随着调控新政逐步推进，很多地方的楼市成交量锐减，高端楼盘却在冷清的市场中格外抢眼。5月以来，北京豪宅逆势而动，钓鱼台7号院涨到30万元／平方米，目前这个项目已被暂停销售。房地产成交量走低，真正的价格下跌何时能够到来？豪宅逆势上涨为什么如此引发关注？未来楼市调控将会出现哪些新变化？央视财经频道主持人陈伟鸿和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。

　　热点城市，房地产成交量锐减，北京豪宅却逆势而动，房价话题业界再度点燃。

　　地产中介：多家中介商铺人去楼空

　　(地产中介)

　　由于限购、限贷各方面的影响，地产规模比较小，平台比较小的中介，一遇到市场变动，他们可能支撑不了。

　　刘戈：依旧处于僵持状态  大家观望的态度非常明确

　　(《今日观察》评论员)

　　用一个关键词来描述，就是“僵持”，尤其在刚刚过去的小长假之后，体现得非常明显。比如，北京有几个比较有名的房地产开发公司的新盘入市，但是最后总的成交套数只有上一个小长假的30%，所以下降非常明显，但是这些公司也没有明显的降价，大家观望的态度是非常明确的。有一些城市，比如在长春有一个楼盘就组织有买房意向的人，在小长假期间参加各种活动，搞野营、搞野炊、搞烧烤等等，通过这样的形式，互相在摸底。

　　马光远：现在楼市的成交量处在低谷阶段

　　(《今日观察》评论员)

　　从今年的整个房地产来看，第一，政策的打压力度基本上在第一季度已经出完了，出完以后大家都在观望，现在基本上没有以前那么焦虑，大家也没有那么关注，但是政策恰好在这么一个气氛下，暗暗的起作用。

　　有三个指标，第一，目前开发商的抗击打能力究竟怎么样？大家关注比较多的是资金链问题，在国家统计局的数字里有一个指标非常引人注目，就是开发商的自筹资金比例已经达到了37%左右，37%左右相对于2008年房地产变局的那个阶段，差一个百分点。第二，目前的库存量究竟怎么样？5月份，北京的整个楼市的库存量又突破了10万套的大关。10万套在北京楼市的历史上一直是一个非常关注的数字。第三，从新开盘后，供需双方的博弈来看，以前北京市总是供不应求，但随着政策的逐步暗中发力，整个供需状况发生了很大的变化。北京10个区，86个新楼盘里边，这半年以来有10个楼盘的成交量为0，有10个楼盘是成交量为个位数。所以现在整个上半场比赛的气氛似乎比较沉闷，但沉闷的下边暗流汹涌，也就是说从量变到质变，可能就差那么一点点。其实无论是观望也好，还是是处在博弈当中也好，有一点是大家的共识，那就是现在楼市的成交量的确处在低谷阶段。

　　马光远：北京市住建委和地税部门已对钓鱼台7号院介入调查

　　(《今日观察》评论员)

　　钓鱼台7号院是今年整个房地产市场的一个最大亮点，也有点出乎意料。上半年无论是整个房地产调控，还是房地产的整个市场表现，都是非常平静的，大家都在按照预期的目标和方向在走。现在突然出现了一个7号院一下子叫价到30万，不管是不是真的在卖，或者说他不想卖，就是想把很多人吓退，但是媒体一下子捕捉到了30万这么一个数字，现在北京市住建委和地税部门已经对钓鱼台7号院介入调查。第二，是不是在哄抬周边的一些楼市？第三，大家最担心的是，尽管30万每平米的楼盘，是1000多平，跟普通老百姓肯定没有关系。但普通老百姓最担心的是这么一个看起来跟自己毫无关系的楼盘，会不会引发楼市新一轮的疯狂？是不是在大家僵持不下的时候，这个“楼王”横空出世，处在僵局中的开发商鼓足了勇气，房价就会继续向上走？大家比较担心的是这个。

　　刘戈：投资在向三、四线城市转移

　　(《今日观察》评论员)

　　豪宅这一块，因为其供应量很小，“限购令”实际上是覆盖不到的，也就是说“限购令”对于豪宅的买卖不会发生太大的影响。我注意到另外一种现象，就是在所谓的一线城市和二线城市之外，一些三四五六线城市的价格也像豪宅一样涨得非常快，很多这样的一些地级市最近几个月，又有比较快的上涨。最近，中国指数研究院发布了5月份的全国100个城市的住房指数，涨得最快的前10位里，基本上都是三四五线的一些城市。比如排在第二位的河北衡水，当地的房价从1500元/平方米涨到4000元/平方米，只用了短短的3、4年的时间，对当地人的心理冲击非常大。还有湘潭、株洲由于受到长株潭一体化概念的影响，涨的也很厉害，这些城市往往没有出台“限购令”，或者是“限购令”限的条件比较宽松，那么除了有一些当地的“刚需”，有购买需求，另外的就是投资了，因为原来投资的根据地是在一线、二线城市，现在进行了战略转移，在向三、四线城市转移。

