开发商“找钱”靠打包销售、并购整合

　　理财一周报实习记者/俞冰礼

　　第四轮楼市调控即将拉开序幕，开发商将会如何应对？

　　理财一周报记者采访上海部分房地产开发商后得出的结论是，部分房企通过整销、并购、参股，加速资金回笼，减少库存压力；而多数开发商面对密集政策调控的压力，仍然倾向于“以不变应万变”。

　　整销、并购、参股，房企各施其招

　　4月底，位于上海松江新桥区域的达安圣芭芭花园，以12180元/平方米的远低于周边在售公寓的均价，在4月17日至4月27日这段时间集中成交了67套别墅。有业内人士指出，随着楼市政策逐步收紧，市场成交低迷，房企存货压力巨大。整体出售更有利于公司资金快速回笼，预计低价整销还将出现。

　　另一方面，房地产业并购消息频频传出。2011年初，阳光新业以1.148亿元收购了上海坚峰投资发展有限公司72.2%的股权； 2011年1月份，恒大地产以16.64亿元收购了深圳建设71%的股份。“货币政策收紧，融资渠道狭窄。大型房地产企业面对资金和运营的压力，对一些资产规模小、负债多的中小房企进行收购兼并，借机扩大土地储备。”专家这样表示。

　　一边是打包销售，一边是并购整合，面对有可能即将到来的新一轮政策调控，众多房地产开发企业可谓各显神通，使尽浑身解数来应对市场的风云突变。

　　针对达安圣芭芭花园的情况，华燕置业发展有限公司的资深分析师张宏伟告诉理财一周报记者：“这批房源被一企业整体买断，变相融资的可能性较大。开发商为快速回笼资金采取整体转让的方式，前不久在上海紫园项目上也发生过，事实上市场一旦宽松，接盘的企业可能就会抛掉。对双方都有好处。”那么，为什么有些开发商低价整销，而有些反而进行并购整合呢？对此张宏伟认为，那是由于一些资金充裕的大开发商出于战略布局的需要，凭借自身较强的资源整合能力通过并购实行曲线拿地。他们对后市还是看好的。他还指出，除了并购，另外还有些资金比较雄厚的大型房企例如绿城，会针对一些自身资金链紧张、营运能力不强的中小企业，采取参股或者合股的方式，输出技术能力和管理经验，共同开发并按比例分红。当然如果这样不行最后也只能采取收购了。

　　记者了解到，2011年第一季度，中国的并购市场呈现了爆发式增长，并购案例数和并购金额均创下单季度历史新高。来自世联地产的监测数据显示，今年一季度中国房地产市场共完成并购案例32起，比去年同期增加22起，并购总额明显增加，并购金额达83.16亿元，同比大幅增长229.1%，环比增长72.6%。

　　面对这样的数据，中华企业股份有限公司市场部经理戴正芳表示：“并购事件频发，说明行业洗牌的时候到来。不少房企包括中华企业接下来都有类似并购计划，具体方案都在商榷中。”

　　平稳为主，推盘计划不变

　　那么面对这样的如乌云压顶般的密集政策调控，开发商对于下半年的营销计划是否做了一些准备和调整呢？

　　戴正芳回答记者：“目前没有什么调整，原先制定的计划是比较长远和系统的，不会做轻易改变，作为上市公司本身有资金回款、开发进度等要求，所以基本还是按照原来的节奏按部就班。”

　　至于购房者最关心的房价问题，戴正芳则表示：“目前降价不是没有，只是没有达到一些人的期望，但如果降价太多，只会更加引起政府关注，市场会陷入混乱。”对此，一家房企策划部的左经理看法与其相同，他说：“公司的营销计划是做了大量调研和市场分析的，不太会变动，但会根据后市反应适量加紧推盘。”他还表示，“价格上我们一直有少量的优惠。其实根据心理学上的‘边际效应’，降得越多购房者反而越不会买。适当的优惠是有的，但不会出现大幅下降。”

