张杰/文

    中铁地产疑云：青岛地产项目曝光资金腾挪秘密

　　一个黄金地段开发项目的利益争夺，意外暴露了中铁置业涉嫌挪用项目公司资金、涉嫌向关联公司输送利益的种种疑点

　　5月20日，国家审计署公布的对17家央企2007年－2009年财务收支审计结果显示，这些企业的财务管理、会计核算、投资决策不够规范，违法违规问题也仍然存在，从而造成国有资产损失和潜在损失，这些问题大部分发生在央企的二三级企业中。

　　中国中铁不在是次审计之列。但《财经》记者历时月余调查所发现的中铁置业的种种疑点，为国家审计署的结论提供了一个新例证。这些发现尚待有关部门进一步查证，但已足以引发外界对央企公司治理水准的担忧，引发对如何建设一个基于法治的市场经济的思考。

　　《公司法》明文规定，公司控股股东不得滥用权力损害公司或其他股东利益，公司董事、高级管理人员对公司负有忠实义务和勤勉义务，不得利用职务便利为自己或者他人谋取本属于公司的商业利益。

　　早期，无论是上市公司还是非上市公司，大股东挪用公司资金，在国内都被视为理所当然，大股东掏空上市公司的一幕，屡屡在证券市场上演。在中国证监会将大股东占用上市公司资金作为监管重点之后，上述情况才有所好转。但在非上市公司，大股东占用公司资金的情况仍然很普遍，公安机关和法院也常常视之为公司内部纠纷而不予介入。

　　事实上，股东在出资之后，未经董事会或股东会批准即占有使用公司财产，该行为即构成对公司财产权的侵犯。2006年，在香港上市的创维公司创始人暨大股东黄宏生就曾因占用公司大额资金而被香港法院判令入狱六年。

　　中铁置业和中金实业的股权回购争端，法院正在审理之中，作为媒体无须妄加置评。但无论大股东还是小股东，平等合作、共守契约精神，却是市场经济的要义，无此底线，“好的市场经济”无从谈起。

　　地产行业利润丰厚，是灰幕黑幕的高发带，亦是各级国有企业大举进入的领域。而公众对地产国企尤其是地产央企的期待，显然高过一般的地产企业。

　　正因为如此，围绕中铁置业的种种疑点更应该引起重视。这样的事情此前已多次发生在以“共和国长子”自誉的央企身上。个中缘由，引人深思。如何找到切实有效的央企监管之道，防止公器变为私器，亦已刻不容缓。

　　——编者

　　自青岛太平角公园东侧海岸，沿着海岸线朝东北方向眺望，一排摩天大楼随着海湾的弧线比邻矗立，不留缝隙，构成了青岛的滨海天际线，高楼之下绿树郁郁葱葱，数十米之外即是大海。

　　在这片寸土寸金之地，青岛市政府广场周边的土地和物业最为金贵。这一区域为青岛商务与政务核心区，星级酒店与甲级写字楼环绕，周边凯悦中心、远雄国际广场及更远处的万丽海景等房价已在每平方米4万元之上。

　　离市政府大楼一箭之地、青岛香格里拉酒店对面，一幢名为“青岛国际贸易中心”(下称青岛国贸中心)的综合体建筑却靓女难嫁。这一集写字楼、酒店、公寓业态于一体的建筑综合体总面积高达33万平方米，开发商2005年拿地，2008年底市道最惨时项目启动，今年3月获得预售许可证。正值苦尽甘来、销售套现之际，却因为两大股东的纠纷，导致项目预售被叫停，公司账户亦遭冻结。

　　这两大股东，一为央企中国中铁股份有限公司(601390.SH/00390.HK，下称中国中铁)的全资子公司中铁置业集团有限公司(下称中铁置业)，一为民企青岛中金实业股份有限公司(下称中金实业)。

　　中铁置业是中国中铁的地产旗舰企业，中国中铁则是国务院国资委确定的以地产为主业的16家央企之一。中国中铁在2010年《财富》500大中名列第137位，营业收入高达507亿美元，可谓声名显赫。

　　中金实业在青岛地产界籍籍无名，其官方网站显示，多年来该公司在矿产、能源、地产等领域屡有投资，且多次从事资本运作事宜，但《财经》记者发现，官网所述之资本运作罕有成功案例。

