“二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有着不同的市场结构。对于二三线城市，限购政策不应采取一刀切的做法，针对不同城市应该采取不同的措施。”

　　——中原集团

　　早报记者 王齐

　　上半年50个未限购城市房价无一下跌。其中，37个城市房价出现小幅上涨，其余13个城市房价基本持平。

　　7月25日，中原集团研究中心针对15个省份50个未限购的二三线城市楼市的最新调查报告如是称。

　　中原集团调查报告显示，近四成城市本地投资购房比例超过20%，近三成城市外地人购房比重超过20%。报告认为，应根据市场发展阶段和市场结构等因素差异，采取不同限购措施。

　　“没有比限购更好的调控政策了。”上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健昨日称，限购是目前最有效的调控政策，也有助于房地产市场规范化的形成。

　　7月12日的国务院常务会议要求，已实施限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　新华社此前报道称，有关部门正在“圈定”限购新名单。数据显示，今年上半年，全国43个已实施限购的城市中，有33个城市的新建商品住房成交面积比去年下降。

　　限购全面铺开难题

　　中原集团调查发现，新一轮调控展开以来，包括镇江、宜兴、太仓、泰安、建德等在内的8个城市楼市，成交量出现下降，价格则基本持平；有21个城市受调控影响较小，成交量或成交价格中仅有一个指标受到影响；另外21个城市基本未受影响。

　　在被中原集团调查的50个二三线城市中，有26个城市上半年住宅成交量同比出现上升，11个城市持平，13个城市下滑。成交量同比下滑的受调查城市主要集中在江苏、浙江和江西3个省，而其余12个省份的城市成交量均出现上升或持平。

　　一位不愿具名的分析师直言，限购不可能在二三线城市全面铺开，而且也没有这个必要。

　　上述人士告诉早报记者，二三线城市也就是所谓地级市和县级市，这些城市很多地方连房产权属信息系统都还没建立起来或不健全，比如有购房者在该市的某个区买了套房子，但在另一个区的交易系统记录却还是空白。“如果不能搞清楚每个人究竟有几套房，何谈限购？”

　　限购的“挤出效应”

　　中原集团调查数据还显示，有14个城市上半年外地人购房比重超过20%。报告将外地人购房比重较高的城市分为两类，一类是具有丰富旅游景观的城市，如海南的文昌、琼海、万宁，山东的威海、淄博、烟台；另一类是受益于大城市“挤出效应”的城市，如福建的泉州，河北的燕郊、廊坊，广东的中山、惠州、东莞等。

　　限购令在部分大城市的执行，反而催生了周边城市部分区域楼市过热的现象。

　　杨健称，大城市周边城市的受热不均，还造成了区域房价两极分化的现象。一位业内人士告诉早报记者，像昆山靠近上海的区域房价已经过万，而中心城区房价仅6000元/平方米，而且很多上海人仅是投资，不会住，空置率很高。

　　中原地产上海研究咨询部总监宋会雍也称，大城市周边的城市很多都还算不上二三线城市，限购的可能性不大，而且当地各区域房价“被平均”后，可能并不算高。

　　“限购陷入两难”

　　对于限购可能在二三线城市铺开，也有质疑的声音。

　　一位不愿具名的开发商直言，限购的目的是什么？如果是为了让老百姓买得起房子，那么就应当只限购普通商品房，而豪宅是不需要限购的，这和普通购买力没有关系。并且，城市的楼市均价因此被投资客拉高影响不大，只要普通老百姓那部分需求得到满足就行了。

　　杨健称，现行的限购政策可能会伤害到真正的刚需，所以现在有声音称，限购政策应细分，“考虑放开豪宅。”

　　宋会雍也认为，限购豪宅的效果并不明显，而且豪宅买家往往有很多方法可以规避限购。

　　其实，限购陷入了一种两难的局面。宋会雍坦言，如果一刀切，地方细则表态也不尽相同。如果不是一刀切，那么效果会不明显。

　　克而瑞分析师杨晨青认为，能用市场调节的就不要用行政手段干预，而限购越限越多，整个市场的市场秩序会被打乱。

　　前述中原集团的报告认为，由于中国广大的二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有着不同的市场结构。对于二三线城市，“限购”政策不应采取一刀切的做法，针对不同城市应该采取不同的措施。

　　该报告指出，对于一些本地投资需求占比较高的城市，应尽快出台限购的政策；对于外地客占比较高的城市应区分对待，一些有自然景观的城市应该区分旅游地产和普通住宅进行限购；对一些因大城市限购而被挤到周边城市的自住需求，应该采取鼓励的政策；而纯粹外地投资需求占比较高的城市，也应尽快出台限购政策。

　　

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