北京近郊楼盘集中放量 开发商低价优惠抢夺市场
2011年07月01日 13:10 来源：新京报
图片来源：新京报 上周六，房山纯新盘首开熙悦山项目开盘，市场信息显示其起价为13200元/平米。选房当天，约300组客户到场，但观望者占据大半，约700套房源仅53组客户认购。除首开熙悦山外，房山长阳的其他新盘也纷�
房山、大兴等近郊区域，楼盘集中放量，开发商纷纷以低价优惠来抢夺市场
6月推盘高峰，郊区市场持续担当楼市主战场。在开发商不再迟疑的推盘节奏下，供应量大增使得供需比出现逆转。购房人的冷静理性，使得部分开发商不得不主动出击，以各种低价优惠“先声夺人”，再度挖掘“房票”的热情。
郊区推盘占比超六成
随着调控下市场局势的逐渐明朗，第三次调控后的推盘放量时段已经来临，开发商不再迟疑，大部分采取放量出货的策略，以缓解日渐捉襟见肘的资金压力。
6月以来，京城楼市连现推盘小高峰，6月18日、19日周末，6个楼盘集中推盘入市；6月25日、26日周末，12个楼盘推盘入市，创下今年单周推盘量的最高纪录。
据记者了解，由于北京土地供应结构近年以郊区为主导，郊区区域已经成为放量的主战场。根据北京房地产交易管理网统计，截至6月29日，领取预售证的商品住宅项目已经达到31个，而其中郊区项目达到19个，占比超过61%。
这其中，京西南大兴房山区域延续了去年以来的推盘热度，首创芭蕾雨悦都三期推盘396套，中粮万科长阳半岛推盘220套，徜徉集推盘126套。而限价商品房长阳国际城以及首开熙悦山均开闸放量，分别一次推盘800套和700多套。这使得房山区域的刚需盘进入贴身肉搏，争抢“房票”的时代。而大兴区域代表楼盘旭辉御府、顺驰领海也在放量热区短兵相接，郊区市场已经成为北京楼市量价博弈的主战场。
区域价格战暗潮涌动
随着供应放量，北京楼市的成交量也自今年2月春节淡市后触底反弹。而由于郊区低价楼盘已成市场主流，成交均价出现结构性下调。
据北京中原地产提供数据，今年5月，北京楼市的成交均价为21972元/平米，而6月为21199元/平米，环比下调3.5%。而自今年春节后，楼市的成交均价一直徘徊在19000元-22000元/平米，均未超过今年1月22921元/平米的相对高点。
北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，成交价格下调主要受到以郊区供应为主的结构性影响。目前北京楼市签约量总体依然低迷的情况下，一旦供应量突然上涨，局部区域将开始出现价格调整。通州区域已经受到了库存量增加的影响出现了价格下调。房山、大兴等新增供应上涨的区域也存在价格率先变化的可能。
据记者了解，目前，放量郊区为争抢逐步被消化的刚需“房票”，价格战暗潮涌动。上周末，首开熙悦山纯新盘入市，毛坯房，所有折扣累加最低价格约为13500元/平米。而大兴区域的旭辉御府推100套低价房揽客，顺驰领海优惠幅度也在加大。
记者在采访中了解到，购房人已经颇为理性，淡市下不再有购房的“羊群效应”，而是货比三家，对价格也更为敏感。上周末，一位在首开熙悦山开盘现场徘徊的购房人告诉记者，“现在的房子不存在抢购，可以随便挑，此次开盘主要是期待折扣，但是并未达到预期”。
房山
长阳房价重回一年前
从去年开始，房山长阳就开始逐步放量，价格也从万科长阳半岛第一次开盘的13500元/平米，一路飙升到18000元/平米。而今年放量楼盘更多，集中在长阳区域的就包括限价商品房中铁长阳国际城、首开熙悦山、长阳光和作用、城建徜徉集等。但在调控下成交量一路走低，新盘入市采取低价促销的策略，紧挨着的热区项目开始了一场贴身肉搏的价格战。
放量增加成交率走低
中粮万科长阳半岛推盘220套，芭蕾雨悦都三期推盘396套，徜徉集推盘126套，而限价商品房长阳国际城以及首开熙悦山均开闸放量，分别一次推盘800套和700多套，万科长阳区域呈现放量之势。
此前，长阳一直是购房热区，然而随着调控的深化，区域虽然放量，但去化率却一路走低。
6月中旬，长阳板块标杆盘——万科长阳半岛，价格从去年的13500元/平米开盘后，价格一路冲高至现在的18000元/平米，而去化率却节节滑落，最新一期去化率仅40%，创下开盘以来的新低。首创芭蕾雨悦都三期推盘396套，去化率比3月开盘的83%也下降不少。