　　2008年中，中金实业与中铁置业签订合同，约定协力开发青岛国贸中心，中铁置业持股92%，位列最大股东，但中金实业有权在五年内回购前者所持全部股权。协议签署之际，地产市道萧条。中铁置业介入后，凭借央企丰厚的银信资源，项目迅速启动。近两年时间，双方尽享主宾欢乐，直至2010年7月中金实业发出回购公文。

　　依今日之市价计，若悉数出售，青岛国贸中心销售额可轻松逾百亿元，巨量利益，引得两大股东反目成仇，诉诸公堂。

　　2011年1月22日，中金实业在青岛两家报纸头版刊登声明，称在青岛国贸中心项目中，中铁置业利用大股东地位，联合代理公司，未批先售，私分公寓，变相利益输送近亿元，并挪用项目公司资金最高达12亿元。

　　次日下午，中铁置业青岛分公司召开新闻发布会，称中金实业对项目公司董事会通过的销售方案不满，认为项目定价过低，因此恶意诋毁中铁置业，以此阻止项目销售。

　　半年来，这一纠纷未见明朗。但围绕项目公司财务数据的争端，却意外揭开了中铁置业资金腾挪的秘密，更有来自中铁内部的知情人士向《财经》记者称，在中铁置业这一央企地产平台之上，存在多种涉嫌利益输送的隐蔽手法。

　　逆境携手

　　中金实业引入中铁置业作为战略投资伙伴，解决资金难题，中铁置业每年可获得的投资收益为投资额的30%

　　青岛国贸中心项目，原为济南军区青岛第一疗养院第二疗养区用地，后经青岛市市南区政府批准，土地性质变更为办公及商住用地。2005年9月26日，该宗土地公开招标出让，由青岛中金渝能置业有限公司(下称“中金渝能”或“项目公司”)中标获得，耗资共9.5亿元。

　　中金渝能最初由两家股东组成，注册资本金为1亿元——重庆渝能产业集团、中金实业各持股50%。后中金实业引入其他合作伙伴，自身股份稀释至25.5%。

　　2008年5月18日，中铁置业受让重庆渝能的全部股份、中金实业公司的17.5%，以及其余合作伙伴24.5%的股份，共计持股92%，中金实业保留股份8%。中铁置业与中金实业的合作协议规定，中铁置业负责项目的融资、施工建设等，预售方案须由中金方面提供。最重要的一条是，协议规定，中铁置业对项目公司的投资属战略性投资、阶段性持股，在收回投资(股权投资除外)及收益后，同意中金实业对自己所持股权进行回购。在协议中，双方将回购的时间约定为五年之内，并且，中铁置业每年可获得的投资收益为投资额的30%。

　　这份合同的本意是，中金实业引入中铁置业作为战略投资伙伴，解决资金难题，但是，回购是双方共同的诉求。中金实业一位高层称，当日拟定协议之时，中金实业最大的要求是保留回购权。协议同时规定，中金实业持有的8%的项目公司股份质押给中铁置业，作保回购协定。

　　签署这份协议前数月，中国中铁以先A后H的方式上市，新股申购冻结资金超过3万亿元，一度创中国公司IPO之最，最终募集资金超过400亿元。

　　各方利益诉求与当时经济形势糅合在一起，构成了合作的基础。2008年11月，青岛国贸中心项目开工，计划于2011年竣工。根据当初的投资预算报告，该项目预计投资额超过28亿元，销售总额可达到85亿元，税前利润29.6亿元，净利润可达19.8亿元。

　　这份报告是根据2007年的房价进行测算的，当时写字楼与公寓的价格从每平方米2万元－3万元的均价起步。然而，2009年全国房价迅速反弹，青岛国贸中心项目周边各类业态的房价都大幅上扬，写字楼销售报价大多超过每平方米3万元，公寓、住宅单价更达5万元以上。

