温州楼市真相调查：恐慌性抛盘只是中介噱头

　　“温州楼市一夜入秋：满城尽闻恐慌抛房降价声”，8月17日媒体报道一出，众人心惊：这拨严厉调控下，中国炒房团的发源地——温州楼市率先崩盘？

　　记者近日深入温州市区及瑞安楼市求证“温州楼市恐慌性抛盘”一说的真相。调控下的温州楼市，尽管出现普遍打折现象，但远没有达到“恐慌”和“抛盘”的程度。

　　二手房常见9折，挂牌量并未猛增

　　“房东急哭了”只是中介的噱头

　　记者先找到了这次的新闻源头，位于鹿城区飞霞南路的《温州都市报》广告中心。针对近日被热炒的温州都市报分类广告出现5大版挂牌住宅房源的消息，温州都市报分类广告负责人潘宁宁断然否认，温州二手房市场成交量占整个楼市成交量的9成左右，每天几大版的房源广告是常有的事。今年的二手房分类广告相比去年反而有所减少，“去年普遍是5个版的广告，今年平均只有3个版。虽说7月份以来成交量明显下挫，但也没有增加”。

　　据温州市房屋登记中心提供的数据，今年上半年温州市区(鹿城、龙湾、瓯海、开发区)二手房成交量为4849套，较去年同期的5980套下降23%。据多家当地中介提供的数据，目前部分二手房源的房价每平方米下跌4000~5000元，以温州市区3万~4万元的平均房价看，下降幅度在一成左右。但8月至今，并没有出现恐慌性抛盘现象。

　　叶良金，温州第一大中介、21世纪不动产新城店店长。据叶良金介绍，8月1日~8月20日，21世纪不动产旗下70家门店的二手房源挂牌量为1200套，相比7月份下半月的1351套反而有所减少。同样，投资客公集的新城店挂牌量也变化不大。

　　“温州人手头有个两套以上房子的很常见。现在的房东大多是因为限购限贷，将手头的房子出售筹集首付款，真正一下子抛出好几套房子的不多见。”叶良金说。

　　仔细查看温州都市报的这些房产分类广告，确实不乏一些看似夸张的“急售”、“超急抛售”、“房东急哭了”的字样，但记者电话拨打过去，接听的都是房产中介。

　　一标题为“十万火急”的广告，经纪人告诉记者，他们“这套六中72平方米的房，房东原来每平方米挂3.2万元，现在每平方米只挂3万元”，房东是因为换房要付首付，才想到要把房卖掉，其实也并非那么“急”。比较夸张的是，一标题为“房东急哭了”的分类广告，据说是因为房东借贷到期无法按时归还而想卖房，而对于房东是否真的急哭了的问题，中介小姐笑了笑，表示她也不是很清楚，“广告嘛，总要说得夸大点”。

　　今年收成仅为去年的1/5

　　二手中介生意清淡，新房供应量奇少

　　虽说还没有出现大面积抛售潮，但不可否认的是，温州这一楼市抗性最强的城市也遇上了前所未有的寒潮。

　　包洲峰，温州都市报房产事业部负责人，从事房地产工作已有10多年的历史。“今年的限购对楼市的打压作用非同寻常。2008年底金融危机来临时，温州楼市房价也没跌，但今年，二手房价已出现9折松动。”

　　记者在温州市区看到，很多房产中介都门可罗雀。一些店虽然开着门却难觅老板踪影，一家名为“名克房产中介”的门店开着门，屋内却没有人，记者按照门上留的电话打给老板，对方声称要一个小时以后才到。在温州瑞安有名的的房产中介一条街，记者看到，密密麻麻的六七十家中介门店，起码有三分之一的门店是铁将军把门。兴荣房产中介的陈老板说，今年获利只有去年的1/5。唯一卖掉的风荷小区三期的一套房，原来均价卖35000元/平方米以上，现在30000元/平方米左右出售。

　　与二手楼市的生意清淡相比，一手楼市因为供应量奇少而房价变化不明显。温州市房管局提供的市场预警预报显示，今年上半年温州市区批准预售商品房2.53万平方米，较2010年同期的24.01万平方米大幅下降。