而纯新盘首开熙悦山在此刻入市，去化率依旧惨淡。据悉，在首开熙悦山选房当天，约300组客户到场，但观望者占据大半，截至中午，约700套房源仅53组客户认购。购房人也更趋理性，并不着急在开盘当天认购。“长阳的新盘我都看了个遍，对于我们刚需而言，货比三家，要找到性价比最高的房子”，一位购房者在现场告诉记者。
开发商“贴身肉搏”
越来越冷的市场，也让开发商降价压力越来越大。
目前，以万科为标杆的长阳楼盘精装修均价为18000元/平米，毛坯房则为16000元/平米。但新项目入市，则纷纷打出最低起价。
近期开盘的限价商品房长阳国际城，售价12500元/平米，与去年万科首期13500元/平米的价格相近。除此之外，首开熙悦山、长阳光和作用均是13200元/平米起，区域价格降至一年前的水平。
上周六，与万科长阳半岛一街之隔的首开熙悦山项目开盘，市场信息显示其起价为13200元/平米。记者在首开熙悦山现场公示的房源表上看到，最便宜的均价为14000元/平米，再加上现场的折扣，最低房源的均价约13500元/平米。
除首开熙悦山外，长阳板块南侧新项目长阳光和作用开盘均价也为13200元/平米起。售楼人员告诉记者，现在楼盘正在举办优惠活动，开盘认购将享受总价直降8万的优惠，享受降价优惠后，购房均价降至13200元/平米起。而这一价格比14000元/平米的报价，相当于打了9.4折，而在房山长阳区域这一报价已属低价。
据记者了解，今年计划入市的还有建工地产的建邦华庭等。房山长阳一开发商向记者表示，去年长阳开盘项目较少，标杆楼盘以低价获得高销售率甚至“日光”，但今年区域新盘扎堆，调控下购房人又有限，给各盘均带来了销售压力。
大兴
高端盘扎堆 低价促销博销量
在大兴黄村区域，高端楼盘扎堆出现，而6月的集中推盘期，也让各楼盘不得不面对和周边楼盘的竞争。随着调控的进一步深化，大兴黄村20000元/平米的区域价格已无法有效吸引有“房票”的购房者，开发商也在顺势调整，最关键的便是加大促销力度，降低价格。
区域价格顺势下调
顺驰领海一直是大兴黄村高端楼盘的代表。据悉，顺驰领海在6月26日推出6期组团，约220套房源，拟售均价19000元/平米。据记者了解，自去年8月份以来，顺驰领海一直保持该价格推盘，但此次开盘比上一期加大了优惠力度，开盘当天认购并在一天内签约的购房者可销售1万抵10万的优惠。折算下来，成交均价约为18000元/平米。
事实上，调控前大兴黄村的区域房价已上涨至20000元/平米，低密、高端楼盘甚至攀升至22000元/平米左右。
眼下，促销的并不仅仅是顺驰领海一家。大兴另一高端纯新盘旭辉御府从6月5日就拿下了预售证开始销售，共推出332套房源。小高层报价21000元/平米左右，花园洋房报价23000元/平米左右，折扣幅度为全款8.5折，贷款8.8折。截止6月29日，记者在现场销控板上看到，已有52套房源被认购。不过，开发商正在计划推出新的优惠措施。
据悉，本周末开发商将推出100套一口价低价房源，起价17600元/平米。在售楼处现场记者看到，项目已推出3套位于2号楼的房源，全部为138平米，原来均价22500元/平米，总价在310万元左右，目前全部一口价均价17600元/平米，总价约240万元左右，照此计算，总价优惠可达70万元左右。相比之前的低折扣，均价也要便宜1000-2000元/平米。
据了解，开发商推出100套房源，目前已有100多人在排号等待优惠房源的认购。
开发商不愿死扛价
顺驰领海相关负责人介绍，开盘当天推出220套房源，当天实现认购70套，认购率约为31%。对此，该负责人表示市场不好，这一销售结果基本满意。
旭辉御府相关负责人则表示，随着调控对市场的影响，目前房地产市场已经从卖方市场变为买方市场，购房者变得越来越理性，并不着急出手，而是看重品质和价格，因此市场变了，开发商也要跟着改变。这位负责人表示，政策对开发商不好的时候，正是购房人买房的好时机。
多位开发商无奈地表示，项目“生不逢时”，赶上调控市场不好，死扛价格对开发商没有好处，只有降价促销才能赢得购房人手中的房票。