　　“根据我们对市场的观察，比较能接受且可行的是策略性降价。”资深分析师张宏伟表达了另一种看法，“开发商可能会进行一些策略性调整。即在短期内价格有一定幅度的下降，比如5%至10%，这样会引起成交量放大、市场回暖，从而迅速炒热市场，再以一定幅度反弹，甚至超过前期价格，从而达到一个动态均衡状态。还有一个方法就是放缓推盘步骤。目前政策偏紧市场反应冷淡，延迟推盘时间，有助于后期营销的开展。”

　　虽然进入5月以来住宅供应量环比大幅增加，但成交量依然低迷。记者获悉，多数开发商在推盘节奏和定价计划上保持平稳状态，而因为资金上的压力，普遍不会加快开发力度。

　　曾担任过上海景瑞地产市场营销部副总监的职业地产经理人杨子江在接受记者采访时说：“房价的制定要保持稳定性。2010年比较平稳。原来的价格就控制得不错，所以目前不会有明显起伏。”

　　另有业内人士分析，目前市场将维持一个基本热度，由于不像2008年经济危机那样严重，开发商依然会持观望状态。这样可能出现一种情况，在市场冷淡而自身资金也不是很足的情况下，放慢推盘步骤，延缓开发计划。将来有可能在某一时间段供应断档，造成供不应求，引起价格上涨。如果这样的话市场还是存在一定危险的。

　　面对调控开发商无惧资金压力

　　然而存款准备金率再次上调至历史高位，新一轮的加息预期也在进一步强化，开发商的资金问题要怎么解决？

　　对此，戴正芳说：“银行对房企融资一直就比较严格。目前市面上货币太多，流动资金太大。通胀形势比较严峻，这次存款准备金率的上调主要是为了抽取民间和银行的闲散资金，其实对所有行业都有影响。我大胆预计，年内达到25%都有可能。但是对于大型房企的资金问题，影响相对有限。”这个说法和华东师范大学房地产研究中心主任华伟不谋而合。华伟曾表示，央行此次选择上调存款准备金率，是为了对冲由外汇过多造成人民币被动升值而对物价的影响。另外他还指出，虽然银行的可贷资金加紧，但银行外的融资渠道依然宽广。

　　这样看来开发商的资金问题似乎并没有想象中的严重。记者采访了中锐地产集团一位不肯透露姓名的负责人。他告诉记者：“资金压力当然多多少少都存在。我们是一家多元化发展的企业，下面有众多控股机构，也有其他一些产业。很多其他房企也是类似情况，有很多途径进行内外融资。就我所了解的不少房企其实本身不缺资金，也不缺项目。” “那如果下半年的调控政策进一步强化呢？”记者提出疑问。“后续的政策肯定是越来越严的。通货膨胀、经济增速减缓这些都是要解决的问题。下半年可能会出现更多的矛盾。”这位负责人表达了自己的看法，“不过我们对后市还是看好的。对于开发商来说会有很多途径拓展业务。比如限购令所没有涉及的商业地产，比如类似万达的城市综合体项目，甚至还有公租房等。” 记者进一步了解到很多房企依旧在拿地，积极囤货来应对接下来的市场变化。“现在在一二线城市的拿地代价都比较高，公司会向三线甚至四线城市发展，那里还是很有机会的，我想这是目前不少开发商的选择吧。”这位负责人如是说。

　　房企经过了长达一年多的“史上最严厉调控”，为求自保，悄然打响了一场以争夺现金、保护资金链为目的的“保卫战”。一方面开发商正在积极推盘和促销，甚至以较低价格整体出售，以求快速回笼资金。另一方面部分中小房企不得不出让项目或土地，割肉自保。房企并购加速行业洗牌。德佑地产研究主任陆骑麟认为，开发商囤积的土地，是开发商的资产，开发商在市场不好的情况下，更会囤地。很多开发商会选择放缓项目开发进度，以缓解资金压力。对于开发商而言，存在资金压力最显著的表现就是降价求售，针对目前的市场而言，暂时尚未看到大规模的房价下跌，这说明现在开发商资金尚有余地。

　　第四轮调控会不会来、什么时候来，尚是未知之数。但从近期的成交量来看，无法取得突破，并且也未到2010年的平均成交水平，再加上近期的并购融资情况，可见开发商资金链已开始趋向紧张。各房企四面出击，运用一切手段来缓解资金链的压力，以应对接下来的调控风暴。

　　

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