　　短时间内发生的市场反转，迅速将青岛国贸中心裹挟进一场巨大的利益冲突，导火索即是中金实业的股权回购函。

　　旺市反目

　　随着事态的发展，中金实业对中铁置业的指控已不限于青岛项目的合同争端

　　2010年7月9日，中金实业正式发函，向中金渝能提出项目回购要求，但遭中铁置业拒绝，理由是：当初投资协议中约定的数项回购条件并未满足。

　　之后，两家公司互发函件，批驳对方的回应，但双方并未撕破脸皮，直到2010年底矛盾升级。

　　2010年底，中金渝能董事会通过了项目预售方案，并开始内部认购。中金实业董事长司荣彬向《财经》记者称，在青岛市国土资源局与房屋管理局2011年3月7日向中金渝能颁发预售许可证之前，中金渝能已变相收取了约160组购房者的定金，近1亿元(50万元/户)。其内部认购价在2.8万元－3.2万元/平方米之间，但这些认购者多为投资性购房，一旦项目正式开售，这部分房源将以市场价再出售给外部购房者，每平方米牟利空间在2万元左右。

　　中金实业向《财经》记者出示了三套源自中金渝能销售监管账户的购房定金银行收据，共150万元，收款时间均在项目获预售证之前。

　　中金实业认为，项目的未批先售与内部低价认购，侵犯了自己作为股东的合法利益。几经协调未果，今年1月15日，中金实业起诉中铁置业，应中金实业要求，法院冻结了项目公司的账号，但对其聘请第三方独立审计项目公司的要求未作回应。

　　此后，青岛国贸中心的销售被迫停止。

　　诉讼之外，中金实业亦在寻求和解方案。2月10日，北京净雅大酒店，中金实业董事长司荣彬宴请中国中铁某高层人士。但是，这一会面虽然有国资委一位官员作陪，却不欢而散。知情人士透露，赴宴的中国中铁高管提出作废当初协议、双方对项目利润五五分成的方案，这与司荣彬立场相距太远。

　　司荣彬称，中铁置业“反悔”可能有两点理由：其一，从公的角度看，自2008年进入，到如今项目预售，付出较多，快到摘果实之时，中金实业却提出回购，整个过程中铁置业貌似为中金实业打工，心理会不平衡。其二，从私的角度看，青岛国贸中心项目房价飙涨、寸土寸金，利益空间巨大，难免不让人动心。

　　“这个事情的本质，是双方基于当时的市场行情进行对赌，我们在2008年依然看好这个市场，愿意付出30%以上的资金成本，结果我们赌赢了，但他们的心理却不平衡。”司荣彬说。

　　但是，中铁置业董事会秘书侯社中向《财经》记者回应称，司荣彬在整个项目中几乎未投入一分钱的自有资金，仅凭资本运作手段，却在项目公司握有8%的股份，“已经很不错了”。对于回购，中铁置业从未拒绝，只是要求回购须在回购条件全部达成之后进行。“中铁置业是完全按照合同规定进行的。”他说。

　　对于中金实业的“未批先售、内部认购”指控，侯社中亦坚决否认，但他未作进一步解释。

　　双方各执其词，且已诉诸法庭，外界难言对错。但是，随着事态的发展，中金实业对中铁置业的指控已不限于青岛项目的合同争端。

　　袖里乾坤

　　《财经》记者征询了多位地产、银行、咨询业专业人士的意见，他们均表示，施工方给开发商打钱，这样的事情极其少见

　　在提交给法院的文件中，中铁置业认为，中金实业倘要实现回购，应一次性支付56.89亿元的合计投资本息。面对这一庞大账单，中金实业要求审计未果，遂转向由第三方进行工程评估。

　　依据中国中铁2010年报和中国中铁对外担保公告，截至去年底，青岛国贸中心总资产31.3亿元，实际贷款20.5亿元，已完成投资24.17亿元。

　　司荣彬向《财经》记者解释，自2008年股权变更至去年底，中金渝能账上共流入现金32.03亿元，其中20.5亿元为贷款，11.53亿元为中铁置业的债权投资。流出现金26亿元左右(其中投资支出24.17亿元，利息支出1亿元左右，其他支出1亿元左右)，账面现金余额应为6亿元左右。

　　但是，中金实业派往项目公司的财务人员证实，中金渝能去年底账面仅余资金1000余万元。在《财经》记者看到的中金渝能董事会文件中，对停工原因的解释之一即是项目公司资金不足。而司荣彬则认为，中铁置业挪用的资金远远不止6亿元。

　　4月14日，中金实业聘请的独立第三方(山东大信工程造价咨询有限公司，下称大信)出具的工程概算报告显示，至项目在今年2月停工前，青岛国贸中心项目费用概算为6.06亿元，加上土地费用、工程前期费用等投资11.53亿元，项目已完成总投资应为17.59亿元，远低于中铁股份年报中披露的24.17亿元。中金实业据此认为，停留在青岛中金渝能专用账户中的现金余额应在12亿元以上。

