开发商冷落保障房 广州双限双竞遇尴尬

　　本报记者 周开平 广州报道

　　 基于融资压力而独创了“双限双竞”保障房建设路子的广州，不但没有尝到政府预想的不花钱且坐收土地出让金的甜头，反而陷入进退两难的困局。

　　 8月4日，广州市住房保障办官员对《华夏时报》记者称：“迄今为止，我们按照这一模式推出了一块地，配建保障房数量为330套。”但本报记者获得的独家信息是，广州预计今年配建保障房的数量为7000套。按照这一数据，截至7月，广州只完成配建任务的4.7%。

　　 由于政府太倚重这一模式，导致广州今年上半年保障房开工率不仅低于一线城市的北京、上海、深圳，甚至低于全国平均水平。

　　妙招撬不动市场

　　 “双限双竞”即“限房价、限套型，竞地价、竞配建”，当竞买人报价超过最高限制地价的45%后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人。

　　 “利用开发商的资金，将配建的保障房全部交给开发商筹备、设计、施工，政府确实可以省很多事。”北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说。在保障房任务重压下，这一模式不失为一条捷径。

　　 理论上制度设计得非常美好，但实践效果却令人大跌眼镜。

　　 4月28日，广州在全国首试“竞地价，竞配建”，挂牌出让荔湾区高尔夫球场地块，要求配建该地块总建筑面积的16.7%。令到场人士意想不到的是，这块附近曾出过地王的优质地块，只有两家地产企业竞拍，且未遭遇激烈举牌竞争，只用十来分钟就结束了，保利地产毫无悬念拿下该地块。去年此地楼面地价达到7000元/平方米，而该地块在扣除3万平方米的保障房建筑面积后，其楼面地价仅约5294元/平方米。

　　 冷清的局面让广州在此后3个月不敢轻易再推配建保障房经营性用地。直到7月28日，广州公开挂牌出让白云区一幅住宅地块，要求配建公共租赁住房的比例为40%，至少建成250套公租房无条件移交给政府部门。这一地块将于9月1日正式拍卖。

　　 据本报记者在广州住房保障办获得的数据，广州今年计划配建保障房筹备数目为7000套。但截至上述地块正式出让的9月，配建筹备仅为荔湾区高尔夫球场地块330套，远远低于计划。

　　 “竞地价，竞配建”模式进退两难，已经影响到了广州今年8.5万套保障房任务的开工进展。今年上半年，广州保障房开工率只有40.7%，远远低于北京的63%和上海的50.17%。

　　开发商没意向

　　 配建保障房是否能顺利推进，取决于开发商能否积极参与。

　　 不过开发商却不买账。广州一家不愿具名的地产企业总裁8月4日对本报记者表示：“说实话，开发商是不愿意参与的，原因就是利润太低。”据本报记者多方采访，广州绝大部分开发商不愿意接手保障房项目。

　　 广州首试“双限双竞”卖地时，也考虑到这一因素,所以荔湾区高尔夫球场在地块挂牌时，规定开发商可以在项目中建设商业地产。“保利地产也是看重这一块的利润才拿下上述地块。”知情人士说。

　　 但这种利润在房地产企业看来，仍然太低。无论是配建，还是代建，开发商参与保障房建设的寥寥无几。据现有资料统计，广州只有不超过5家地产企业愿意涉足，而且规模也不是很大。“很大程度上，地产企业只是为了和政府搞好关系。”上述地产企业老总说。

　　 事实上，时下冷清的土地市场，也让配建模式难有成效。根据今年的供地计划，广州计划推售5平方公里、共计93宗经营性用地，预计收金425亿元。但上半年，广州仅完成推地指标的18%。

　　 “考虑到市场的状况和开发商的拿地热情，最近我们没有推出住宅性用地。”广州住房保障办公室官员说。

　　 土地出让金剧减，在保障房建设上有着巨额资金缺口的政府，被开发商“断奶”将进一步减缓保障房建设。根据广州国土房管局规定，出让土地金的13%和溢价部分将用于保障房建设。但公开数据证实了这一珠三角中心城市的尴尬，广州7月收入土地出让金仅为14.5283亿元，相当于北京7月土地出让金251.49亿元的5%，上海97.98亿元的14.8%。

　　尝试自建房

　　 虽然“双限双竞”陷入尴尬，但广州仍然不愿意放弃这条路子。

　　 目前，广州下属的县级市从化市正开始大规模的试点推进“竞地价，竞配建”。最新出台的方案显示，在从化建成区范围内普通商品住宅用地中，将按每宗土地不低于总建筑面积的15%的比例配建保障性住房；对于可能出现高地价的地块，按照“双竞”的原则增加保障性住房的配建比例。

　　 但是，上至省长下至市长立下的军令状已经不容再有闪失。广东省近期出台了问责细则，规定上半年未能完成保障房年度目标任务的40%，城市主管部门主要领导将被提醒注意；前三季度未能完成保障房年度目标任务的75%，将被约谈。

　　 高压下的广州不得不在寻求社会力量支持建设保障房上另辟蹊径。7月，广州政府公开支持自建保障房，8家企事业单位计划筹建保障房13395套，今年的筹备计划为8000套。

　　 该计划一经推出就遭遇了各方争议，但政府推动的动力应当非常强大。“土地是企业自己的储备地，不用担心建设资金，而且还可以完成保障房任务，政府当然很愿意。”一家参与企事业单位自建房的内部人士表示。