文/谢斌

　　针对房地产行业高密度的调控政策，影响力度在某些地方已经显现端倪，目前大部分企业的人均盈利能力已经开始下降，高管薪酬的增长也与企业业绩的增长趋势有所背离

　　2010年是对房地产大力调控的一年，“国十一条”、“新国四条”、“新国十条”……一系列政策纷纷出台。虽然由于政策实施的递延性，目前这些调控措施似乎还未对房地产行业造成显著的影响，但在某些地方已经开始初显端倪。

　　盈利增长“国进民退”

　　2010年，A股上市房地产公司的平均营业收入约为30亿元，较2009年增长了27%，总体销售业绩良好，其中国有控股企业平均增长率为37%，非国有控股企业平均增长率为14%。虽然一直处于行业龙头企业的万科A的增长率只有3.7%，但另外几家大型房地产企业，如保利地产和金地集团等则以高于行业均值的势头继续保持着高增长率。

　　各上市房地产公司净利润的总体增长趋势也与营业收入的增长呈正向相关，2010年房地产行业总体净利润较2009年平均增长了24%，其中国有控股企业的平均净利润增长率为28%，非国有控股企业的平均净利润增长率为19%。

　　虽然国家在此前出台了一系列对房地产行业的调控政策，不过由于进入结算项目的土地获取较早，成本较低以及结算滞后的原因，2010年房地产行业整体销售额和净利润都维持在较高的水平，超过了2010年初市场对于政策影响带来的过于悲观的预期。然而从总体增长趋势来看，非国有控股房地产企业无论是在销售收入增长率还是在净利润增长率上，都显现出略逊于国有控股公司的趋势，这很可能是由于相较于大多数国有控股企业，民营房地产公司在融资、资金、品牌和规模优势等方面相对竞争优势较小，在行业调整过程中弹性不足，因此受政策影响较快造成的，政策调控的影响力已经在非国有控股企业中初步显现端倪。

　　龙头企业王者归来

　　2010年，各上市房地产公司的总人工成本占销售收入的比例整体与2009年持平，其中国有控股企业从2009年的平均占比4.3%下降到2010年的3.5%，而非国有控股公司则从3.2%上升到3.6%，一升一降两个方向性指标也从另一个层面体现了民营公司在整个行业调整过程中的应变能力较之国有控股企业有所不足。从公司营业收入规模来看，除营业收入在1亿元以下的规模较小的企业，平均人工成本占总收入比例为13.5%外，其余各不同营业规模的公司平均人均成本占营业收入的比例都仅在3%到6%之间，与金融、高科技等板块相比，房地产行业的人工成本支出占比明显偏低，行业人才的整体薪酬可提升空间较高。

　　更为直接体现房地产行业人均盈利能力的指标是平均人工成本利润(=净利润/总人工成本)，2010年上市各房地产公司平均人工成本利润率为3.83，即各房地产公司平均每支付1块钱的人工成本可以获得3.83元的净利润，相较于2009年提高了5%，显示出较好的行业整体人均盈利能力。然而深入分析后发现，营业规模在50亿元以上的大型龙头企业，其平均人工成本利润达到了4.66，超过行业总体水平，企业规模中等或较小的房地产公司，平均人工成本利润均比2009年行业平均值(3.63)有所下降，其中营业收入规模在1亿元以下的小型房地产公司更是已经出现负增长。导致这种情况出现的原因，除了大型龙头企业的管理相对完善，人均效率较高外，在一定程度上也是受房地产调控政策的影响。2010年出台的诸多政策，主要是针对住宅市场进行调控，商业地产及办公楼等物业形态则不受影响，大型龙头企业组织庞大，业务形态种类繁多，因此在应对外部调控时，可选择弹性较大，更能趋利避害选择盈利性较强的业务发展。

　　高管薪酬争夺战激烈

　　与2009年统计结果基本一致，2010年上市各房地产公司中，只有一半左右公司的最高薪酬获得者是董事长或者总经理，44%的公司最高薪酬获得者为其他董事或高管。其中国有控股公司的最高薪酬平均值从2009年的82.6万元上涨到92.9万元，平均增长了12%，而民营企业则从2009年的73.1万元增长到了2010年的91.3万元，涨幅高达25%。从数据上可以看出，两种不同性质的房地产公司的最高薪酬已经基本持平，说明房地产行业高端人才的市场化竞争已然日趋激烈。

　　2010年上市房地产公司董事长的平均薪酬约为84万元，整体较2009年增长了15%，但不同性质的企业间差异性却很大。非国有控股企业董事长的平均薪酬却从2009年的68.5万上涨到2010年的87万，涨幅为27%。与之相反，国有控股企业董事长的平均薪酬却从2009年的83.4万下降到了2010年的78.8万，降幅平均为6%。总经理薪酬方面，国有控股企业虽然没有出现如董事长平均薪酬那样不升反降的情况，但平均涨幅只有9%，远远低于非国有控股企业22%的增长幅度。

　　通过分析总裁薪酬与其他高管平均薪酬的比值大小，不难发现半数以上的上市房地产公司存在高管薪酬内部差距过小(系数小于1.5)，不能有效体现高管间各层级差异性的情况。其中国有控股公司尤其显著，58%的国有控股公司存在内部薪酬差距过小的现象，其原因可能是由于国有控股企业的领导班子多为上级任命制，更多依靠团队力量完成业绩，且薪酬往往受国资委或其他上级主管单位管控，因此很难拉开内部差异。另外整体还有6%的上市公司内部薪酬差距过大(系数大于3)，在此次统计的各上市房地产公司中，只有42%的公司内部公平性良好(系数在1.5—3之间)，行业整体高管薪酬结构有待调整。

　　国企董事长薪酬倒挂或为“过冬”

　　结合国有控股和非国有控股房地产公司2010年各自的平均营业收入增长率和净利润增长率分析，我们发现虽然国有控股企业在营业收入增长率和净利润增长率上平均都高于非国有控股企业，然而其薪酬的增长幅度却远远低于非国有控股公司，国有控股公司董事长平均薪酬的降低更是与其良好的业绩增长呈现出强烈的对比。这种增长的不匹配是否与国家出台的强力调控政策有直接关联目前还不得而知，然而一向对政治敏感度较高的国有企业在2010年这个特别的时期采取此种措施，让人很难不猜测是否在为房地产行业即将面临的严冬做准备。

　　综上所述，2010年虽然国家出台了一系列针对房地产行业的调控政策，由于政策效应的递延性和回款的后滞性等原因，行业的整体业绩依然超预期增长，调控的影响力度目前在某些地方已经显现端倪，大部分企业的人均盈利能力已经开始下降，高管薪酬的增长也与企业业绩的增长趋势有所背离。未来在政策叠加性的影响下，这种趋势很有可能会进一步加剧，各上市房地产公司能否在严厉的调控下继续保持稳步的发展，将极大程度取决于公司自身的管理能力和组织效率，优胜劣汰的篇章将在房地产行业再一次显现。