我市实施房产税在后天将满4个月，效果正在显现，高档住房量价齐跌。昨日，市国土房管局召开通气会称，前四个月，全市商品住房建筑面积成交均价5102元/平方米，其中主城区6771元/平方米，与去年12月基本持平。市场供应量已略大于需求量，中小户型大幅增加。市国土房管局官员表示，下半年，房产调控只会加码，不会放松。与此同时，市内个别银行对大户型和豪宅，将首套房首付比例从三成提至四成。业内人士分析，下半年房价下降已是必然。

　　征税效果

　　开征房产税 主城高档房量价齐跌

　　今年1月28日我市实施房产税，到后天(28日)将满4个月。昨日，市国土房管局介绍，房产税实施后，主城区高档住房量价齐跌，刺激房企转向投资中小户型的住宅。

　　高档房价格降一成

　　房产税实施后，对高档住房的“价格约束”效果，也间接起到遏制高档住房带动房价上涨的作用。市国土房管局相关负责人说，房产税实施后，受高档住房消费需求下降的影响，房地产开发企业对高档住房的定价更趋理性，价格上涨预期不断下降。1月28日-4月30日，主城区应税住房交易价格有所下降，应税住房成交建面均价13140元/平方米，较房产税实施前(1月1日~1月27日)同类房屋成交建面均价14678元/平方米下降10.48%。

　　高档房访客明显下降

　　在成交量方面，高档住房的成交面积也在下降。该负责人说，房产税实施后，高档商品住房项目访客量出现明显下降，降幅30%~50%。1月28日~4月30日，高档商品住房成交25.66万平方米，占商品住房成交量的7.8%，较去年高档住房成交面积占比下降3.1个百分点。

　　今年近万套住房要缴税

　　市国土房管局透露，目前，该局已经完成对主城区2011年1月28日以前的存量住房的全面摸底，摸清了应税的3464套存量独栋住房的基本信息，以及1月28日房产税政策实施以来新购的应税住房的基本信息，一并提交了市、区两级地税部门。地税部门按房产税征收政策对这部分住房数据进行核实，及时对符合房产税征收条件的住户发出纳税通知，要求纳税人必须在今年10月份内到当地税务部门申报纳税。 

　　按照我市现行的房产税政策，根据2011年一季度的交易水平测算，加上存量独栋住房，今年主城区交易的应税住房将近万套，初步测算这些房产在确权登记后应缴纳房产税逾亿元。 

　　市场情况

　　房价企稳 中小户型供应量增一成

　　开征房产税后，高档房量价齐跌，促使开发商转向开发中小户型。市国土房管局有关负责人说，今年1到4月，房地产市场运行平稳，取得了较好的调控效果。从供需关系看，目前供略大于求，住房投资增加，市场供应量进一步增加，中小户型供应量增一成。

　　中小户型供应量大增

　　自2009年下半年开始快速上涨的房价，终于被摁住了。昨日，市国土房管局通报称，商品住房价格企稳：1~4月，全市商品住房建筑面积成交均价5102元/平方米，其中主城区6771元/平方米，与去年12月基本持平。去年12月份，全市商品住房建筑面积成交均价4972元/平方米，其中主城区6679元/平方米。

　　开征房产税致高档房量价齐跌后，部分开发企业开始调整产品户型结构，将大户型住房比例降低，减少大户型住房的供应量，增加中小户型住房的供应量。市国土房管局表示，今年一季度主城区建筑面积200平方米以上的高档住房新开工面积与去年四季度相比下降了4.5%。1月28日~4月底，建筑面积户型在100平方米以下的住房(中小户型)上市量同比增加了20%。

　　而总的来看，中小户型供应量也在增加。数据显示，1~4月，主城区批准上市商品住房577.89万平方米，同比增长6.44%。其中，90平方米以下商品住房达到217.56万平方米，同比增长10.9%，占同期批准上市商品住房总量的比重较去年同期提高1.5个百分点。

　　四个月库存增一成

　　房价保持平稳的背后，是供需比例的平衡。市国土房管局有关负责人介绍，1~4月，全市共批准上市商品住房999.17万平方米；成交商品住房905.54万平方米，供销比为1.1∶1，供需基本平衡。

　　市国土房管局的数据显示，1~4月全市房地产投资488.06亿元，同比增长41.2%(其中保障性住房建设投资同比增长84%)，后期保障性住房和商品住房供应充足。 

　　银行动态

　　买首套房 个别银行首付提至四成

　　本报讯(记者 梁龄)信贷额度大幅紧缩，导致银行左手调利率，右手提首付。即使购买首套房，贷款门槛也可能提高。昨日，记者走访市内商业银行了解到，我市已有一家国有大型商业银行的支行，要求根据购房面积来确定首付比例。若购房面积超过140平方米，首付将会从三成提高至四成，即使首套房也不例外。还有银行准备跟进。

　　购大户型首付提至四成

　　在我市一家高科技企业做财务工作的陈虹，本打算今年买房结婚。今年3月，小两口看上了南坪西路一套140多平方米的三居室房子，每平方米价格8000多元。看着调控一波接一波，小两口想等房价降了再买，但等了两月仍不见动静。陈虹坐不住了，东拼西凑筹齐了首付款准备下手。

