本报记者 叶琪 北京报道

　　 “保险公司资金实力强大，但是缺乏房地产开发的经验。”7月6日，在北京市土地整理储备中心交易大厅，潘石屹出现在CBD核心区最后9地块集中招标现场，笑呵呵地对蜂拥围堵的各路媒体有问必答，当被记者问及房企与险企的比较，他坦言，从经验看还是房企的实力更强。

　　 当日，在北京CBD区域最后地块的盛宴中，中国人寿终于如期露面，泰康人寿、阳光保险、安邦保险也再次卷土重来，4家险企的集体亮相再次显示了险资对商业地产的巨大热情。

　　 “我觉得北京的CBD是世界上打造得最成功的CBD，这最后几块地的价值和未来发展空间将非常大。”此次参与三地块竞标的潘石屹毫不掩饰他的CBD情结，但在“资金系”与“经验系”既合作又竞争的复杂局面中，他所面临的仍将是一场混战。

　　 7月8日，竞标结果公布，保险公司出乎意料地全部中标，成为这场混战最大的赢家，而高调又连报三个最高价的潘石屹再次与CBD地块失之交臂。

　　4险企满载而归

　　 招标会开始不久，安邦人寿就成为了不战而胜的幸运儿。

　　 在12万平方米的Z9地块招标中，工作人员宣布其底价为22.56亿元，而安邦人寿保险股份有限公司和北京涛力投资管理有限公司联合体因为是唯一投标方，因此以22.92亿的价格一举夺得该地块，楼面价约合1.91万。

　　 去年12月，由安邦财险、和谐健康保险和标准投资集团组成的联合体以25.2亿元夺得面积为9578平方米的Z5地块，是当时唯一获胜的险企，而此次投标成功也再次证明了安邦保险的不俗投资实力。

　　 北京涛力投资管理有限公司又为何方神圣？现场有业内人士议论，涛利投资可能为远洋地产设立的“马甲”公司。不过，据财新网报道，远洋地产内部人士之后已证实，涛利投资与远洋地产毫无关联，远洋地产并未参与北京CBD中Z9地块投标，而是通过北京万洋世纪创业投资管理有限公司与国寿投资、中国人寿、万通地产组成联合体竞标，参与Z13地块竞标。

　　 因此，与此前市场传闻不同的是，此次中国人寿并未与中金公司联手，而是与万通、远洋组成联合体。远洋地产董事局主席李明曾表示：“我们愿意和金融机构合作，继续参与中服地块第二阶段剩余土地的投标。”那么，作为远洋的第一大股东，中国人寿与远洋联手似乎也是顺理成章的事。工商资料显示，北京万洋世纪创业投资管理有限公司法人为李振宇，曾任远洋地产董秘，现任远洋地产上海公司总经理。

　　 规划建筑面积为12万平方米的Z13地块底价17.4亿元，招商银行、中信集团、标准投资组成的联合体出价30亿元，而中国人寿资产管理、万通地产、国寿投资等组成的联合体最终以26.5628亿的价格中标。

　　 与万通合作的还有泰康人寿。但这次成功的却是安邦财险。15万平方米的Z10地块底价为21.7亿元，万通地产、泰康人寿、中国诚信信用管理公司等组成的联合体出价37.35亿元，而北大方正、中信集团、安邦财险等组成的联合体以34.5亿元的价格中标。

　　 不过，泰康此次没有空手而归。14万平方米的Z12地块底价为21亿，万科、泛华城市投资集团等组成的联合体出价29.888亿元，而泰康人寿与中信集团、中信地产、和协海峡担保组成联合体以30.8亿元的价格中标。

　　 而最该骄傲的也许是阳光保险，在没有联合“经验系”的情况下仅以阳光财产保险、阳光人寿保险、阳光保险集团组成的联合体参与了Z2a地块的竞标。该地块底价13.05亿元，潘石屹旗下的北京凯恒、北京红石建外联合体出价22.5亿元，深圳金河出价18.1692亿元，最终阳光保险联合体以18.72亿元的价格中标。

　　险企开发经验不足

　　 “虽然业内都说看好商业地产的前景，但这半年来商业地产拿地还是相对谨慎。这次招标确实没有去年热闹，溢价率也普遍不高。”现场一位媒体朋友对记者坦言。

　　 记者发现，与上次相比，此次不仅房地产企业较少参与，而从去年集体出场的8家保险公司减少到今年的4家，也说明了不论是住宅开发商还是保险公司，要真正转型做商业地产并不容易。

　　 正是因为这样的不容易，资金实力强大的保险机构与开发经验丰富的房企愿意取长补短，联合竞标，虽然这在潘石屹眼中是一种“猫鼠游戏”——让一些无资质的企业与一些有资质的企业捆绑到一起参与投标，从而使政府设置的准入门槛形同虚设。

　　 不过北京房地产中介行业协会副会长李文杰认为，此次北京CBD土地出让改变了价高者得的方式，对企业的资质提出了更多要求，因此符合CBD产业发展的金融、保险等行业在竞标时是加分的。“保险企业在竞得土地后，建设物业然后自持，可以作为保险的投资。”

　　 数据显示，今年第一季度，一线城市写字楼的年租金增长率超过10%，售价环比上涨超5%。“仅从租金回报率这个指标来看，如果公寓和住宅是3%的话，商业地产至少是6%，基本上是翻一番。”潘石屹表示。据悉，作为商业地产主力的写字楼，其投资回报率更是高达6%—8%。

　　 因此，自去年9月保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》后，险资在不动产投资上的态度是一致的热情。据保监会统计，2010年保险业总资产达5万亿元，按保险资金投资于不动产的账面余额不高于保险公司上季末总资产的10%计算，目前可投向商业地产领域的最大资金量为5000亿元。

　　 “保险公司不缺钱，只是在投资上要求安全第一，而商业地产需要的资金量大，回报漫长但收益稳定，正好符合保险资金的方向。”一位保险公司资管人士告诉记者。

　　 作为庞大的稳定的资金来源，保险资金其实一直在寻求各种方式进入不动产市场，尤其在一线城市，有越来越多的保险公司以“自用”的名义购置办公物业，但实际上大部分用于租赁。

　　 对于这样单一的商业地产投资模式，除了监管规定的因素外，上述保险公司资管人士表示主要还是受限于经验不足，“与普通住宅地产相比，商业地产对项目运营的经验要求高很多，也存在着巨大的风险，对保险公司来说尤其在专业人才储备、经营选址、管理模式等方面缺乏经验，因此我们现在其实与大规模的成熟的商业地产投资还有很大距离。”