各地楼市限价力度加码

　　“限价令”再次受到各地方政府的重视，折射出各地方政府复杂的心态。在房价上涨压力犹在，同时调控政策丝毫不见放松的前提下，自身土地财政收入和民生诉求两者之间如何平衡，以“限价令”着手，或许可以尝试。

　　文》本刊记者/甄爱军

　　在楼市调控力度并未放松的前提下，作为具有强烈行政干预色彩的调控手段“限价令”，已越来越受到各地方政府的重视。

　　在7月底8月初，各地方政府纷纷在“限价”方面发力，包括廊坊在内的二、三线城市出台了限价措施，同时也有此前早已出台具体实施细则的城市，对限价措施做出了调整，使得政策的弹性空间变小。

　　就目前而言，对房价进行直接干预，不失为最为有效的调控措施。

　　“限价令”再受重视

　　与半年前磨磨蹭蹭不愿公布限价标准情形相比，现阶段“限价令”受重视程度有了明显的提高。

　　在最新一轮“限价”热潮中，秦皇岛市无疑走在了前面。据了解，秦皇岛为实施“限价令”，已经提前做好了准备，就在7月下旬，多家在河北省秦皇岛市进行地产开发的房地产企业被当地政府以不同方式约谈，并组织非正式的座谈会，其主要目的就是征求当地开发企业对实施“限价令”的意见。

　　其实，秦皇岛市还不是最积极的，“头筹”已被廊坊市抢得。国务院于7月12日召开常务会议，要求关注房价上涨过快的二、三线城市，必要时也要采取限购措施。话音刚落，河北省廊坊市立即积极响应，发布了今年市区的房价控制目标。该目标建议新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米；市区中心区(政治、商业、金融中心)平均价格不得高于8200元/平方米，市区周边地区平均价不高于7100元/平方米。

　　“限价令”还有向三、四线城市蔓延的趋势。据了解，廊坊市香河县早在6月中旬便首开三、四线城市行政“限价”先河，要求对本行政域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制。其中，普通住房的销售均价控制在6500元/平方米，最高价不得超过7500元/平方米。随后，包括河北固安县、大厂县等，也都实施了商品住房的限价销售。有分析指出，未来极有可能会有更多房价上涨过快的二、三线城市也主动加入到“限价”行列中来。

　　除此之外，一线城市也对“限价令”进行了调整。7月底，上海出台新的“限价令”，规定房管部门除了要审价之外，还要求房源成交价格应当与经房管部门备案的“一房一价”保持一致。这意味着开发商虚报网上参考价的行为从此之后无法得逞。在7月中旬，深圳也对“限价令”进行了升级，此前深圳“限价”的价格参照标准为2010年录入合同折算的项目均价，而新一轮“限价”参照的价格标准为在售项目上个月的成交价或最近3个月的均价，并且按照新开盘项目、已开盘加推项目、持续销售项目分别做了详细规定。在此种情况下，一旦片区内有项目有降价促销，将会不同程度带动周边项目价格的实质性下调。

　　房价上涨压力倒逼

　　没有强制推行，也没有明确指示，各地缘何不约而同地选择“限价令”来对楼市继续施压呢？

　　我们首先来看看房价走势。根据中国房地产指数系统百城价格指数数据显示，今年7月份包括北上广深四大一线城市在内的十大重点城市中，有北京、上海6个城市仍然保持环比上涨态势；虽然有杭州、重庆等4个城市环比下跌，但跌幅很小，几乎可以忽略不计。比如成都7月份跌幅最大，下跌0.35%，相对均价为8052元/平方米来说，每平方米仅下跌了28元。我们再看7月份房价同比涨跌情况，却遗憾地发现，十大重点城市中，只有上海微跌了0.11%，其他城市则呈现不同程度的涨势，如广州、深圳涨幅在10%左右(具体可见表1)。由此可见，房价上涨压力仍然不小。

　　表 2011年7月十大城市住宅价格指数城市 环比涨跌 同比涨跌 样本平均价格(元/平方米) 广州 0.56% 10.13% 15337 上海 0.44% -0.11% 23856 深圳 0.42% 9.99% 25808 天津 0.32% 2.29% 12092 南京 0.07% 3.28% 12282 北京 0.05% 4.71% 22896 杭州 -0.14% 3.53% 20654 重庆(主城区) -0.19% 5.78% 6691 武汉 -0.32% 7.86% 7356 成都 -0.35% 7.02% 8052数据来源：中国房地产指数系统

　　考虑到下半年依然面临房价上涨压力。因此，为完成年初制定的房价调控目标，近期各地出台较“一房一价”更为严厉的“限价”政策在所难免。但对于不同的城市，政策作用的侧重点又有所不同。

　　中原集团研究中心有关人士分析指出，廊坊等三、四线城市主动实施“限价令”，在很大程度上是缓兵之计，即以“限价”来规避“限购”。这位人士表示，由于一线城市与二、三线城市的产业结构不同，其政府对于房地产产业的依赖程度亦不同。根据以往经验，二、三线城市地方政府对于“限购”等调控的落实并不积极，或多或少都留有操作空间，因此，即使面对国务院会议要求，但近期二、三线城市限购政策仍存“缓着陆”的可能。而现实情况也确实如此，诸如廊坊目前在售的大部分项目均价7000~8000元/平方米，尚未超越限价9000元/平方米的“天花板”。

　　而对于上海、深圳等城市而言，不管是实施新的“限价令”，还是在原有基础上进行升级，其目的还是在于控制房价继续上涨。比如上海要求房源成交价格应当与经房管部门备案的“一房一价”保持一致，这使得之前的虚报价格情形受到遏制，而在房价控制目标已定的前提下，便把未来房价上行空间基本纳入可控范围内。

　　限地价或许更可行

　　跟“限购令”一样，“限价令”也因为具有强烈的行政干预色彩，而遭到市场人士非议。

　　鉴于此，两岸知名不动产评论家蔡为民便提出“限房价不如限地价”的观点。而就在8月初，北京试点“限地价竞房价”政策，售价只能降不能涨。具体操作方式为：先确定地价，再设最高房价，开发商“价低者得”。该政策主导下的首个地块，已经落户在门头沟。

　　此举有何意义？同策咨询与研究发展中心李见林认为，当前房地产宏观调控已经走到了关键的时刻，因为当前的楼市走向仍然存在着不确定性，政策与市场，开发商与购房者间的博弈已经进入到了胶着状态。政府为了在这次调控关键时刻看到实质性的成效，必须进一步加大政策出台的力度，进一步推动房价的真正下降。从这点来看，北京“限地价竞房价”政策对当前的高房价现象，其实具有不小的震慑作用。

　　不过也有学者提出，单纯的“限地价”也许对高房价的作用不大。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰告诉记者，单纯的“限地价”，很有可能会导致利润流向开发商，因为开发商以较低的成本取得土地之后，并不会让利于消费者。因此从这点看来，北京“限地价竞房价”政策，其实更加具有操作性。