与三四月的“末班车现象”相比，此轮开发商比消费者更着急，上半年的卖方市场逐渐转向下半年的买方市场。

　　国务院在本月12日首次把限购利器明确指向二三线城市，尽管东莞市住建局局长朱川在20日表态：东莞暂不限购。但楼市的不安情绪还是难以平复。

　　开发商争先恐后地出货，掀起新一轮的营销攻势，广告短信卷土重来。与此同时，部分买家担心也急于出手，使得一手住宅日均成交套数大幅上扬44%。在限购预期的影响下，继三四月之后，时下，东莞爆发了第二波“抢搭末班车的现象”“限购令”再次成为“促销令”。

　　以深圳自住客户、改善型需求客户为主的消费者急于买房，使得楼市成交量攀升。本月13日—26日，东莞一手住宅日均成交140.41套，比1日—12日的97.25套大幅增加44%。

　　在楼市江湖中，分析开发商此轮的营销攻势，姑且把他们分为武当派、华山派和少林派等三个派别。武当派势力最大，他们善打太极拳，号称优惠促销，实则是搞个噱头而已，并未真正让利。华山派以剑法著称，好比善搞暖场活动的开发商，目前属于少数派。另外，在目前阶段，有些楼盘仅仅提供产品资讯，操作比较简单，少搞花架子，它们好比外家功夫的少林派，不过这类楼盘数量更少，势单力薄。武当派的强盛，华山派的式微，少林派的没落，也可以折射出开发商急于出货的喧哗与骚动。合富辉煌东莞市场研究部认为，与三四月的“末班车现象”相比，此轮开发商比消费者更着急，上半年的卖方市场逐渐转向下半年的买方市场。

　　-开发商

　　武当派

　　折扣让利只是一记太极拳

　　“莞深中核大城中央，唯一在售5000亩湖岛别墅。【银湖山庄·那湖湾】戴德梁行贴心服务，400平9席臻品，20万优惠申请076982070000”。上周五(22日)上午9：40，记者的手机响了一阵，送来了这条楼盘广告短信。

　　20万优惠？20万不是小数目，究竟怎么优惠？记者拨通电话，售楼员称那湖湾将在下月中旬发售400平方米的湖岸联排别墅，单价在2.1—2.5万元/平方米之间，发售前认筹的话，交20万元可以抵扣40万元的房款。

　　分析发到手机上的18条楼盘广告短信，最多的便是优惠认筹、特惠房、一口价、给利发售、折扣促销之类的说辞。如，黄旗山1号推出226平方米山宅，“认筹6万抵18万”元；万科翡丽山发售130—230平方米洋房，“限量推出特惠房”；达鑫江滨新城二期江景洋房启动VIP诚意登记，一期洋房一口价568888起。

　　折扣促销是开发商惯用的营销手法。开发商以蝇头小利来吸引顾客认筹，进而调查供求关系，确定发售的价位。实际上，开发商并未让利，反而利用认筹的方法尽量提高了房价。时下，开发商其他特价、折扣、让利的做法，也没有真正降价，而是玩数字游戏。

　　如，上东国际发短信称推出20套169平方米4房的景观楼王，95折优惠，实际上，这批毛坯洋房折扣均价高达9000元/平方米，高于楼盘此前的7800元/平方米的均价。

　　又如，号称特价销售的御泉山，尽管最低价仅有6400多元/平方米，距7500元/平方米的均价有1000元的差距，但是售楼员称，自从开盘以来，该楼盘的价格几乎从未调整过，之所以部分单位只卖6000多元/平方米，是因为主卧的飘窗是转角的，没有直线飘窗那么好。

　　华山派

　　暖场活动堪比华山剑法

　　消费者对价格很敏感，所以大多数楼盘都选择让利的噱头来引起关注。不过，还是有部分楼盘对自身的性价比保持高度自信，仅仅通过举办亲子、品酒等暖场活动来营销，不玩数字游戏。这些活动看似普通，却能够为楼盘带来人气，再通过植入的产品推介，趁机打动买家。

　　这些楼盘堪比华山派。华山派以精湛的剑法著称于武林，白云出岫、白虹贯日、紫霞飞剑等剑招，看似普通，却往往蕴藏着无数的变化，既可点到即止，又可一剑封喉。

　　周六下午，中信凯旋公馆在售楼处举办暑期家庭亲子活动，并在活动现场装点了迪士尼的卡通人物，提供“英国皇室下午茶”，以此为250平方米的联排别墅新品聚集人气。

　　当天晚上，虎门的万科紫台举办了一场品酒盛宴。活动既包括红酒文化解读、红酒品尝与礼品赠送的环节，也通过影视片、PPT推介、观看沙盘等多种方式来推介产品，还释放出“超五星级会所”和二期别墅样板房将在7月30日开放，2期丹桂临山高层和别墅将在8月面市的消息，现场气氛热烈。

