华丽家族房产业绩不华丽 凸显未来隐忧重重

　　华丽家族房产业绩不华丽

　　华丽家族半年报显示净利润暴涨88倍，但房地产业务却下降21.38%，后期无土地储备进账，使得这份看上去“华丽”的业绩，暴露出其房地产业务的隐忧。

　　《东地产》  童丹霞  王媛  报道

　　在已披露的房地产半年报中，华丽家族净利润暴涨88倍，颇为惊人。

　　然而，在这份抢眼的半年报内，《东地产》却发现，暴涨实因转让房地产资产所得，并非房地产业务增长所致。

　　相反，公司主营的房地产营业收入，上半年却同比出现下降，仅录得917.95万元，同比下降21.38%。

　　华丽家族并非个案，根据Wind的初步统计，整体来看，由于拿地及资金链方面的限制，大部分中小型房企的数据都不甚乐观。

　　房地产调控的未见松弛，中小房企被并购的风险日渐增多，据清科机构统计，上半年房地产57起并购案中，被并购的主要是中小房企。

　　中小房企的未来隐忧重重。

　　卖项目赚钱

　　主营房地产业务的华丽家族，曾开发过位于上海西郊有名的檀宫项目，该项目让华丽家族声名鹊起，但如今华丽家族却靠卖项目维持收益。

　　华丽家族日前发布中报显示，实现营业利润7.11亿元，同比涨12616.87%；归属于上市公司股东的净利润55944万，同比增长8808.35%。

　　对于营业利润的上涨，华丽家族中报显示，主要是因今年3月份，出售其所持有的上海弘圣房地产开发有限公司31.52%的股权，以7.88亿元的总价出售给搜候上海投资有限公司。

　　借助这笔交易，华丽家族在上半年取得了4.76亿元的“非流动资产处置损益”。从而，促使净利润88倍的暴涨。

　　靠卖股权获益的华丽家族，在房地产项目销售上表现的却不尽如人意。从中报数据可见，上半年房地产营业收入仅为917.95万元，同比下降21.38%。

　　对于房地产营业收入的下降，天相投资机构认为，这主要是因结算项目较少所致。

　　据了解，尽管主营房地产业务，但华丽家族目前在售的项目仅有上海“汇景天地”和苏州“华丽家族太上湖”。

　　且短期内并无可售项目新增，也无新增土地储备。对于土储的缺乏，华丽家族此前也在2010年的年报中表现出担忧。

　　尽管在华丽家族2011年中报内显示，出资7000万元，占70%股权，与静思园(苏州)置业开发有限公司合作开发苏州“同里文化休闲博览园”项目，意在获得项目初定开发地块占地约1200亩左右的目标土地。但土地的用地指标尚待政府审批，时间、价格及数量，包括能否取得目标土地等方面都具有不确定性。

　　不难发现，仅有的两个在售项目后期土地储备也已不多，再无新增土地储备，华丽家族将面临无地可开发的尴尬境地。

　　中小房企被并购危机

　　类似的项目股权收购，在房地产行业并不鲜见。

　　根据清科研究中心的数据，2011年上半年，房地产行业并购案例数量为57起，居各行业第一。

　　清科研究中心分析师徐卫卿告诉《东地产》记者，这57起案例中，上海共有11起，占比最高；从并购金额来看，上海亦最高，为11.59亿美元，占比43.2%。

　　“从被并购方规模来看，多为中小型房地产企业；从细分行业来看，以房地产开发经营行业为主导，占51起。”徐卫卿介绍。

　　对此，清科方面认为，在国家房地产调控政策的“围剿”下，市场成交量持续下跌，银行对开发商的贷款收紧，部分“弹尽粮绝”的开发商开始出售手中项目，“财大气粗”的大型房地产公司则择机扩展全国版图，通过并购获得业务和土地，将境遇拮据的小企业卷入麾下。

　　而地价的不断上涨，也将中小房企拒之门外。

　　地方政府对于拿地企业的要求也越来越多，传统的建楼卖钱模式逐渐被更深层次的政府、资本、地产商三方合作模式所代替。“很多时候，政府会希望房企结合自然、人文资源，对土地进行“定做性开发”，这就对房企的资质提出了很高的要求。”世联地产华东区首席分析师吴志辉在接受《东地产》采访时分析称。

　　着眼“短平快”

　　面对市场不断被大型房企吞噬，中小房企开始进行业务转型。

　　华丽家族在中报中也提及，将转让房产项目的收益用于收购广东华孚公司100%股权，而后者主要经营生物药业。

　　对于此项决议，华丽家族的解释透露出几许无奈：由于公司主营业务是单一的房地产开发，随着国家政策的调整及房地产开发经营的周期性等原因影响，公司利润在各年度分布不均。通过本次收购，间接持有华泰长城期货有限公司，可使公司资产得到合理配置、有效平滑公司的业绩波动。

　　世联地产对上半年全国大型房企销售占比统计显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5%，比2010年提升3.3个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18%，比2010年提升3.6个百分点。

　　这也意味着大型房企在不断扩大市场份额，中小房企则通过多元化发展来平抑市场波动。

　　对此，同策研究总监张宏伟认为，在转型时期，中小房企除考虑其他业务外，其主营的房地产项目仍需首先考虑“短、平、块”型，以便资金流转，否则将有可能被退出房地产市场。

　　链  接

　　2006-2011.上半年房地产行业并购趋势

　　年度 　案例数 　并购金额(US$M) 　平均并购金额(US$M)

　　2006　　3　　160.28　　53.43

　　2007　　3　　1,540.42　　513.47

　　2008　　4　　512.00　　256.00

　　2009　　20　　2,971.80　　148.59

　　2010　　84　　2,582.44　　34.43

　　2011(上半年) 　57　　2,685.69　　49.74

　　来源：清科研究中心