聚焦二手房交易征税新规 我市7月11日起实施二手房交易征税新政 成交价过低将按评估价征税

　　深圳特区报讯 (记者 谭德波 通讯员 周志军 李鸿炜)昨日上午，市地税局联合市国土规划委召开新闻发布会，公布了二手房交易评估征税新规定。新规于2011年7月11日起正式实施，对存量房(即二手房)交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格(即评估价)核定计征各项税款。

　　将有效打击“阴阳合同”现象

　　市地税局副局长、新闻发言人杨龙在发布会上表示，近年来，存量房交易已成为房地产市场交易的主要力量，但在交易过程中，签订“阴阳合同”虚报成交价格的现象也愈发普遍。这不但扰乱房地产市场秩序，致使交易双方合法权益得不到保障，也影响了主管部门对市场交易情况真实性的了解和判断，造成较大税收漏洞，削弱了国家对房地产市场调控的政策效果。

　　去年，财政部、国税总局下发《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》，要求各地从2011年7月起试点应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作(即对价格偏低的房产交易实施评估核定征税)。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》也明确提出，要加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，堵塞“阴阳合同”造成的税收漏洞。

　　深圳去年下半年启动了存量房交易税收评估核定筹备工作，并委托市国土房产评估发展中心开展相关房产评估工作。经过一系列准备，并报市政府同意，深圳将于2011年7月11日起正式实施存量房交易计税价格核定工作。措施实行后，存量房交易计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据，但申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，将按计税参考价格核定计征各项税款。

　　154万套房“秘密定价”

　　据悉，规定将从2011年7月11日起实施，有效期5年。具体时间以纳税人在深圳市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。

　　与有类似评估政策的城市不同，深圳制定的154万套二手房参考价格均不对社会公布，卖方只能查询到自己所属房屋的参考价格。“根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素，深圳已对全市400多个片区、17万栋楼房、154万套房屋制定了交易计税参考价格。”杨龙说。

　　深圳市地税局税务二处副处长黄平波解释说：“秘密定价主要是防止被一些人找出规律钻空子，一旦公布可能引发不利的市场导向作用，让参考价格影响市场价格。更重要的原因是希望评估体系能更加科学。”

　　北京大学经济管理研究中心研究员韩世同接受新华社记者采访时则认为，不公开更容易引发争议。“人们不知道自己的房屋评估价是如何得出的，也无法和其他房屋评估价进行对比。这会使得市场对评估方法产生不信任感。”他说。

　　个人所得税分核实征收与核定征收

　　据悉，目前个人存量住房交易主要涉及营业税及附加、个人所得税及契税等税费，主要分普通住房、非普通住房适用不同的政策。同时，个人所得税征收也将根据具体情况实行核实征收和核定征收两种方式：

　　核实征收：个人转让房地产、能够提供合法有效的房地产购买合同、房地产原值凭证、以及合理费用相关凭证的，按照核实征收方式计征个人所得税。

　　核定征收：个人转让房地产过程中有下列情形之一的，按照核定征收方式计征个人所得税：1.未能提供合法、有效的房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房地产原值的；2.未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；3.未能提供主管税务机关房屋买卖完税凭证或“核实征收”手续的。

　　二手房价短期

　　或“被上涨”

　　业内人士预测

　　二手房价短期

　　或“被上涨”

　　深圳特区报讯 (记者 谭建伟)“二手房评估征税方案终于敲定。据测算，一套80平方米左右的普通二手房税收约增加3万元，短期内全市二手房价格可能‘被上涨’2.5%左右。”中联地产市场研究部经理周庆亮昨日接受记者采访时预测。

　　政策相对温和

　　6月9日上午，市地税局公布新的二手房税收政策：二手房交易按核实价和核定价两种方式征收个人所得税，其中普通住宅将按核定价1%征税，非普通住宅税率是1.5%。

　　多名受访者认为，政策比他们预想的要“温和”。由于深圳房价近年来涨幅较大，市场价与原价相比落差大。特别是一些上市的福利房，差价达数百万元。如果以差价的20%计算个人所得税，卖家理论上需一次性纳税数十万甚至上百万元税款。如今，以总价的1%或1.5%计缴，应交的个人所得税基本在5万元以下。