　　少林派

　　展示产品亮出硬功夫

　　少林派在武侠小说的七大门派中位居第一，不过在楼市武林中却是实力最弱的一支。

　　因为卖楼早已走过了简单买卖的青葱年代，而步入了讲究人情世故的中年时期，不少楼盘纷纷邀请明星、号称让利、举办论坛等，营销活动搞得纷繁复杂。

　　仅仅告诉你我这里卖什么，这类做法已经不多，但并没有绝迹。比如，以前已经搞过活动的楼盘，在后期就会简单提供产品资讯，以较少的成本保持一定的市场热度。

　　少林派打的是外家功夫，刚劲敦实，非打即防，花架子少，直接提供产品资讯、不玩营销花招的楼盘与之相类似。

　　本月10日，御花苑已经邀请了苗侨伟、戚美珍夫妇参加新组团“天珑湾·珑悦”新组团的产品发布会。经过一段的时间发酵之后，上周四发出155—430平方米湖景洋房即将发售的广告短信。次日，在手机短信中，花样年·君山把223平方米的高尔夫景观单位新品上市的消息“大告于天下”。

　　更有意思的是大朗碧桂园的高层洋房巡展活动。该楼盘在各大镇区设置巡展点，并安排专业顾问现场解答客户问题，动作不小，但是形式却相当简单。

　　-购房者

　　改善型

　　急于出手下定

　　梁江海是莞城人，今年33岁，目前住在一套80平方米的2居室中。这几年，他做生意赚了钱，这段时间，打算买一套130平方米左右的大户型来住。这一个多月来，他在城区四处考察。日前，听说二三线城市要限购了，他打消了等房价降降的念头，很快就选中了南城的一个楼盘，直接签了购房合同。

　　跟梁江海一样近期急着出手的买家并不在少数。从成交数据来看，国务院向房价上涨过快的二三线城市祭出限购令之后，7月13日—26日东莞一手住宅日均成交140.41套，比起7月1日—12日97.25套的日均成交量，增加了44%。一般来说，在东莞一手住宅市场，超过120套/日就是理想的成交量。时下，正值传统淡季，日均达到140余套，行情是相当理想的。由此可见“抢搭末班车”买房的现象继3月以来再次爆发。

　　从买家结构来看，这批买家以深圳自住客户和改善型需求客户为主。首先，因为高房价、深圳限购等因素影响，部分深圳客户在凤岗等地邻近深圳的楼盘买房自住，近期大量成交的有大运城邦等楼盘。按照其他城市的经验，一旦限购之后，非户籍人员只有在当地纳税或者参加社保至少一年才能够买房。若东莞一旦限购，深圳客将难以在东莞买房，所以他们急于出手。其次，东莞超过120平方米的大户型一般是双拼房，按照一般的限购规定，已拥有1套房的户籍家庭一般只允许另买1套房，双拼房实际上是2套房，若不快点买下来，一旦限购，改善型需求买家可能无法买到理想的大房子。

　　刚需型

　　继续观望

　　由于政策时下仍不明朗，东莞是否限购仍无确切答案，刚需群体渴望房价下调，不少持观望态度，不会急于入市。此外，投资客害怕限购之后难以转手卖房，所以也不会急于入市。

　　从日前踩盘来看，记者发现一些楼盘的人气相当旺。天利中央花园是在23日上午开盘的，但到了下午4：20了，售楼处仍有10批客户。当天下午4：50，中信凯旋公馆的亲子活动已经结束，但还有5批客户在售楼处看房。

　　3月中旬开始，坊间盛传东莞将限购，结果传言未变成现实，不过却引发“末班车出货/购房现象”，使得4月一手住宅的成交量高达53.6万平方米，楼市旺季提前一个月到来。

　　时下又出现了“末班车现象”。由于货币政策、住宅调控仍不见放松，开发商资金链趋于紧张，在此背景下，两轮“末班车现象”并不一样。合富辉煌东莞市场研究部认为，第一轮客户比开发商更着急，第二轮则开发商比客户更着急，市场逐渐由上半年的卖方市场向下半年的买方市场过渡。可以预见，在东莞限购之前，更多的开发商将加快上市节奏，加大促销力度，把握“末班车”机会。

　　-地情

　　樟木头流拍地块不属于保利生态园

　　25日，樟木头镇樟洋社区5幅商住、商服用地流拍。5幅地总面积33.28万平方米，总面积达46.54万平方米，起拍总价高达5.1亿元。有观点认为樟木头一手市场平淡，开发商资金链吃紧，限购疑云再起是地块流拍的原因。此前有消息称，地块属于保利生态园规划用地。日前，保利生态园相关负责人王先生澄清说，该地块毗邻保利生态园，但没有隶属关系。

