新华社记者罗宇凡、华晔迪、任峰

　　18日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格月度报告。数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有12个，持平的城市有14个。与5月份相比，6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。价格上涨的城市中，涨幅比5月份缩小的城市有24个。

　　业内人士分析认为，6月全国房价继续延续着下调回稳的趋势，调控效果日渐显著。不过面临部分城市房价上涨压力仍然较大，有些城市调控力度有所放松，保障性安居工程建设进展不平衡等等新出现的问题，给房地产调控提出了新的挑战，也使房地产调控由限购、限贷、房产税等宏观层面转向范围更广、针对性更强的“深水区”。

　　调控层层加码 市场收效明显

　　1月份，随着“国八条”的出台，经历了一年的房地产调控达到了一个顶峰。史无前例的商品房限购政策，不断提高的二套房首付比例，规模空前的保障性住房建设计划……在一系列的政策组合拳执行半年之后，市场开始有了明显的变化。

　　受调控政策的影响，上半年房地产市场的成交量首先出现了立竿见影的变化。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，回顾半年来国家统计局发布的统计数据，在商品房销售上，无论是一手房，还是二手房，成交情况都较去年总体水平明显下滑，与历史均值相比，今年2月到6月可谓非常低迷。

　　在成交量整体回落的同时，房价的回稳同样引人关注。根据国家统计局每月公布的70个大中城市住宅销售价格情况，自“国八条”出台以来，各地房价虽然涨跌不一，但整体涨幅回落、趋稳的态势明显。尤其是二季度，随着市场对调控政策的逐渐消化，自4月份以来房价回稳的表现更加明显，同比去年价格涨幅回落或是下降的城市不断增多，6月份，价格同比下降的城市有3个，涨幅回落的城市达到28个。

　　量跌价稳的同时，房地产市场的库存也在不断增加。据渣打银行测算，目前，35个大城市房屋库存相当3个月销量，这一数据在今年下半年很可能继续增加。而据北京链家地产市场研究部统计，截至7月14日，北京新房住宅存量已达10.8万套，逼近11万套大关。北京房地产交易管理网的数据显示，目前北京市新房存销比达到了14.8，链家地产首席分析师张月告诉记者，这个数据意味着在不新开盘的情况下，按照之前半年的平均销售水准，目前市场可售房源可供销售近15个月……

　　杨红旭表示，北京、上海等经历着严格调控的一线城市，楼市的态势正呈现出三个明显的特点：成交量萎缩，价格基本稳定，供大于求现象明显。

　　在销量、价格、库存等市场因素出现变化的同时，保障房建设的加速，开发企业资金链的紧绷无疑也从另外一个角度印证着楼市调控的效果。

　　楼市新问题不断 市场变数重重

　　虽然面临着宏观调控和房地产调控的双重挤压，2011年上半年的中国楼市依旧不断的暴露出一些亟待关注和解决的新问题。

　　根据国家统计局13日发布的数据，上半年全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。调控的重压之下，房地产投资依旧保持着高增长的态势，这其中固然有保障性住房建设力度加大的因素，同样有开发企业持续看好后市，加快开发、推盘速度的原因。

　　7月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》。这份报告显示，排名前十位的开发商上半年的销售金额，同比去年上半年暴增80%，远远超过今年1－5月全国新建商品房销售金额同比增长18%的平均水平。这似乎在暗示着，调控虽然在短期内抑制了整体的销量和房价，但对于能够给市场施加重要影响的大中型房地产企业并未构成实质性的威胁。

　　同样，虽然半年内，面对信贷资金不断收紧、资金回笼日渐困难的情况，部分房地产开发企业出现了资金链紧绷的情况，但少数大型房企“不差钱”的事实依旧没有发生实质性的改变，这无疑将为房企的价格博弈留下巨大的空间。

　　更加值得关注的是，随着一线城市限购、限贷措施的加紧，大量开发资金和投资客开始转向政策相对宽松的二、三线城市。

　　“目前二、三线未限购城市面临着双重压力，本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求，使得全国的房地产市场压力集合在二、三线城市释放。而二、三线价格的继续上涨也影响了一线调控的效果。”北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示。

　　除此之外，保障性房建设同样面临诸多挑战。统计显示，截至今年5月，全国保障性住房的开工率仅为30%，虽然半年时的数据有所增长，部分省市的开工率大幅上升，但建设进展不平衡。更为重要的是，保障性住房从开工到投入市场之间的漫长周期，同样给房地产调控增添了诸多变数。

　　市场转向“深水区” 未来调控要创新

　　市场如何规范？保障性住房建设资金怎样筹集？如何遏制过快上涨的房租？怎样避免调控政策在地方政府的执行过程中走样？……新的问题给房地产调控提出了新的挑战，也使房地产调控由限购、限贷、房产税等宏观层面转向范围更广、针对性更强的“深水区”。

　　回顾上半年的调控走势，事实上，在“国八条”之后，一系列微观层面的政策措施就已经开始不断浮出水面：

　　3月到4月，国务院派出8个调查组分赴各地对楼市调控情况进行摸底。

　　——4月初，国家发展改革委官员表示，发展改革委正在研究对商品住房领域实施反暴利的规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

　　5月1日，《商品房销售明码标价规定》正式施行，商品房销售进入“一房一价”“明码标价”的时代。

　　7月，财政部与住建部下发《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》，国家发改委也下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，为保障性住房建设拓宽融资渠道。

　　几乎与此同时，住建部和国家发改委下发《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，要求各地采取多种措施，控制住房租金上涨过快……

　　12日，国务院再次召开常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。其中提出的5点建议在将既往的信贷、土地、保障房建设等政策进行了梳理和强调的同时，还进一步提出了扩大限购范围，抑制二、三线城市房价过快上涨，抑制租金过快上涨等新的调控方向。

　　“既往的政策要继续坚持，未来的调控要不断创新以增加针对性。”采访中，不少业内人士都表达了这样的观点。

　　对于下一步房地产调控的走势，山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海认为，虽然局部地区的住宅供需关系已有所变化，但整体来看房地产市场调控仍不能放松，许多城市房价依然坚挺，房价和百姓的收入相比依然处于较高水平，继续抑制投资、投机行为并加大保障性住房供给的政策仍需继续严格贯彻执行。(责任编辑：靳云辉)

　　

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