2011博鳌房地产论坛举行 房产开发商逆市求生

　　逆市求生 房产开发商亟待转型

　　2011博鳌房地产论坛上周举行。论坛上，与会专家和业内人士认为，房地产暴利时代已经结束，房企粗放式经营模式和依赖投资升值的盈利模式遭遇挑战，房地产投资将逐渐告别“炒房”时代进入理性投资时代。

　　●市场现状

　　一线城市停涨  二三线城市将限购

　　国家统计局8月18日发布的7月房价数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的有14个，持平的有17个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。一线城市商品房涨幅出现全面停滞。

　　正当房企在严格调控政策下转战二三线城市，部分二三线城市房价呈现上涨势头之时，住建部17日公布了对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准，限购令“扩编”箭在弦上，房企等待楼市调控政策松动的愿望随之破灭。

　　库存大幅增加  房企销售业绩下跌

　　多个城市和房企的库存量大幅攀升，销售量萎缩和融资成本上升导致房企资金链条日益紧绷。

　　截至8月17日，沪深两市122家房地产上市公司中，共有38家上市房企公布了2011年半年报。据WIND资讯统计数据显示，38家上市房企期末存货大幅增加至3762.06亿元，同比增长44.57%。

　　而从已公布7月销售数据的14家上市房企销售情况来看，有9家上市房企销售业绩环比出现下跌。多家小型上市房企上半年均出现经营性亏损。

　　●观点交锋

　　房地产暴利时代渐退 降价求回笼资金

　　在以“下个十年，改变中的房地产”为主题的2011博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一认为，2011年是我国“十二五”规划的开局之年，也是房地产转型发展的关键之年，中央政府对房地产市场的调控力度不会放松。

　　高和投资董事长苏鑫说，5年前投资一二线城市的住宅，年投资回报率一般能达到15%，调控后的年回报率不会超过5%。苏鑫认为，限制第三套房以上的按揭一定是长期的政策，因为政府意识到普通住宅的去投资化是未来政策的重要趋向。

　　随着调控政策深入和细化，下半年房企库存压力进一步上升，买方市场很可能到来，再加上房企资金持续受到压力，房企可能将推盘降价回笼资金。

　　深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松说，即使限购令不“扩编”，目前房地产市场也已进入存货积压周期，下半年市场的积压就会带来价格调整。

　　经营盈利模式遇挑战 房地产业亟待转型

　　随着房企库存和资金的压力不断增大，房企传统的粗放式经营和盈利模式遭遇挑战，房地产业亟待转型。

　　“住宅市场将走向微利时代，不再是产生暴利的产品，房企必须创新产品、提高品质，才可能获得利润。”阳光100集团董事长易小迪说，严厉的调控加速了中国城市化往二、三线 城市的转移，城市化热点已经不在沿海大中城市或一线城市。房企来源于投资升值的盈利模式将会受到很大挑战，通过地价的上升推动房价上升的周期面临转变，与之相适应的粗放式经营盈利模式将结束。

　　对于房地产业的转型，朱中一认为，主要应抓好调整供应结构、转变开发建设模式、推进科技进步和技术创新、拓宽房地产融资渠道和强化企业内部管理等几项主要工作。

　　但是对于转型的认识，不同企业进展差异较大，认识也有早有晚。朱中一进一步表示，同在国家调控政策的背景下，有的企业能以平和的心态，顺应政策调整，认真分析市场变化，及早进行全国性布点，认真制定中长期规划和年度计划并付诸实施，而有的企业左顾右盼观望不前，重要的就是对调控政策与转型发展认识的程度不同。

　　比如万科、恒大等房地产龙头企业，就在这样的转型发展中取得了较好成绩。朱中一对此表现出赞许，并希望更多的企业都能向它们学习。  

　　文/记者 杨予诺