　　5幅地编号为20111001-20111005，25日在市土地交易中心拍卖大厅拍卖时，因只有一家竞买人到场，不符合到场三家或以上的竞拍条件，国土局工作人员当场宣布地块流拍。

　　每幅地块均分为商住、商服两部分，最高容积率在1.2-2.0之间，位于贯穿樟木头镇的广深铁路、樟木头大道一旁，交通十分便利，往南可途经塘厦到达深圳，但仍然难逃流拍的厄运。

　　东莞中原地产研究部分析称，首先，进入淡季，楼市资金回笼慢，银行信贷大门又紧紧关闭，尽管地块楼面起拍价仅为1000多元/平方米，但总价高达5.1亿元，实在让不少开发商望而却步。其次，5幅地块可建建筑面积达到46.54万平方米，而樟木头二手市场火热，一手市场冷清，即使在楼市火热的去年，樟木头一手住宅也仅仅成交了约15万平方米，这5幅地块足够整个市场吸纳3年。再次，国务院在二三线城市展开布控，东莞政策难以确定，即使有资金实力、有快速扩张意愿的部分品牌开发商也要深入权衡市场。

　　●相关

　　上周推出近13万平方米土地

　　上周(18日—24日)，有一宗商住用地和批发零售用地成交。地块编号为2011G61，位于厚街镇大迳社区，处于厚街横岗湖豪宅片区，占地面积5.18万平方米，最高容积率为2.0，建筑密度不高于20%，起拍价21600万元，最终被喜来登酒店旗下的伏嘉物业投资有限公司以底价拍得，折合楼面地价为2086元/平方米。

　　上周，有12.84万平方米的商住、商服用地公布出让信息，共计3宗，分布在沙田、大朗、石龙，3块地均在8月中旬走入土地交易中心。沙田有一宗1.37万平方米的商服用地公布出让信息，至此，沙田年内已经供应8宗商住及商业性质用地，供应面积超过30.67万平方米，成为今年土地市场最抢眼的镇区之一。另外，作为房地产市场的热门区域和外企入莞的试金石，大朗将推出今年第5宗商住及商业用地，面积约5.5万平方米，地块位于大井头社区，起拍楼面地价为2223元/平方米，接近松山湖用地起拍价。作为宜居城镇的代表，石龙下月将推出今年第一宗商住用地，体量接近6万平方米，位于西湖社区江南西路南侧。

　　-周报

　　住宅均价连续5周 突破警戒线

　　上周，受限购预期带动，一手住宅成交1067套，日均152套，一周合计成交10.74万平方米，环比上升8.9%，成交出现回升的势头，并且绝对量可观。一手住宅成交均价为8519元/平方米，尽管环比下降3.6%，但已经连续5周突破年度控制目标警戒线8246元/平方米，限购的压力大增。

　　上周，楼市成交量升价跌。据东莞中原市场研究部监测数据显示，上周商品房成交1159套，环比下降5.2%，同比上升3.1%；成交面积11.03万平方米，环比上升6.6%，同比上升62.0%。商品房成交均价为8602元/平方米，环比下降5.4%。

　　住宅方面，上周成交1067套，面积合计10.74万平方米，环比上升8.9%，同比上升115.1%，成交金额9.15亿元；非住宅成交92套，面积合计0.30万平方米，成交金额0.34亿元，成交面积环比下降39.7%，同比下降83.7%。

　　上周，住宅成交均价为8519元/平方米，尽管环比下降3.6%，但依然高位运行。去年东莞一手住宅成交均价为7600元/平方米，按照不高于GDP增幅的年度控制目标，今年GDP增长目标为8.5%，如此计算，一手住宅的价格警戒线为8246元/平方米，这样看来，一手住宅均价已经连续5周突破警戒线。目前，国务院正在房价上涨过快的二三线城市布控限购令，而市住建局“暂不限购”的表态，没有明确划定不限购的时间，这说明东莞会根据房价的走势适时出台限购令，如今，东莞房价高企，连连突破警戒线，限购的压力大增。

　　细分来看，普通洋房的成交均价为5932元/平方米，高端洋房的成交均价为8901元/平方米，豪宅洋房的成交均价为13519元/平方米，公寓的成交均价为8171元/平方米，别墅成交均价为16548元/平方米。益田·大运城邦一期为近两周的楼盘销售冠军，另外成交较多有狮子洋1号、中惠·扮庭、龙泉豪苑、万科·松山湖悦、天骄峰景二期、世纪城·国际公馆香榭里等。

　　此外，商品房新增供应持续大幅下降，上周新增供应项目只有两个，面积合计2.86万平方米，分别是位于道胺的联排别墅沿海丽水佳园和位于东城的联华花园城二期车位。新增商品房供应已经持续三周大幅下降，开发商推盘节奏有所放缓，把主要精力放在消化存量上。

　　本版撰文 记者 曾德军 摄影 南方日报记者 何建文

　　

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