土地寒潮来袭 昆明百亿题材地块流拍始末

　　土地寒潮　

　　编者按

　　习惯制造“地王”偶像的中国“土地造星工厂”，已在瞬息间沦为“流拍、流标、底价成交”的买方市场。刚刚披露或正在披露的各种年中数据，让人看到了中国上半年土地一级市场披上的那层寒霜。

　　在这方寒意渐深的市场上，掩含着开发商与“地主”的对抗，潜藏了地方政府与中央的角力。而此时的地方政府已然债务缠身，在中央清理地方融资平台的指令下，正急得拆东墙补西墙。

　　地方不想输掉这个市场，只好死扛高昂的地价；急于找米下锅，便减持国资公司股票；中长期的筹钱主意，则可能已经打在了提升国资证券化率上。

　　地方政府何去何从？北京率先做出了口头表率。

　　北京市新近公布的 “十二五”GDP年均增长目标确定为8%，由此成为全国31个省区市中“最低”。

　　北京官员在媒体面前反省了包括“靠高价卖地增收、靠高房价和多卖房增税”在内的发展模式，并表达了“摆脱GDP崇拜”的决心。

　　北京的决心，可能打乱了地方的阵脚，它给土地后市带来“最坏”的预期，但也可能从此救赎那些挣扎在土地财政上的地方执政意志。

　　昆明百亿题材地块首拍流产始末

　　许多都是本地企业，或者要在本地做生意，所以大家现在都不想说破，实际上，土地市场上地主和开发商之间的博弈，已经正式开始了

　　《望东方周刊》记者康正 | 昆明报道

　　滇池岸边“醉生梦死”的土地故事，终于讲得捉襟见肘。

　　刚刚过去的两周里，昆明不断将滇池北岸估值逾70亿元人民币的储备地块，密集推向土地一级市场。

　　然而，这批长期受到国内资本市场追逐的“题材”地块，在强势推出后，仅仅赚到了“昆明今年最大规模土地交易”的吆喝，拍卖大厅接连飞出“流拍”和“底价成交”的坏消息。

　　21宗地接力流拍

　　组织方把这次拍卖安排在云南“两会”召开地---海埂会堂，云南地方媒体亦早早从6月就不断为这次拍卖吹风，直至将本次拍卖拔高到“昆明城市发展进入以滇池为中心的‘滇池时代’”，但“坏消息”还是在7月13日第一批拍卖结束后就立即演绎成市井桥段。

　　“(到场)记者人数比参拍企业还多”，媒体描述拍卖现场的情形，“甚至不相识的记者之间都以为是来参拍的企业，逮住就问。”

　　当天，昆明市湖滨生态城(官方备注：环湖东路三个半岛)项目(下称环湖东路项目首期)25宗国有建设用地第一批13宗地块使用权公开拍卖，拍卖现场不仅遭遇了上述低迷的市场情绪，拍卖结果也爆出冷门。

　　13宗地中，有6宗土地分别因竞买人数达不到要求的7人，中止拍卖，有3宗地因无人举牌流拍，其余4宗地均以“底价成交”，均价约412.9万元/亩。

　　拍卖公告显示，此次环湖东路项目首期25宗地共计约1623亩，底价总计近70亿元，土地用途限制在商业零售、商务办公、旅游业等相关领域，即为商业、旅游地产，出让期限40年。

　　按照计划，项目分三批拍卖，第二批7宗地、第三批5宗地分别定于7月18日、22日拍卖。拍卖的最大看点集中在第三批，该批5宗地底价总计逾35亿，其中4宗地单宗底价都在6亿元以上。

　　但到7月17日，第二批地块拍卖流产的传言已经在昆明地产圈传开。18日，传言被证实，组织拍卖的昆明星迪嘉拍卖有限公司该项目负责人黄卫告诉《望东方周刊》，由于7宗地各自竞拍人数都未凑够7人，第二批拍卖中止。

　　22日上午，黄卫在接到本刊记者电话时苦笑，原定于下午3时开始的第三批拍卖同样因竞拍人数未达要求而告取消。

　　至此，环湖东路项目25宗地共有21宗流拍，这个结果已大大超出拍卖公司预料。

　　“觉得这些地切成一小块一小块的(对资金要求不大)，拍卖情况应该不错，”黄卫笑说，“原来公司预想会拍出去一大半，结果现在倒过来，只能卖出去一小点。”

　　“题材”地块的金融使命

　　环湖东路项目，是昆明讲述已久的土地故事。

　　2008年5月初，昆明市人民政府授权昆明市土地矿产储备管理办公室与云南城投(600239.SH)签署《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，正式委托云南城投对滇池北岸4.18万亩土地进行一级开发，是为环湖东路项目。

　　云南城投属云南省国有资产监督管理委员会实际控制的上市公司，在一定程度上肩负着与地方融资平台相同的使命，此次正式拿下这笔天量大单，距它借壳上市成功不过半年时间。

　　随后，云南城投为开发这块肥地展开的融资动作几可用闪电形容。签约1周，2008年5月12日，云南城投即发出定向增发公告，拟“非公开发行不超过1.32亿股，募集资金不超过 20 亿元，募集的资金全部用于环湖东路沿线土地一级开发项目一期”。