　　对此，中铁置业董事会秘书侯社中回应称，这一指控子虚乌有。大信的概算报告粗糙简单，仅有两页纸，数据离谱，涉嫌伪证。他表示，去年底，青岛国贸中心项目的建安成本已达18亿元。“大信的评估中，将地上面积的建安成本仅定为1200元/平方米，整个工程才评估6亿元，这是不可能的。高层建筑到了一定高度，其钢结构的建造成本会成倍上升。如果中铁置业挪用了专项资金，那么，这么高的三栋建筑物从何而来？”

　　中铁置业向法庭提交的一份证据显示，2010年10月26日，作为中金渝能申请项目预售证的步骤之一，中国银行山东分行曾出具一份文件，说明截至当日，青岛国贸中心项目已投入18.5亿元(不含地价款)，其中，建安工程费10.4亿元，前期工程费2.45亿元，开发间接费用5.6亿元。

　　显然，在青岛国贸中心项目中，是否发生了资金挪用、挪用规模有多大，其关键点在于截至去年底，项目的实际造价与中国中铁年报所述是否吻合。

　　《财经》记者获得的中金渝能2010年银行明细，完整地呈现了该公司2010年的资金往来。

　　这份银行明细显示，2010年1月－5月，青岛中金渝能共收受来自招商银行、工商银行、农业银行等三家银行发放的专项贷款合计9亿元，该款转至施工单位专用账户后不久，其中的6.26亿元就又被施工单位转回给中金渝能。5月之后，中金渝能收受专项贷款合计5.5亿元，其中4.24亿元被施工单位转回，最终进入中铁置业账户。

　　青岛市琴岛律师事务所高级合伙人慈龙军向《财经》称，根据银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中的相关规定，银行发放给地产项目的专项贷款，必须专款专用，目的是为了防止地产项目烂尾。通常情况下，银行会监控资金的使用，但是，监管仅限于项目公司将开发贷款以施工款的名义发放给施工方，接下来这笔钱如何腾挪，并不在银行的监管范围之内。

　　中铁置业在青岛国贸中心项目绝对控股，施工方则是同属于中国中铁的关联企业——中铁建工与中铁二局。中金实业怀疑，施工企业虚增建设成本，要求项目公司按进度支付工程款，等款项到账后，再将虚增的资金腾挪给中铁置业，用于其他项目的开发。

　　《财经》记者发现，在银行明细中，来自银行的贷款正是按照上述方向流向了中铁置业。在上述明细中屡屡出现如下情景：项目公司在收到银行贷款后，悉数支付给施工企业，然后，仅隔数天，上述款项便又分批次，以3000万元、5000万元不等，从施工企业转入项目公司，转入金额等于或接近银行贷款总数目。

　　《财经》记者征询了多位地产、银行、咨询业专业人士的意见，他们均表示，施工方给开发商打钱，这样的事情极其少见。

　　熟悉内情的中金渝能人士称，2010年上半年，中铁置业要求各子公司除留存少量必需资金之外，其余资金都转入中铁置业资金中心，中金渝能的留存配额是不超过1500万元，如需资金，则须申请。该人士称，中铁置业资金中心的账户在北京三家银行设立，户名为中铁置业有限公司。

　　在中金渝能银行明细中，《财经》记者看到，去年6月25日、9月27日、12月31日，中金渝能三次收到名目为“集团资金中心季度存款利息”的款项，分别为44万元、122万元、120万元。

　　中信银行风险管理部一位人士对《财经》记者称，大型集团公司为了提高内部资金使用效率，大多设立财务公司进行资金调度，但是进入财务中心的钱也必须是符合银行规定的。“地产项目的专项开发贷款统一进入集团的资金中心，是不应该发生的事情。项目公司是一个独立的法人单位，要进行独立核算的。”他说。

　　银行明细亦显示，2010年1月18日，中金渝能从项目公司专用账户汇出2000万元，其名义为“代集团公司付夏庄街道办事处诚意金”。知情人士称，这笔资金是用于支付青岛市城阳区夏庄街道办事处，作为保证金，为中铁置业取得一幅规划建筑面积高达42万平方米的项目华胥美邦。项目公司名为青岛中铁祥丰置业有限公司，为中铁置业全资持有，注册资本金5000万元，办公地址正位于青岛市城阳区夏庄街道企业服务中心一楼。