　　据悉，也就是近两个月，温州新盘开始出现9~9.5折的折扣，但销售状况尚不错。7月30日，位于温州龙湾区的商业项目万达商业广场开盘，虽然要求一次性付款，但据温州房管局数据，截至本周一，已售出664套，销售率为55%。

　　没钱赚不如不卖

　　投资客大多按兵不动

　　程宏达(化名)，43岁，瑞安企业主，家里办了鞋厂。程宏达手头捏有6套房子，瑞安4套，上海2套。记者在本报和瑞安报共同举办的杭州精品楼盘推介会上偶遇了他。“现在房子卖出去也是亏的，不如不卖。”

　　程宏达的房子均是2009年之前买进的。“这些房子均是市场低位时买进，大多数已还清银行贷款，目前只有一套房欠银行约几十万的贷款。”虽然房价正在下跌，但程宏达并不急。

　　“房价要像2009年那样疯涨是不可能了，但限购只是暂时的，楼市依旧是风险最小的投资渠道。”记者在温州，碰到不少经验丰富的温州投资客，发现他们都持这样的观点。吴中(化名)，温州人，手头有四套房，身家已有两三千万元。吴中有丰富的房产投资经验，近期一直持仓观望。“温州房价虽然奇高，但是有雄厚的民间资本支撑。假如楼市崩盘，温州也是最后一个城市。”

　　中国人民银行温州中心支行7月21日发布的《温州民间借贷市场报告》中称，温州民间借贷市场规模20%被用于房产投资或集资炒房。但温州一位专业投资客却私下里告诉记者，借高利贷炒房的确有，但一般是2010年下半年投资房产的温州人，只是极少数。去年下半年开始，银行就开始限贷，他们贷不到款就去向亲戚朋友借钱，一般月息也在2分以内。而有多套房子的专业投资客一般负债率也不高，更不会借高利贷去买房。这些原因导致他们不会成为近期抛售房源的主流人群。

　　相关数据显示，温州今年至今的民间借贷规模达1100亿元，相比去年的800亿元又上升了300亿元。但是，随着放贷利息达到历史高位，近期温州当地出现多起企业主卷款逃跑事件，民间借贷风险凸显。“接下去，情愿利息低点，也要寻找稳当的放贷渠道。”一位放贷者说。看来，接下去，温州民间资本的蛰伏将是注定的事。

　　期待温州楼市“变身”

　　二手房9折，新盘9~9.5折，虽然幅度不大，但这已经是温州楼市罕见的优惠。

　　2008年，温州二手房均价为15000元/平方米，但3年后的现在，温州二手房均价已飙升到35000万元/平方米。涨幅比杭州还要大。但就是这么高的房价，在今年的表现仍异乎寻常的坚挺。

　　温州房价为何如此坚挺？在温州中小企业发展促进会会长周德文看来，原因有三：

　　一是温州雄厚的民间资本。在温州，身价上千万的富翁一抓一大把，只要他手中有两套大房子(温州人都喜欢住120平方米以上的大房子)。温州的确有大量房子空置着，甚至不出租，因为负债不高，他们搁个几年可能也没问题。

　　二是通胀影响下，楼市依旧是温州人最为看好的投资方向。

　　三温州罕见的楼市供应稀少现象。和香港一样，由于山多平原少，温州的地价很贵，土地供应一直很少。2009年之前，温州每年的土地供应量只有300亩左右，每出现一个新盘就会被一抢而空。其他城市的楼市大规模降价一般是从新盘开始，但对于二手房占主导的温州楼市，免疫力自然要强一些。

　　但这样的楼市显然已远远脱离了居住需求。新温州人小B来自洞头，在温州某事业单位工作已4年，年收入8万元，目前仍租房住。“虽然我是刚需，也能申请到公积金贷款，但要在温州买套婚房，简直是不可能的事。”

　　这种供需严重失衡的状况有望得到改变。据悉，温州市自去年起加大了土地供应，今年计划土地出让量为1500亩，并加大城市配套的规划和建设，地铁也预计今年在温州开工建设。今年下半年起，温州市区新房供应将会井喷，某楼盘10月即将开盘，相关负责人告诉记者，户型是100~170平方米，主要面对温州的首次置业和首改人群。

　　我们期待温州楼市的“变身”。 作者： 记者 张卉卉 通讯员 邵奕颖