　　2009年4月，云南城投定向增发成功，在近10家机构资金追捧之下，一举从股市拿回20亿元。

　　实际上，自2008年签约始，环湖东路项目就一直是资本市场狂热追捧的“题材”。2009年的一份券商研报，将云南城投列进“最有潜力的地产股”，该报告依照彼时150万元/亩的周边地价测算得出，“(环湖东路项目)合同完全履行将分得净利益112亿元。”

　　《望东方周刊》记者注意到，3年来，几乎每次放出有关环湖东路项目消息，都会引发资本市场骚动，表现在云南城投股价上，则异动频频。

　　此次环湖东路项目首期三批地块拍卖公告于6月23日发出，到25日周一开市，云南城投开盘遂告涨停，之后又持续走出一波上涨行情。

　　拍卖失利也就必然重挫云南城投。尽管自7月13日开拍以来，云南城投股价在表面上维持了阴跌局面，但一位长期跟踪云南城投的券商人士告诉《望东方周刊》，据大智慧软件资金流向监测分析，7月13日以来到7月25日大盘正式下跌前，云南城投频现大资金外逃，其中，7月14日至7月21日，特大户、大户资金呈现净流出，总额达13076万元。

　　“大资金都意味着一定的专业背景”，该券商人士讲，环湖东路4.18 万亩土地一级开发项目一直是云南城投最大看点和未来最主要的利润增长点，前期项目开发累计投资已达50.7亿元，如今开发出来的土地卖不出去，市场主力资金就必然动摇信心。

　　拍卖失利，会不会对云南城投自身资金链造成灾难性冲击？早在7月20日，云南城投总经理刘猛接受《望东方周刊》采访时即表示暂无影响，并依然对拍地保持乐观，“严格来说，没有卖不出去的东西，只有价格合不合适的问题。”

　　拍卖工作主导权并不在云南城投手里。据云南城投披露信息，“昆明市土地储备中心已于2010 年8 月31 日完成了(环湖东路项目)三个半岛范围内约4793 亩的土地收储工作，并与公司签署了《环湖东路土地一级开发政府储备用地一期土地移交书》。”

　　此次参与拍卖的1623亩地块，正是出自上述收储土地，而拍卖工作系由昆明市方面委托拍卖公司进行。对于此次拍卖土地的动机及拍卖失利后的影响，昆明市土地矿产储备管理办公室日前回绝向本刊透露。

　　《瞭望东方周刊》注意到，云南城投当初与昆明市签下环湖东路项目时，约定该项目下土地出让纯收益由双方五五分成，这意味着此番出让结果与昆明地方政府存直接利益关联。

　　中信建投关于云南城投的最近一次研报，详细分析了环湖东路项目首期土地拍卖动机，“2007年4季度新一届市(昆明)政府组建以来，政府寄希望通过卖地来大力推进城市基础设施建设的意图非常明显，2011年2月24日，副市长黄云波在市国土资源管理暨土地储备工作会议上也透露，目前昆明市已进入还贷高峰期，以往大量存量债务和计划新增债务只有通过储备土地和土地一级开发整理进行债务保全或进行融资。”

　　“基于以上逻辑，再加上近期云南省公路开发投资有限责任公司有偿债风险，云南地方政府要有所行动，土地财政是解决地方债务问题的重要途径。因此，我们有理由推断这次的土地出让跟政府还贷有密切的关系，并且今年下半年及未来几年还会陆续进行土地出让。”

　　不想说破的博弈

　　“拍卖公司先期已发现开发商拿地意愿不强，为此还专门找到企业沟通情况。”7月22日，昆明环湖东路项目第三批地块中止拍卖后，一位熟悉内情的人士告诉本刊记者。

　　“开发商反映最突出的问题有两个，主要是对规划不满意，全部规划成商业，没有居住人口支撑的话，这个商业要多少年才起得来？”

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研则指该地块在规划上切分过于零散，他向《瞭望东方周刊》透露，几年前有实力雄厚的开发商打算把环湖东路这一片整体拿下来做开发，“现在规划成一小块一小块对外卖，开发商觉得这个地不好用了。”

　　另一方面，尽管此次已是底价成交，开发商仍然认为楼面地价太高，“此次拍卖地块部分楼面价格已经达到5000多元，昆明CBD的楼面地价也才4000多元。”

　　除了对规划、价位不满意，本刊记者走访昆明本土开发商，发现部分企业确面临资金压力。

　　据了解，在此次拍卖前，至少有两家企业跟拍卖公司接触过，希望报名18号的第二批拍卖，最后都因银行贷款迟迟做不下来而罢手。

　　但另有业内人士向本刊指出，炒到台面上的“资金、规划”问题都是老调重弹，“许多都是本地企业，或者要在本地做生意，所以大家现在都不想说破，实际上，土地市场上地主和开发商之间的博弈，已经正式开始了。”