　　中金实业认为，自2010年1月至2011年1月，中铁置业借大股东之便，挪用项目公司专项开发贷款，合计6.26亿元+4.24亿元=10.5亿元。

　　但中铁置业对该项指责并不认同。2月18日，在与中金实业董事长司荣彬的一次电话中，中铁置业副总经理、财务总监马永红称，“与施工单位的那些资金往来，是行业内一个惯常的做法。”

　　更多内情有赖于第三方审计来揭示，这正是中金实业与中铁置业博弈的重点，后者不仅拒绝前者的财务审计要求，还令前者派往项目公司的财务人员赋闲于岗。

　　侯社中则表示，中铁置业并不担心第三方审计，但在回购条件满足之前进行审计没有意义，“我们认为这是劳民伤财”。

　　疑点公司

　　内部人士称，作为中铁置业控股的地产销售顾问公司，中铁新业为大股东提供服务时，收取的销售佣金比例远高于行业平均水平

　　中铁置业成立于2007年2月，注册资本金21亿元，是中国中铁全资企业，具有房地产开发一级资质。2010年，中铁地产开发业务实现营业收入117.1亿元，同比增长114.6%，截至去年底，拥有土地储备2501万平方米。

　　如果说中铁置业在青岛项目公司上的资金腾挪，尚是服务于中铁置业的地产开发大计，受益者是企业的话，那么，中铁置业在其他项目上的做法，则很难用企业行为加以解释。

　　2007年4月，中铁新业投资顾问有限公司(下称中铁新业)成立，注册资本金200万元，中铁置业出资102万元，持股51%，深圳新业投资顾问有限公司(下称深圳新业)出资98万元，持股49%。其经营范围为投资咨询、信息咨询、房地产经纪，以及企业形象策划。公开资料显示，中铁新业作为中铁置业的下属企业，主要负责后者在全国各地项目的代理、销售顾问服务，致力于“中铁置业”企业品牌的打造。

　　深圳新业成立于2006年1月21日，注册地位于深圳，注册资本10万元，其中，王刚出资9万元，持股90%，王艳玲出资1万元，持股10%，中铁置业内部人士称，王刚与王艳玲为夫妻。工商资料显示，二人均为1971年出生，两人身份证上的住址均为深圳的同一地点。

　　王艳玲有多重身份，既为股东，又为手握决策权的管理者。目前她担任深圳新业总经理，中铁置业集团副总经济师、营销部部长，负责中铁置业在全国房地产项目的营销策划等工作。她还曾担任中铁新业总经理。

　　中铁新业的公司章程亦较为微妙。据公司章程第二十五条规定，公司设总经理一人、副总经理一人至二人，财务总监一人。总经理、副总经理由第二股东——深圳新业提名，董事会聘任，财务总监由最大股东——中铁置业提名，董事会聘任。总经理任期三年，可连聘连任，董事会不干涉公司正常的经营管理工作。

　　知情人士称，2010年上半年，中铁置业营销部曾要求旗下项目在挑选中介代理顾问公司时，必须经由中铁新业批准同意。在此之前，中铁置业旗下项目大多各自找寻销售顾问，集团并无统一要求。

　　地产公司在销售物业时，通常将广告推广、营销顾问服务外包给第三方，向其支付一定的代理佣金。北京誉翔安地产合伙人赵敬川称，目前，商业地产的代理销售佣金比例多在1%，与之相比，住宅物业销售代理竞争较为激烈，佣金比例更低，多在0.8%以下。

　　以青岛国贸中心项目为例，2010年3月，中金渝能与青岛荣置地顾问有限公司(下称荣置地)签订营销代理合同，后者负责为青岛国贸中心的销售提供推广、顾问及销售代理服务。当年4月27日，中铁新业上海分公司亦宣布与中金渝能签订《青岛中心项目整合营销策划合同》。中铁置业营销部有关人士向《财经》称，区别于荣置地，中铁新业提供的是顾问服务。

　　然而，司荣彬称，自项目启动以来，从未感觉到中铁新业的参与，自己作为股东与董事，甚至对中铁新业与中金渝能的合作亦不知情。但是，中铁新业却屡屡从中金渝能银行账户获得划拨款项。来自银行的收支明细显示，2010年，中铁新业五次收到来自中金渝能的汇款，分别为8万元、16万元、8万元、8万元、8万元，合计48万元。