大兴一个老项目负责人告诉记者，现在刚完成二季度销售业绩总结，马上就要制定三季度销售策略，如果销售任务很难完成，不排除制定促销策略的可能。
通州
“点降”尚未蔓延成片
“保持19800的均价，最近没有降价。”日前，位于通州新城核心区域的京贸国际城售楼员这样告诉记者。而在一个月前，位于京贸国际城东北方向的珠江国际公馆打出了14800元/平方米起的“降价”大旗，成为今年调控以来通州为数不多明降的楼盘。一个月之后，通州市场更多的还是原地踏步，并未见到明显的连锁反应。
区域房价理性回归
去年11月，京贸国际城每平米降价7000元到如今的19800元/平方米，但此后京贸国际城19800元/平米的价格已经保持了半年多。据记者了解，该项目近期也没有调价或者推盘的计划。
从去年年中以来，通州区更多的是“点降”，比如出现过京洲世家、月亮河公园、京贸国际城、珠江拉维小镇等楼盘的降价，还有的楼盘只是找了一个“顺应调控”推特价房、刺激销售的临时举措。通州多位开发商都表示，通州很难出现大面积的实质降价。而在包括远洋东方、龙湖·蔚澜香醍、新华联运河湾等项目把价格确定在16000-18000元/平方米的区间后，不少业内人士看来，通州房价已回归到一个相对理性的水平。
未现降价连锁反应
世联地产北京公司总经理李岩认为，相对于房山，通州目前房价水分已经比较少了。通州规划利好、地理位置、居住便利等因素，也使通州很难出现降价的多米诺骨牌效应。
从通州上半年另一入市大盘来看，华业·东方玫瑰4月底开盘报价18000元/平方米，按开盘折扣计算下来，很多房源价格不到16000元/平方米。4号楼800多套房源消化约一半。而在珠江国际公馆以14800元/平米低价推出后的6月，华业·东方玫瑰加推9号楼200多套房源，据售楼员介绍，折扣后的价格在17000元/平方米左右，部分户型则更贵。售价并没有受到珠江国际公馆低开的影响。
还有通州一项目人士对记者表示，珠江国际公馆5月推出的房源处于项目配建的保障房地块，而且总共只有300来套房，降价并不具有代表性，很难产生大的连锁反应。
郊区放量“价格战”深化
■ 记者观察
随着调控深化，去年红极一时的郊区刚需盘也已经不再有“日光”业绩，部分标杆楼盘，如房山长阳半岛以及首创芭蕾雨的开盘当日销售率在逐步走低。
市场趋冷源于放量大
记者接触的开发商均表示，此种郊区市场销售趋冷的状况与区域的放量有关。房山、大兴等区域的供应放量接近一定时段的顶点，与此同时，需求量却随着有购房资格的“房票”被逐渐消化在逐步缩小。
价格曲线已经具备了下滑的理论基础。在楼市实战中，不管开发商此前多么不愿意承认“降价”，如今变相的深度折扣、特价房源等促销策略都已经使出，其实质均为降价。
去年热点区域性价比之争更激烈
从区域板块来讲，去年放量后价格一直稳步走高的房山长阳板块房价已经滞涨，首开熙悦山纯新盘虽整体均价仍超出“13200元/平米起”的促销价格，但相比长阳半岛(精装)将长阳板块价格拉升至18000元/平米，仍为下探。随着新盘入市以及老项目持续放量，这一板块的性价比之争将更加激烈。
大兴板块去年由保利茉莉公馆和绿地新里西斯莱公馆打响区域品牌，如今主打洋房的高端盘旭辉御府为揽客，推出17600元/平米起的低价房，老项目顺驰领海加大折扣力度，价格趋势显而易见。
价格战会持续深入
昌平区域为今年的崛起板块。本月中旬，住总万科金域华府以及领秀慧谷的推盘已经将该区域的价格锁定在20000元/平米以上。但当日销售率六成的业绩，也使得区域即将放量的新盘有所参考。根据不同品质，这一区域的纯新盘谨慎定价在18000元/平米-20000元/平米之间，上行空间不大。
各个板块的区域价值在楼市调控下已经被日渐冷却的市场凝固，涨价预期不再。虽然，商品房有较大的土地成本，并不像快速消费品一样可以持续大打价格战，但是折扣、促销已经可视为楼市价格战的一种表现。调控之下，为博业绩，放量板块的价格战也将持续深化。(记者 张晓蕊 袁晓澜 张旭)
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