　　该人士分析，规划之所以对地块进行零碎切分，其中不排除供地利益方基于自身诉求的考虑，“进来竞争的企业多了，价格自然就能提上去。”

　　昆明星迪嘉拍卖有限公司一位不愿透露姓名的业务负责人，也向本刊记者提供分析，环湖东路项目25宗土地，各地块价值、行情必然都不一样，但供地方对每块地的竞拍人数统一要求在7人以上，“这样生搬硬套，政府是担心一两个人把地拿走，竞争不充分，发现不了土地价格。”

　　土地一级市场当中的交易起价，牢牢掌控在政府手里，即由政府通过相应评估程序确定拍卖底价。竞拍成功之后，形成一个成交价，成交价超出底价的部分，便是竞价形成的溢价。

　　利益之下，处于市场供方的“地主”指望通过开发商充分竞价，来尽可能多地追求溢价效应。这在开发商拿地热情高涨的过去几年里，常常会出现上百轮竞价和“地王”不断的高溢价情形。

　　但环湖东路项目首期土地拍卖已经风水倒转。

　　“拍卖到第二批时，昆明那边有几个同行朋友给我打电话，说这是绝版地块，让我赶紧拉几个人过去看看行情，合适了可以拿些地”，西安一家中型房产公司负责人日前告诉本刊记者，他后来跟几个地产界朋友联络，被别人耍笑一番，“说我是皇帝不急太监急”。

　　他揶揄，一直都是他们这些当太监的(开发商)急于抬价，现在让当皇帝的挥刀自宫(降价)吧。

　　不得不撑的高地价局面

　　昆明的心气依然昂扬，地价出奇坚挺。

　　国土资源部7月18日公布数据显示，昆明市二季度综合地价为5606元/平方米，同比去年二季度上涨51.06%，涨幅居全国第一。

　　“土地不断流拍，地价还往上涨，只能说明这个价格是政府硬扛住的。”昆明一家具有地方融资平台背景并从事土地一级开发业务的公司负责人，日前向《瞭望东方周刊》提供了对该现象的系统分析。

　　一方面，政府本轮卖地，是在清理地方融资平台的背景下展开的，大量债务偿还压力，使得政府急于高价抛售土地套现。

　　另一方面，“中央有些政策传到地方变了样，比如，中央出于民生考虑，要求地方在土地出让纯收益中提取10%用于保障性住房建设，地方政府直接就把这个10%加到地价上，现在又让提取水利基金等，都直接加成地价。”

　　前述西安开发商是2008年房价“拐点论”的过来人，其对地方政府拼死不降地价亦能感同身受，在他们看来，政府和开发商处境差不多，不同只在于开发商怕降房价，而地方政府怕降地价。

　　“政府手头每一块土地，大都关联到地方平台公司在银行的巨额贷款，如果地价暴跌，资产全面缩水，那就是个大窟窿。”其所说“大窟窿”，应指平台贷款的系统性风险。

　　据昆明市土地和矿业权交易中心数据，一季度里，昆明共推91宗土地，流拍4宗，成交土地大都未收获理想溢价效应，其中3月份36宗地全部以底价成交。

　　昆明原市政府地块系另一片具有风向标意义的黄金地块，该片区约80亩土地于3月第一次公告拍卖时，地产机构给出了成交价4000万元/亩的预测，“可能登兔年地王之位”。

　　该片区规划调整后曾计划于6月24日二次拍卖，但当天的拍卖终因竞拍人数不足而告中止。

　　这一地块流拍顿时让昆明土地市场显得云山雾罩，本地房地产专家、云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研曾对媒体惊叹：“这样的地块两次流拍，我真是百思不得其解，那么好的位置、那么好的规划、不算高的起拍地块均价，在我看来这是傻瓜也能赚钱的项目，这应该是商家的必争之地才对。”

　　显而易见，此次环湖东路项目首期地块拍卖遇冷，只是昆明土地市场低迷行情的一种延续。

　　环湖东路项目首期地块拍卖背后，昆明还在下一盘很大的棋。

　　云南省委、省政府从2003年即部署“一湖四环”、“一湖四片”的现代昆明发展战略。其中，“一湖四片”即指以滇池为中心，构建以昆明主城核心区、呈贡新城区、晋城新街新城区、昆阳海口新城区等四个片区组成的“大昆明城市区”。

　　这个内含庞大造城计划的发展战略，被寄望“到2020年将昆明建成‘东方的日内瓦’，而环湖东路项目片区开发在这盘壮观的棋局中，几近于拱到楚河汉界的“中卒”。

　　此次拍卖之前，云南当地媒体即以《昆明环湖东路半岛环滇开发排头兵》描述地块区位，称该地块所在板块“是主城与呈贡新城(昆明新行政中心)过渡带，是顺应昆明向山水园林城市转型的核心区域”。

　　不过，这个由云南城投3年卧薪尝胆打造的“排头兵”首发阵容，已经在土地一级市场折戟，这对昆明“一湖四片”的棋局有些不利。