　　中铁置业选用自己控制的中铁新业担任旗下物业的销售代理，自有其理由，但是，其佣金比例之高，则难以服众。中铁置业内部知情人士称，中铁新业在自己直接担任销售代理的项目中，佣金比例在1.5%左右，远远超过了行业平均水平。“佣金标准以合同约定为准，没有法定标准，但行业内是有惯例的，超出平均水平过多，就不太正常了。况且如今住宅销售代理竞争激烈，佣金多在0.6%。”

　　该人士称，在王艳玲负责中铁置业营销事务两年来，中铁新业仅去年就从中铁置业收入几千万元。“今年中铁置业的很多楼花开始卖了，是否全部由中铁新业来卖，不是很清楚，毕竟有些分公司的老总也是很厉害的，可能自己会找其他的代理公司。但是，我能确定的一点是，大部分项目是由中铁新业来代理销售，或者是承担一个项目大部分的营销工作。”该人士说。

　　对于上述说法，中铁置业坚决否认。在回应《财经》记者询问时，中铁置业营销部相关人士称，中铁置业有多家战略合作伙伴，不同的项目可能选择不同的代理，并会通过公开招标进行选择。

　　今年1月上旬，中铁置业与世联地产、思源经纪、易居中国三大国内知名代理机构签订营销战略合作签约仪式。目前可见的公开报道中，思源经纪已为中铁烟台松岚西项目提供全程营销顾问合作协议，及为中铁置业秦皇岛归提寨项目提供前期顾问服务。未来，上述三家代理机构如何与中铁新业展开竞争，以及如何分工，尚待观察。

　　以小博大

　　设立小股东进行利益输送的具体做法是：降低项目公司注册资金门槛，然后拉一两个小股东进入，持股20%到10%，坐享开发利润

　　《财经》记者获得的材料显示，与中铁新业担当“乙方”服务商角色相比，直接入股项目公司担当“甲方”，利润更为丰厚，也更加隐秘。

　　2011年1月19日，中铁置业首次进入烟台房地产市场。当日，烟台中铁置业有限公司分别以1.61亿元、2.71亿元、1.48亿元摘牌烟台松岚西三宗地块，用途为商业及住宅混合，项目总占地面积12.9万平方米，建筑面积30.08万平方米，其中住宅建筑面积20万平方米。三宗地块，烟台中铁置业共耗资5.8亿元，但是可分期付款，土地成交半月内，仅需缴纳2.92亿元，余款可在今年底前付清，条件相当优惠。这些地块地处政府引导发展区域，发展潜力突出。

　　此前半月，烟台中铁置业有限公司正式成立，注册资本金3000万元。工商资料显示，烟台中铁置业共四个股东，中铁置业出资1800万元，持股60%，中铁十局出资600万元，持股20%。另外20%由两家民企中裕达(北京)有限公司与北京建德福投资有限公司分别出资300万元，各占10%。

　　上述知情人士介绍，在地产项目中通过设立小股东进行利益输送的具体做法是，在选定项目后，成立项目公司，注册资本金很低，往往几千万元，然后拉一两个小股东进入，持股20%到10%，坐享开发利润。

　　“在烟台项目中，至少有一个股东就是为了持股才注册成立公司的。”该人士说。但是，该人士亦承认，“这些小股东背后究竟谁是实际受益者，利益又具体输送至谁，就不好具体指认了。”

　　中裕达(北京)有限公司成立于2008年8月，注册资本1000万元，注册地址为北京市朝阳区朝外SOHO，由两个自然人股东喻青青与迟少静分别出资510万元与490万元组建，二人身份证信息均为山东省。2010年8月，喻青青将所持有的51%股份，原价转让给另一自然人张振刚。在2008年和2009年的企业年检信息中，该公司分别亏损155万元与316万元。

　　相比之下，北京建德福投资有限公司设立时间更为仓促。2010年10月，北京建德福注册成立，注册资本金1000万元，但是实收资本仅280万元，余额将在四年后缴足。公司股东为李建修与李涵宪二人，分别持股70%与30%，其中李涵宪出生于1992年，公司注册地址位于北京市海淀区一个住宅之内。

