二手房买卖中介费标准下调0.5% 购房税费仍太高

　　自本月31日起，本市住房买卖经纪服务收费标准统一下调0.5%。最普遍的500万以下房屋买卖交易中介费由2.5%下调至2%。此外，对原本收费混乱的代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住三项费用也做了明确规定，分别为500元/宗、300元/宗、200元/宗。

　　昨天记者从市发改委获悉，市发改委会同市住建委联合下发《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》和《关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》，自2011年8月31日起执行。 

　　据了解，本市住宅经纪服务收费为政府定价，现行的标准是依据原国家计委、建设部有关规定于1997年制定，此次是14年后中介收费的首次下调。 

　　目前，一般代理服务最高收费标准为房屋成交价格的2.5%，其中独家代理服务为房屋成交价格的2.8%。新标准是在原有标准基础上统一下调0.5%(详见图表)。经测算，住宅买卖经纪服务费用水平将下降20%以上，其中独家代理服务费用水平降幅在30%左右。房地产经纪机构提供较多的代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住手续三项服务费用总额下降80%左右，住宅买卖交易成本应有明显降低。 

　　根据新规定，经纪机构就同一套住宅提供买卖经纪服务收取的佣金总额，不得超过政府规定标准。经纪机构不得分解经纪服务内容或收费项目重复收费。同一套住宅买卖经纪服务已收取佣金的，不得另行收取咨询费、信息费、广告费、看房费、代书费、网签费等费用。若是两家或者两家以上经纪机构合作开展同一宗住宅买卖经纪业务的，按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。经纪机构任何未予公示的或未书面告知的费用，委托人有权拒绝支付。 

　　市发改委表示，本市坚决贯彻中央房地产调控有关政策，出台此政策的目的在于切实降低住宅买卖的费用负担，规范经纪机构收费行为。市区县价格部门将会同住建部门，加强对住宅经纪服务收费行为和收费水平执行情况的监督管理，查处多收费、乱收费行为，相关处罚将计入房地产经纪信用档案并公示。市民如遇乱收费行为，可拨打12358价格举报电话。

　　■新规定·条款

　　中介不得低买高卖赚差价

　　★中介机构不得分解收费，同一套住宅买卖经纪服务已收取佣金的，不得另行收取咨询费、信息费、广告费、代书费等费用。 

　　★不得重复收费，经纪机构就同一套住宅提供买卖经纪服务收取的经纪服务费用佣金总额，不得超过政府规定的标准；两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗住宅买卖经纪业务的，按照一宗业务收取佣金。 

　　★不得强制收费，房地产经纪机构提供其他服务的，应当事先书面告知委托人相关情况，并经委托人签名(盖章)同意后，方可签订委托合同；经纪机构应严格执行明码标价规定，并书面告知按照有关规定需应当由当事人缴纳的有关其他税费，任何未予标明的或未书面告知的费用，委托人有权拒绝支付。 

　　★经纪机构和房地产经纪人员，不得低价收进高价卖出住宅赚取差价，不得以价格欺诈手段牟取不正当利益。 

　　★房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。

　　■新规定·算账

　　300万房产中介费省2万多

　　拿总房价300万的二手房交易举例，按原来2.5%的服务费计算，将收75000元，代书费一般3000元，代办贷款5000元，有的还按总房价的百分比收取，则更高。还有一些其他的杂费加起来，中介费至少要83000元。而按照新政收费，中介费按2%收取为60000元，代书费禁止收取，其余必收的费用只有三项，共1000元，比调整前的中介费至少可以省22000元。

　　■新规定·释疑

　　中介费新标为何定在2%

　　市发改委收费处介绍，“2%”遵循市场比较原则制定，从国际看，欧洲大部分城市标准为2%左右，香港也是2%，虽然也有纽约、东京、台北等城市是5%到6%，但从内地来看，2%和2%以下是比较多的。针对北京，他们也做过调研，实际收费的水平，也在2%上下浮动。交易不旺盛的情况下，市场就会做出自行降价的反应，有不少中介1%、1.5%就可以成交。