　　量跌到价变，怎样打破博弈？如何坚持房地产调控不松动？

　　刘戈：资金链条绷紧到一定程度  部分企业的资金链就会产生问题

　　(《今日观察》评论员)

　　从现在的情况来看，如果原来的资金链是处于松弛的状态的话，那么现在至少是绷直了，紧不紧现在还不好判断。从今年的1—4月份，整个房地产的投资比去年同期是增长了34%。还有一个数据就是，资金的来源增长的速度只有17%，再有一个数据就是，个人的房地产贷款比去年下降了6.8%。这三个数据一比，我们就发现有70%左右的钱是靠贷款，或者靠其他的一些途径。现在供应速度远远低于整个投资需求量，从这个角度来讲，这个链条会越绷越紧，到一定程度，就会有一些企业的资金链会产生问题。

　　马光远：关键是温总理的三个坚定不移是否能执行到位

　　(《今日观察》评论员)

　　每一次到年终盘点的时候，大家最担心的不是开发商或者国家差不差钱，而是政策的执行力度怎么样，或者说我们的政策会不会持续下去？从目前来看，上半年，从宏观经济的指标来看，中国经济目前处在良性运行的状态之中，经济增速有所放缓，但这种放缓是宏观调控的一个结果，但是通胀在上升；第二，由于房地产调控政策的持续加力，整个地方财政一类的土地出让收入在下降；第三，每一年在房地产政策执行的最关键时刻，我们总会听到房价调控还要不要坚持下去的说法。如果房地产本身政策的执行力没有任何问题，那么差不差钱不是一个很重要的考虑因素。如果政策执行力到位，那么房地产会走上一个健康发展的道路，过高的房价会降下来，这是一个共识。

　　在五一期间，温总理在北京考察的时候，特别提到三个“坚定不移”。这三个“坚定不移”，事实上是对未来整个房地产政策真正走向的一个回答。第一个坚定不移是保持房地产价格的基本稳定，促进房地产的健康发展的决心是坚定不移的；第二个是把部分地区过高的房价降下来的决心是坚定不移的；第三个是让一些中低收入家庭住得起房，租得起房的决心是坚定不移的。这三个坚定不移如果百分百执行到位，那么我们不用这么焦虑，不用担心下半年房地产会变局。

　　聂梅生：在市场上两头受压   开发商资金面紧张

　　(全国工商联房地产商会会长  《今日观察》特约评论员)

　　今年从适度宽松的货币政策进入稳健的货币政策，有些往从紧的方向走，银行对开发贷控制的非常严格，从银行贷款这个角度来说，环比是在逐渐地下降的，比去年同期下降的更多一些。另外，销售市场的交易量下降，定金和预售款都进不来，现在开发商的投资仍在高位，增速在百分之三十几的，上个月是这样一个同比的增长，为什么没有钱还投？因为现在开的楼盘的土地都是一年两年以前拿到的，取得了土地证以后，必须开发，而且银行贷款也都是几年的开发贷，不是今年贷的，而是去年或者前年的开发贷，必须把它用掉。所以不得不投，但市场又两头受压。在这种情况下，资金面肯定是紧张的。

　　陈国强：更多的项目会在三季度采取让利的策略

　　(中国房地产学会副会长  《今日观察》特约评论员)

　　调控之后，市场变化比较明显的是一些重点城市，现在处在一个比较敏感，比较关键的时间点。对开发商来说，随着时间的延长，他面临的资金压力越来越现实了，所以选择价格上做一些让利，这种项目、这种公司越来越多，但是其他企业是不是会采取跟进的策略，还是看企业自身的经营策略和价格策略。我认为三季度价格方面的松动是，更多的项目会采取让利的策略，这种情况会更普遍。

　　刘戈：房地产调控应该继续坚持

　　(《今日观察》评论员)

　　房地产调控能不能坚持？现在的僵持阶段就像两个人在掰手腕，谁稍微一松劲，天平马上就向另外一方倾斜。如果现在已经坚持到这个程度，成功就在再坚持一下的努力之中了。

　　马光远：政策挺住  房价才能挺住

　　(《今日观察》评论员)

　　事实上只要政策挺住，房价才能挺住，这是一个基本的逻辑。现在大家又在呼吁，要出台更严厉的政策。

　　(《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55－22：25)

　　

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