　深圳楼市“回暖”只是假象

　　世联地产研究部总监王海斌在接受本报记者采访时说，市场是否“回暖”到售楼部就可以了解真相。近日，记者先后到福田、南山、宝安、龙岗的在售楼盘销售中心踩点，发现大部分都是门可罗雀，销售冷清。

　　记者首先来到前文所说的龙岗降价开发商项目周边楼盘，发现尽管多个楼盘的价格或多或少都有下降，但消费者仍不买账，售楼处的市民依然较少。

　　在宝安的某新盘销售中心，记者看到，虽是上午11时多，但大厅内很安静，只有一两个看楼者。过了一会，忽然来了20多个参观者，有老人、小孩，也有青壮年，还有领队。经过仔细观察，记者才发现是某网络组织的看楼团，这些人的到来使安静的销售大厅顿时热闹起来。

　　但是，看楼团员除了坐下来又吃又喝外，对正在销售的新盘一点都不感兴趣。十余分钟后，这批人坐车离开了，销售大厅又恢复了安静。

　　在记者到过的销售中心，都有一个共同点：销售人员态度比较好、有问必答，他们人数比看楼市民多，多数时候都非常安静。根据王海斌的观点推论，上述情况表明，深圳楼市并没有“回暖”。

　　4月成交量环比大幅下降

　　市规划国土委网站公布的数据显示，刚刚过去的4月份，全市一手住房成交套数、总面积分别为1879套、16.13万平方米，比3月份的2666套、22.82万平方米下降29.5%和29.3%；均价为20295元／平方米，比3月的19424元／平方米轻微上升4.29%。

　　记者发现，去年4月份的我市一手住宅总面积和均价分别为29.12万平方米和20567元／平方米，与今年相比两者分别下降了44.61%、1.32%。

　　从上述数据可以看出，在国家和地方政府政策的持续影响下，消费者仍然在观望。

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　　分析：

　　楼市政策影响逐渐显现

　　根据近日公布的2011年4月中原(深圳)领先指数显示，全市六区188个样本楼盘成交均价为19728元／平方米，环比上涨了0.62%，同比上涨了3.35%。

　　深圳中原地产市场部负责人表示，虽然4月二手房的成交均价较3月上涨，但环比及同比上涨的幅度均减小，政策的影响逐渐显现。其主要原因有：4月市场受政策影响较大，连续的加息及提高存款准备金率，进一步表明，政府在政策执行力度上有所加强；出于信贷的压力，绝大部分投机投资者被挤出市场；部分原本打算出手的购房者，重新陷入观望；而业主也因为重新购房的成本增大，也加大了惜售的可能性。成交价格则主要是因为结构性影响，大户型成交较多，拉高了全市的均价。

　　开发商不得不降价销售

　　当前，市场有一种观点认为，深圳可售房源不多，所以住房价格高居不下，观望中的刚需是挺不住的。但是，有关资料显示，5月份全市预计将有20个项目开盘或者加推。其中龙岗5个项目，宝安7个项目，南山4个项目，罗湖1个项目，福田1个，盐田2个。

　　市规划国土委网站信息表明，截至5月5日，深圳可售一手住宅达21337套、总面积2066880平方米，其中龙岗、宝安、南山三区分别以10865套、4782套、2816套居前三位。

　　业内人士认为，如果本月上述20个项目如期开盘或加推的话，再加上存量房源，届时全市的一手可售住宅将达到3万套，开发商的压力会非常大。在市场继续观望及调控政策不断出台的情况下，开发商不得不降价销售了。

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　　观点：

　　调控对市场产生明显影响

　　根据近日各大上市房企公布的数据，绝大部分4月份的销售比3月份下跌。据统计，截至2011年一季度，沪深两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，增长幅度超过了40%；环比2010年报显示的合计数据，也增长了9.07%。

　　万科企业股份有限公司日前公布的4月销售和新增项目情况显示，与前3个月相比，4月份万科销售增幅有所收窄。万科董事会秘书谭华杰表示，随着调控政策的效果进一步显现，近期各主要城市的成交速度持续放缓，万科的销售情况虽较市场整体乐观，但仍不可避免地受到整体市场氛围变化的影响；另一方面，万科4月份新盘上市不多也是一个原因。

　　“调控对市场产生了明显影响，成交速度普遍放缓，随着新增供应的不断上市，行业的存货压力将进一步上升，万科会继续坚持快速销售的策略。”谭华杰介绍。

　　地产研究人士庖丁认为，在楼市调控进一步收紧政策下，开发商迫于存货、市场和资金压力而降价促销，目前看来成为顺理成章的选择。

　　降价预期或致观望持续

　　地产研究人士老揭指出，“五一”刚过，关于楼市回暖之声再度被人为放大。比如有媒体未经深入调查，仅凭自己的肉眼和房地产商提供的数据，就敢撰文指出深圳某楼盘有4000多人到场，一千余套房源被抢购一空；某地300多套别墅，遭千人抢购，有如卖白菜似的。而实际上的销售量并非媒体所言。

　　老揭认为，某楼盘降价销售已消化一部分刚需族，其他楼盘的减价仿效则会形成下一轮的观望氛围，主要是部分购房者会认为短期内房价有如多米诺骨牌倒下，这对后市其他楼盘的销售带来更大的压力。下半年销售状况将会一直持续低迷，各区域的房价将会跟据区域楼盘存量的多少，而呈现出不同的价格变化，有些区域的减价会大些，有些区域会持平。

　　王海斌认为，目前这个时期房价显得比较敏感，如果有开发商主动调整价格，很可能引发一次市场短调。此外，在众多政策下，市场预期会不断走低，加上目前部分开发商资金确实很紧，导致市场整体下行压力较大。

　　

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