　　知情人士称，通常情况下，降低注册资本金，是为了方便小股东的进入。在烟台项目中，出资300万元就可以参与项目未来的利润分红，按时下的楼价，几年之后，可能就会获利上亿元。即使考虑到地产项目开发周期较长，这样高达数十倍的回报率也令人瞠目。

　　一般而言，地产公司寻求合作开发，保持相对控股地位，与人分利，无非是因为合作方在政府关系、前期拿地、施工规划许可、营销策划或资金支援等方面能有所贡献，除此之外，很难想象，类似中铁置业这样的大型央企在本可全资设立子公司、独家开发的背景下，愿意割让高达20%—30%的项目红利。

　　然而，烟台样本并非孤案。在中铁置业的土地储备中，位于贵阳市金阳新区的贵阳中铁逸都项目是体量最为庞大的资产，占地1800亩，可开发面积近1600亩，规划建筑面积高达200万平方米以上。

　　2008年7月9日，贵阳市金阳新区三幅大宗地块挂牌出让，除贵阳世纪金源房地产开发公司以6.93亿元摘牌一幅89公顷的土地外，另外两幅面积分别为49公顷与70公顷的地块均花落中铁置业，共作价10.64亿元。

　　在土地出让合同中约定，政府将在当年10月1日前交地。知情人士称，这两宗土地，均为毛地挂牌，但是净地交付，政府来拆迁，拆平一块就给你一块，不要小股东来做什么事情。然而，即使土地条件如此优厚，中铁置业仍未全资持有项目的发展商贵阳中铁置业有限公司。

　　贵阳中铁置业成立于2008年6月，注册资本金1亿元，属国有控股公司。中铁置业出资8000万元，持股80%，另外20%由贵州九百房地产开发有限公司出资2000万元持有。

　　工商资料显示，贵州九百房地产开发有限公司成立于2009年4月，注册资本金800万元，由两名自然人股东组成，分别为杨李娟出资40万元，持股5%，朱婷出资760万元，持股95%。该公司的工商变更资料亦显示，去年3月11日，贵州九百房地产开发有限公司的注册资本金才从160万元变更为800万元，直到去年10月，两名自然人股东才按照比例缴足相关款项。

　　这一持股20%的地产公司固然资金实力有限，但是，一俟联姻金阳新区，则陡升想象空间。金阳新区号称贵阳“浦东”， 2000年开始建设，近年来进入加速阶段。自贵阳市区向西北方向驱车，穿过数座隧道后，视野便陡然开阔。近百栋迥异于市区建筑的现代住宅楼群鳞次栉比，满眼钢筋水泥的楼宇景观。本地行业人士称，世纪金源、中天城投与中铁置业是金阳新区目前排名最首的三家地产公司。

　　据中国房产信息集团贵阳公司高级项目经理周肇彬称，目前，贵阳市区住宅均价在5100元/平方米，但是也有部分高端楼盘价格已破万元。金阳新区现时住宅均价在5000元/平方米。2010年，贵阳全市住宅成交量达620万平方米，金阳新区的住宅供应量占到全市供应量的40%以上，成为当仁不让的地产热土。

　　其中，中铁逸都又是价格领航者。6月8日，《财经》记者在中铁逸都国际项目现场看到，项目一街之隔，即是金阳新区著名的奥体中心，模仿北京鸟巢而建。售楼员称，中铁逸都花园洋房去年初开盘之际，即从7000元/平方米起步，目前已接近售罄，仅余数套，底层毛坯价格已经破万元。

　　而7月初即将推出的高层电梯房，均价将接近7000元/平方米。在售楼处最中央的项目沙盘上，一排排别墅尚处于既定规划之中，在项目的最东边，五星级酒店、写字楼与高档商城将在若干年后拔地而起。

　　知情人士称，根据最初的测算，中铁逸都销售完毕后，净利润可达十几亿元。但是，伴随着金阳新区的轨道交通利好稳步兑现，以及贵阳市大量市政资源的投入，中铁逸都的房价很可能水涨船高，后期利润或会超出想象。

　　以此计算，“倘数年之后项目结算，20%的股权可兑现两三亿元。”该人士说。

　　对于上述说法，中铁置业董事会秘书侯社中向《财经》记者表示，合作开发是行业普遍现象，中铁置业也不例外。但他拒绝对具体的公司作出回应，“我们不方便表态”，他说。■

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