　　不料，昨天下午，置业顾问打来电话提醒陈虹说，她看中的户型即使是首次买房，首付也必须四成，利率也要上浮10%。陈虹说，这使她首付款一下增加10多万元。

　　随后，记者联系上陈虹所说的这家国有银行南岸支行个贷部。“面积大了，贷款额多了，首付提高一些很正常。”该支行个贷部人士说，因为额度紧张，银行只有对豪宅、别墅实行首付四成，这是支行根据自身房贷额度现状作出的调整，不是分行统一的规定。

　　记者调查发现，该银行主城区的其他支行如渝中支行，也对豪宅和别墅首付上调至四成。但该行沙坪坝支行、九龙坡支行等则暂时没明确首套房首付必须四成。

　　“现在办这家银行的房贷，首付三成有很大风险，如果贷款不下来，还是要补足四成。”中原地产重庆分公司负责办理房屋按揭业务的人士说，他们已接到这家国有银行通知，对大户型和豪宅类房产，必须首付四成。

　　有银行准备跟进

　　“我们准备马上开会讨论，上调首付成数和利率的具体执行细则。”另一家市内大型国有商业银行个贷部负责人说，之前大家还在观望，只是酝酿了一些方案。现在有银行已有实质性的举动，他们也准备跟进。

　　“不接房贷单子，可能会造成一些不好的影响。我们可能会事先跟客户讲，把一些不被看重的客户利率提高到基准利率的30%，首付成数提高到四成。这可能会使部分客户知难而退，银行也达到筛选客户的目的。”这家银行个贷部负责人透露，根据酝酿中的方案，银行除看重客户资质外，另一个重要指标是客户对本银行的贡献度和忠诚度。

　　比如，这个客户在银行的金融资产规模有多大，是不是银行的贵宾客户等。相对来说，对银行贡献大的贵宾客户，在同等条件下可优先获得贷款，并在利率和首付成数方面都有优惠。

　　市民可用公积金或组合贷款

　　银行首套房首付四成，客户购房不仅成本增加，购房压力也增大。银行人士建议，购房者可首选公积金贷款。如贷款额度较大则可选择组合贷款的形式，减少还款利息。公积金贷款利率为4.7%，而银行贷款利率为6.8%，相对来说公积金更为划算。记者注意到，一些新开楼盘的促销信息上已明确打出“可公积金贷款”的营销概念。

　　同时，银行人士提醒，市民除了要注意自身的信用记录外，还要注意尽量选择在同一家办理银行业务。比如市民的日常存款和理财，开通网银等业务都选取在同一家银行办理，这样就会集中体现出对这家银行的贡献度高。在银行考量客户的贡献度时，可以获得一定的优先机会。

　　政策动态

　　住建部调控新方向

　　严控投资投机需求

　　据上海证券报消息 三基本、两协调、一严控——我国房地产市场调控的下一步方向与目标已锁定。值得注意的是，投机投资型需求将被视为“严控”目标“一网打尽”。24日上午，住建部住房改革与发展司司长倪虹做客中国网络电视台时指出，下一步，“房地产市场调控的方向与目标可以概括为‘三基本、两协调、一严控’。”

　　倪虹进一步解释称，其具体表现为：供需保持基本平衡、结构保持基本合理、价格保持基本稳定，与经济社会发展相协调、与住宅产业发展相协调，严格控制投机投资型需求。倪虹指出，住房具有消费品和投资品的双重属性。当投资型住房需求达到一定比例时，正常的住房供需关系被扭曲了，进而价格也可能被扭曲了。

　　因此，“要想让房价保持平稳，达到一个合理的水平，就要抑制投机投资性需求，鼓励和引导自住型和改善型住房需求。”倪虹指出，要实现上述目标，就需要从增加供给、加大保障型住房建设力度，调节需求、完善差别化税收信贷政策，加强监管、规范房地产市场秩序等方面共同“给力”。

　　走势分析

　　调控还会加码

　　下半年房价可能要降

　　“下半年，房价可能会降。”一家不愿意透露姓名的房企营销总监说，持有项目拿地未付的剩余部分资金，即将到期要支付，但在建项目的销售收入并不能填平支出。因此，近期公司决定促销，拿出一部分房源，以特价房的方式销售。

　　容磁地产机构总经理王雪松认为，下半年房价下降已是必然，今年3月份以来，主城区的房屋供应量(批准预售许可量)持续走高，但是销售量并不高，这意味着开发商越来越多的现金，将变成钢筋水泥。对开发商来说，楼建到10层就卖，与楼修到15层卖，利益截然不同。15层才卖，要多5层的资金积压，还要多付利息。从2009年下半年开始，市场庞大的开工量，将从现在开始转换为竣工量或预售量。在目前的宏观调控背景下，成交量始终较低，供应量大增，就像“堰塞湖”，到后来，房企将无法承受重压。

　　从政策调控看，近期并没有放松的迹象。市国土房管局有关负责人告诉记者，从中央的决心看，下半年，房产调控只会加码，不会放松。

　　中国区域经济学会副理事长、重庆工商大学校长杨继瑞则表示，今年房价并不会出现下降“拐点”。决定房价的是四大因素，即楼面价、建安成本和营销成本、税费及开发商利润。目前，前三者没有降，要降只有开发商的利润。开发商只会因现金流紧张“割肉”。但开发商从去年下半年就开始收缩战线，加上有部分销售收入以及较畅通的民间融资渠道，目前开发商还没有出现现金流断裂的情况。　　从购房者的角度看，目前还处于“负利率”时期，购房是资产保值的手段之一。同时，不少年轻人要结婚生子需要买房，市场刚性需求不低。只要开发商稍微降价，成交量就上去了。本组稿件除署名外由首席记者 柴伟 采写

　　

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