住宅市场的调控政策持续“加码”，房贷政策持续收紧令越来越多急于寻找投资渠道的市场投资客将目光投向商铺、写字楼等商业物业市场。

　　东莞中原市场研究部相关监测数据显示，今年4~5月，东莞全市一手楼盘商用物业成交暴涨，5月东莞全市楼盘商用物业共成交了655套、成交面积近17万㎡，总体成交套数、成交面积环比分别劲涨了70%和80%。

　　记者了解到，自今年3月以来，东莞一、二手商业物业成交持续升温，访客大增。在城区市场“一铺难求”的情况下，近期东城、南城西平黄金商圈会陆续推出部分商业靓铺，或引爆新一轮的商铺投资热。

　　市场现象

　　商用物业访客量猛增：商家“懒理”小客户

　　“我们现在手头上的商铺十分有限，基本上已经卖完，但来咨询的客户太多，只能‘拣客’卖铺，一般小客户都懒得去谈。”东莞市希尔顿广场建造有限公司总经理邓学冠最近很忙，其公司属下几个项目的商铺销售十分理想，像东城世纪广场、南城希尔顿广场的商铺几近售罄，但仍有很多投资客前来咨询买铺，邓学冠说现在非优质大客户一般都不接待。

　　邓学冠说，现在东莞城区一手商铺非常抢手，靓铺可以说是“一铺难求”，二手商业物业也遇到同样的情况。记者从多家中介机构获悉，今年以来东莞商业物业投资呈升温态势，无论是价格还是成交量均有所突破，一改前两年低迷不振的行情。

　　数据显示，3月以来，东莞商业类房源的受访率增加8~13%，各中介机构商业物业成交量均有3~15%的突破。5月至今，东莞二手商业物业大受投资客青睐，很多中介公司表示，现在每天上门或来电咨询二手商铺的客户不少于10批，商铺的需求量相当大。

　　黄金商圈靓铺择机现身“身价倍涨”

　　市场对商业物业的投资热情如此高涨，也让商家看到了商机。据悉，目前东莞活跃着一批通过收购旧商用物业、重新定位包装后高价上市销售的公司，这类公司大都来自广州、深圳，具备较好的商业经营经验及资金实力。东城中心商业广场就是被重新包装改造再上市的一个典型案例。

　　据了解，位于东城核心商圈、闲置多年的东城中心商业广场，去年被广州市骏合展览策划有限公司收购。根据商家规划，东城中心商业广场重新改造后将变身为东莞首个国际顶级奢侈品商场。近日，东城中心商业广场推出部分商铺进行内部认购，认购价每平方米高达4万~5万元。

　　与此同时，南城西平大社区也传出将有住宅底商推出市场的消息。据了解，计划要推出临街底商铺位的住宅项目来自光大地产开发的景湖春晓及景湖时代城合共263间、约1.8万平方米的临街商铺，据透露，光大地产此次推售的60%为45平方米的标准铺位，同时附送大面积的地下使用空间，预计市场价也将达4万~5万元/平方米。

　　经记者求证，景湖春晓、时代城临街铺位最终是否会推向市场开发商仍在进行最后商讨，近期推出市场的几率相当高。市场分析人士表示，东城、南城黄金商圈都在近期同时推出靓铺，无疑给目前“好铺难求”的城区市场打了一针“兴奋剂”。

　　市场风险

　　东莞商业物业

　　投资风险较高

　　虽然目前市场投资者对商业物业的投资热情极高，但市场资深人士还是非常中肯地给东莞商业物业“泼冷水”。业内专家认为，市场开发量过大、空置率高、经营难、租金回报率偏低及同质化竞争激烈等问题一直影响着东莞商业物业的价值成长空间，令买家的投资风险加大。

　　邓学冠认为，不要过于高估商铺的投资价值，低估了市场风险：“不要以为买一间铺就真的能‘一铺养三代’，东莞市场上虽然没有多少商铺在卖，但整体开发供应量是很大的，只是开发商不肯拿出来卖而已。而东莞商业市场很特殊也很复杂，消费力分散、消费结构两极分化、中坚缺失、同质化竞争激烈等问题令东莞商铺投资风险比广深其他城市要高，所以买家在选择商铺时一定要谨慎。”

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐表示，即使在东莞最成熟核心商圈里的商铺也同样存在商铺租金低、经营难等问题，一系列的问题可能令投资者的投资回报期拉长：“很多小业主都抱怨东莞商铺的经营难，商铺经营换手率很高，租金很难上去，现在稍好地段的铺位单价要3万元/㎡，买一间45㎡的铺面就需要135万，但租金可能只有150元/㎡，这样算下来投资回报率就只有大概6%左右，收回成本、投资回报期也会比较长。”

　　教你拣铺

　　选择产品：

　　首选好地段综合体商铺

　　邓学冠认为，根据目前东莞商业物业的经营现状，选择好地段的商铺是铁定的原则：“何谓好地段商铺？我认为可以把好地段商业综合体商铺作为首选，同时选择商业经营经验丰富的大品牌开发商开发经营的商业综合体项目商铺，因为综合体商业经营得好不好将决定商业物业未来的价值。其次选择商铺要综合考虑综合体商业的规模、周边常住人口数量、消费力、交通条件及停车位是否充足等问题，总之要货比三家，多到实地考察比较，谨慎入市。”

　　目前东莞在售比例较高的商铺类型以住宅底商、临街铺位为主，邓学冠认为这类住宅底商因受客观条件限制和消费群体限制，其升值潜力不如综合商业项目的商铺价值高，如果要购买，就要综合考虑这类住宅底商的辐射社区入住率是否高、停车是否便捷、交通通达性高不高等问题。像西平大社区因居住人口密集，位于轨道交通核心区，商业处于成长期，升值前景看好。

　　对于目前大量充斥于东莞各镇街的专业市场商铺，邓学冠则认为投资风险较大，一定要慎入：“选择投资专业市场商铺，一定要看大经营者的经营管理经验是否成熟，选择在专业市场有知名度的开发企业能有效降低投资风险，那种纯粹为卖铺而卖铺的小型专业市场一定要慎入。”

　　选择区域：

　　轨道站点沿线升值潜力大

　　在投资区域选择上，市场分析人士比较看好南城、东城这两个城区市场的商铺成长空间，南城一些正处于成长期的大社区商业如西平大社区、城市风景住宅商圈物业因为经营没有东城商圈那么激烈，其升值潜力值得期待。而像南城、东城、莞城等交通主干道上的临街大社区商铺同样值得关注，尤其是轨道交通站点周边的物业身价将因轻轨的开通而迅速升值：“南城西平、蛤地、鸿福路、东城中路等轨道站点周边商业物业可以买入，轨道交通的建成将彻底改变东莞的消费模式，轻轨沿线商业物业将聚集大量的消费群体，从而有效拉升商业物业的市场价值。”邓学冠如此认为。(记者 张玉云)

　　

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