　　■新规定·反应

　　不会因中介费下调就买房

　　据新华社电北京市民李根表示，北京严厉调控房地产市场已取得成效，不会因为经纪费用下降就买房，还是等房价真跌了才会考虑买房，如果房价跌5%甚至10%，一套房就可能省几十万元。 

　　北京市民曹女士表示，现在房价有跌的趋势，但跌幅还很有限，成交量是真正下来了。现在各方仍在博弈，开发商仍在硬撑，希望各级政府坚持调控不动摇，不要因为GDP减速、财政减收而放松调控。老百姓还是希望房价早日迎来实质下降拐点。

　　■新规定·观点

　　降费意在保护刚需

　　链家地产副总裁林倩认为，从2010年宏观政策开始以来，国十条、新国八条等以抑制房价快速上涨、挤出投资性需求为主要目的的楼市调控政策相继出台。今年第三轮调控开启后，政策开始向民生保障倾斜。当前调低中介费，让刚需消费能力得到一定的必要保护。对于中介本身的影响，林倩说，直观上来看，很多经纪公司生存形势已经十分严峻，有企业或选择退出市场，但并不意味着没有出路。要想保证或提高既有收益，只有通过扩大企业市场份额才能够保证业绩。

　　下调收费无关救市

　　根据北京房地产交易管理网数据显示，在限购政策调控下，北京住宅成交量已经持续数月在8000套左右，相比去年2万—3万套的平均水平下降了60%以上，北京楼市持续低迷。在楼市低迷的情况下，政府出台政策要求下调住宅买卖的中介费用，是否意味着救市？市房协副秘书长陈志说，此项政策与救市基本没有关系，因为房屋买卖的中介费用只是很小的一部分。目前北京住房价格动辄上百万，0.5%的中介费对交易量影响很小。另外，在目前楼市低迷的情况下，其实各家中介费用都有打折，一般也只收2%。

　　购房税费仍然太高

　　一名不愿具名的业内人士称，此项政策对于降低交易成本、增加房源流通并不一定能起作用。要想增加房源流通，更应该降低交易税费，增加持有税费。该人士称，现在5年内房源交易税费接近房价全款的10%，交易成本太高。相比税费，中介费只是很小的一部分。此外，只要现在房源稀缺，购房者就需要房产中介的帮助，中介完全有其他渠道收费。比如，中介可以单独成立评估公司，将贷款等业务外包等方式。

　　■记者观察

　　市场繁荣时收费多为3%

　　记者了解到，中介费的收费标准与市场的好坏有直接关系。安女士去年在西三环附近花园桥买了一套房，总价200多万元，房产中介公司提出中介费要收总价的3%，也就是6万多元。按照规定，中介费不得高于总价的2.5%，“但由于看房的人多，你不买他买，多花中介费也要抢房源”。 

　　安女士去年买房时咨询过多家中介公司，中介费均为总价的3%；其中部分公司可以适当打折，打完折扣后为房屋总价的2.5%左右。安女士说，“如果找到熟人，打的折扣更大一点，中介费在总房款的2%左右，但是占少数”。 

　　据记者了解，在今年市场低迷的情况下，中介公司中介费收费标准有所降低，多数交易所收中介费维持在房屋总价的2%左右，有的打完折后甚至只占房屋总价的1%。

　　■住宅买卖经纪服务收费标准(分档差额累进)

　　三项服务收费标准，代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住三项服务标准分别为500元/宗、300元/宗、200元/宗。 

　　注：1.本市住宅买卖经纪服务收费(包括独家代理)均按此标准执行。 

　　2.此收费标准不包含涉及政府规定的应由委托人支付的税、费。 

　　3.收费标准可以下浮，少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%。

　　本版采写除署名外本报记者周宇 孙雪梅