本报记者 王海春 上海报道

　　今年6月份，上海商品房库存量达到了850万平方米，创下三年来新高。

　　记者在采访中了解到，上半年销售惨淡，以及即将到来的楼市淡季，使得一些开发商开始在近两周的时间里集中推盘。

　　沪置房产市场总监付琦指出，在供应量不断加大的形势下，下半年开发商对购房需求的争夺将会变得激烈起来。而世联地产的研究报告则指出，今年下半年楼市将是这样一个过程：全面促销——局部降价——全面降价。

　　34楼盘零成交

　　今年6月份，上海新建商品房的库存量创下了三年以来的新高。

　　世联地产6月27日发布的监测数据显示，上海新建住宅的存量面积已达到850.17万平方米。这个存量比2008年同期楼市低迷之际750万平方米的商品住宅存量还大，创下三年来新高。

　　那么这样的存量，是否会造成上海楼市供大于求的局面，进而促使价格有所下调。

　　“如果和前几年的成交量相比，应该说上海目前850万平方米的存量并不大。因为上海每年商品住宅的成交量都在1000万平方米以上。而2009年和2010年上海的成交量在1200万和1500万平方米左右。”同策房产研究员张宏伟在接受记者采访时指出，如果按前几年的销售量来看，目前的存量并不能造成严重供大于求的局面。

　　但是，有业内人士表示可能不能仅仅用供求的角度，还需要从需求的角度来看。

　　“需求萎缩得比较厉害，很多楼盘在几个月内的销售额都不理想。虽然从过去几年的存量数量来看上海的存量房并不多，但对开发商来说楼盘的销售却面临挑战。”沪置房产市场总监付琦表示。

　　而房产机构的监测信息显示，上海三十多个楼盘在近两个月的时间内销售量零成交。

　　中国指数研究院的统计数据显示，从今年4月至今，上海共有34个楼盘已经连续两个月没有成交。其中别墅有19个，纯住宅15个。而这些住宅项目中，2万-5万元/平方米的项目有21个，2万元/平方米以下的项目有7个。

　　世联地产某位高层指出：“政策今年应该不会松动。只要政策不松动，投资需求就很难入市，那么以刚性需求为主的市场上，楼盘的销售就很难在下半年出现反弹。而从上半年的去化率来看，上海的楼盘只有约一半完成销售。”

　　降价或成下半年主流

　　有业内人士告诉记者，虽然开发商目前还没有到资金链断裂的地步，但银根的持续收缩却在很大程度上影响了商品房的销售。

　　“主要是银行贷款很难办下来。即使购房都不在限购行列，银行给楼盘是有授信额度的，做贷款也要拖很长时间才可能拿到。金额在500万以上的按揭贷款尤其难做。存款准备金率的提高，以及银行监管部门要求对房地产贷款要谨慎的窗口指导意见，也让银行在放贷的时候变得很保守。”上海一家房产公司的市场部人士告诉记者。

　　德佑地产研究主任陆麒麟指出，银行贷款的减少会对开发商产生致命影响，而在上半年销售业绩不佳同时存货量较大的开发商，很可能成为下半年率先降价求售的主力。

　　世联地产的研究报告认为今年的楼市走向很可能会与2008年有极高的相似性。而2008年的降价过程大致遵循这样的过程：进入观望——局部促销——新开项目低于预期——全面促销——局部降价——全面降价。

　　该报告认为，目前保障房开工率不足，因此在下半年中央政府将继续实行通过保障房大量上市来牵制楼市的路线，这意味着楼市调控政策短期内不可能放松，相反可能会加强。所以未来房价继续松动的可能性在加大。

　　可以看到，目前销售惨淡，以及楼市受限价政策的影响，正处于“新开项目低于预期”阶段，也意味着接下来将进入全面促销的阶段。

　　“如果下半年政策仍不松动，那么开发商之间对购房需求的争夺可能会变得激烈起来。因为供应量在不断加大，而购房需求却不太可能出现快速增长。这种供略大于求的趋势，从6月份的供求变化中就可以看出来，即成交量在减少，而楼盘供应量却在不断加大。”付琦表示。

　　记者在采访中了解到，下半年即将到来的楼市淡季，使得一些开发商开始在近两周的时间内集中推盘。而近两周上海累计的推盘量就超过了60万平方米，出现了新一轮供应小高峰。数据显示，6月第三周(6月20日-26日)上海共有11个项目推出了34.24万平方米，环比前周供应量增加29%。

　　中原地产研究部经理刘渊表示，由于资金面趋紧，近期开发商已纷纷加大推盘力度，新房市场供应开始增加。“近几周开发商在陆续加大推盘节奏的同时，楼盘优惠促销的范围和力度明显扩大。这样做目标很明确，就是为了加快销售速度。下半年可能会面临全面的价格松动。”刘渊说。

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　　7月上海百余楼盘有折扣

　　虽然7月是传统的销售淡季，但上海一手房开盘数量将有23个，而有优惠的楼盘数量也开始大幅增加。

　　据统计，截至6月29日，上海6月份开盘数量达38个，其中有9个是新盘入市。虽然开盘数量环比5月下跌了19.1%，但同比2010年6月却大幅上涨40.7%。在38个有新房源上市的楼盘中，公寓项目30个，别墅5个，公寓别墅混合盘3个。

　　“6月开盘数量虽然比5月数量有所减少，但明确表示将在接下来两个月开盘的开发商已经在增加。而且值得注意的是，在6月共有34个楼盘延迟开盘，却大约有六成的项目将在7月开盘。7月上海市场预计将有23个项目开盘。”搜房网分析师汤正魏指出。

　　与此同时，上海优惠楼盘数量则在不断增加。据统计，上海7月打折优惠楼盘预计将达到136个(含别墅)，环比涨幅达17%。

　　上海华燕置业分析师张晴怡指出，6月的成交量本来就不高，7月原本也是个传统的楼市淡季，供应量对于成交量的影响有限，目前市场不会因为供应量的增加而导致成交量的上行。

　　在新房上市的供应中，郊区已经成为新房上市的主力。6月份第一次上市的新盘中，有6个位于青浦区，宝山、崇明、奉贤则各有1个。

　　“下半年外郊环的楼盘销售压力会比较大，但不一定形成价格快速下降的局面。随着7、8月份楼盘销售淡季的来临，价格很难有较大幅度的调整。预计9月底，一些资金比较紧张的房企可能会采取较大幅度的降价来促进销售。”同策房产研究员张宏伟表示。

　　

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