　　房价或“被上涨”2.5%

　　相比原值过户，评估征税方案出台后，交易中涉及的营业税、个人所得税、契税等均有增加。

　　中联地产周庆亮介绍，目前，深圳市场上二手房成交量中，约九成为房龄在5年内的普通住房。以一套80平方米左右的二手普通房为例，原值50万元，实际成交价多为120万元，如果评估价打七折为84万元，则应纳营业税4.62万元、契税和个人所得税各0.84万元，总计6.3万元。相比原值过户，上述三种税总共增加了3.05万元，增幅94%。相当于在120万元实际成交价上增支2.5%。“因此，深圳二手房总成本可能会出现‘被上涨’2.5%。”

　　7月或见成交冰点

　　上周，全市二手房共成交了1966套，相比前一周2183套的成交量，下降近一成。业内人士预计近期二手房过户量会持续小幅度回落，在7月前后会跌落到冰点。

　　市城市规划发展研究中心土地经济部部长赵新平认为，二手房总价增加了，买卖双方都会陷入观望，成交量萎缩较为确定。

　　二手房交易评估征税方案

　　(一)普通住房(同时满足三个条件：容积率在1.0以上、单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍)

　　交易人 税种 征税条件及方式 应纳税额的计算公式 免征条件

　　卖方 营业税及附加 购买不足5年的 计税价格×5.6% 购买超过5年(含5年)

　　个人所得税 核实征收 (计税价格－房产原值－转让过程缴纳的税金、合理费用)×20% 自用满5年(含5年)且是家庭唯一住房

　　核定征收 计税价格×核定征收率，核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%。

　　买方 契税 家庭唯一住房，90平方米及以下 计税价格×1%

　　家庭唯一住房，90平方米以上 计税价格×1.5%

　　非家庭唯一住房 计税价格×3%

　　交易人 税种 征税条件及方式 应纳税额的计算公式 免征条件

　　卖方 营业税及附加 购买不足5年的 计税价格×5.6%

　　购买超过5年(含5年) (计税价格－购房价款) ×5.6%

　　个人所得税 核实征收 (计税价格－房产原值－转让过程缴纳的税金、合理费用)×20%

　　核定征收 计税价格×核定征收率，核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%。

　　买方 契税 计税价格×3%

　　(二)非普通住房(不符合普通住房条件的)

　　自用满5年(含5年)且是家庭唯一住房

　　要点

　　解读

　　评估价半年更新一次

　　对计税价格有异议可提出复核

　　深圳特区报讯 (记者 谭德波)市地税局副局长、新闻发言人杨龙昨日对参考价确定方式、如何查询房屋参考价格等新政策要点进行了解读。

　　计税参考价如何得出？

　　计税参考价格由市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展中心根据房屋坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。

　　存量房交易涉及的税收政策、税率仍按国家现行政策规定执行。

　　如何查询计税参考价？

　　全市154万套存量房评估价格约半年更新一次。申请人(纳税人)可凭本人的身份证号码和房地产权证号通过市规划国土委门户网站或市地税局查询交易房产计税参考价格。地税局相关人士表示，评估价本质上是最低价，交易时不能低于这个价格。

　　在哪个环节征收？

　　存量房交易涉及各项税收，由市地税部门委托市房地产权登记中心在办证环节代征。

　　对计税价格有异议怎么办？

　　纳税人对核定的计税价格和应纳税额有异议的，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条第二款的规定，可向房地产所在地区地税局提出复核申请并提供证据资料；区地税局经核查后出具复核结果，征收单位根据复核结果确定的计税价格和应纳税额征税。  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十八条及其《实施细则》第一百条规定，纳税人也可在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

　　

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