楼市调控高压下房价的真假摔

　　记者 张骏斓

　　楼市调控不断，房价走势依旧处于僵持状态，购房者心理此起彼伏。虽然一些权威统计数据显示房价确有回落，但购房者似乎对此并没有明显的感知，牵动人心的房价，真的降了吗？

　　日前上海易居研究院和复旦大学住房政策研究中心相继发布了《2011年上半年中国房地产市场形势》和《复旦·同策上海住房均质价格指数》，两份报告都指出，虽然调控政策从2010年4月已经连续3轮发威，但2011年新建商品住宅价格并未出现任何下跌，依然稳中有升。而随着“金九银十”的到来，众多购房者预想中的开发商抛盘甩卖的局面可能只是一个梦想。

　　楼市价格到底如何变化，而房地产行业在今年走势又将如何呢？记者就此邀请了两份报告的负责人上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰，以及同策咨询研究部总监张宏伟与读者一同论道房价是真降还是假摔？

　　调控一年 量价齐升

　　上半年我国住房市场价格的总体情况是：限购政策的实施，住宅价格总体涨幅趋缓；未限购城市和限购政策执行不力的部分二三线城市，房价涨幅依然较高；二手房价格调整迹象明显；不少人弃购转租。

　　记者：从去年4月“国十条”出台，至今已过去近一年半，这中间又经历了各地限购令的出台、首付款比例的提高和房贷利率的收紧等强制手段，尤其是限购范围不断扩大。但国家统计局的7月数据给我们的结论却是：调控一年多，仅三亚一城同比下降！是否有可能到了年底会发现，调控一年后，无论是成交量还是价格又再次创出新高？

　　李战军：7月的数据，实际上已经说明情况了。今年1-6月各月份，我国70大中城市新建住宅价格环比平均涨幅分别为0.8%、0.5%、0.3%、0.3%、0.2%和0.1%。环比价格涨幅呈现逐月回落的态势，房价下降城市数有所扩大。但是另一方面，统计局的数据又显示，上半年我国商品住宅销售面积39805万平方米，增幅为12.1%；商品住宅销售金额20657亿元，增幅为22.3%。销售金额的增幅大于销售面积的增幅，表明从均价角度看，我国商品住宅的市场价格绝对值今年上半年较去年同期上升幅度为9.1%。减去今年上半年CPI5.4%的增幅，那么我国商品住宅市场上半年实际价格涨幅为3.7%。

　　综合来看，上半年我国住房市场价格的总体情况是：由于限购政策的实施，住宅价格总体涨幅趋缓，实际价格涨幅并不高；未限购城市和限购政策执行不力的部分二三线城市，房价涨幅依然较高；二手房价格调整迹象明显；紧缩政策下不少人弃购转租，再加上季节性因素，一些城市租房市场租金价格较快上升。到年底一看，非常有可能是成交量还是价格又再次创出新高。

　　陈杰：就上海市场而言，从首期的复旦·同策上海住房均质价格指数显示，2011年以来，上海新建商品住宅价格并没有任何的下跌，仍然是稳重有升，而另外一种统计方式如销售均价指数反映出来的近期下跌，经我们分析，主要是交易结构中由于市中心高端楼盘推盘减少所带来的假象，并不说明目前全市范围内有房价走低的趋势。上海住房市场价格形势依然胶着。

　　对于成交量和价格是否会再创新高，这个很难预料。如果政策保持目前高压态势，楼市局部下跌是有可能的。如果政策进一步加码，那楼市整体下跌是非常可能的。但如果一旦如2009年一样政府出于保增长而撤回楼市调控，那楼市就不仅不会下跌，还会报复性反弹。买房是投资行为，如何判断进入还是退出还是投资者自己决定。

　　张宏伟：在多次置业大讲堂上，我们与购房者的接触，购房者并没有真正体验到降价潮的来临。而实际数据也是如此，如九亭板块公寓商品房类产品，2011年初均价在17500元左右/平方米，到了8月份均价已在2万元/平方米左右。整个上海是商品住宅市场情况亦是如此。市场均价未出现下调，个案楼盘也还处于价格缓慢上涨通道中。现在开发商会以起价报低和报价调高手段迷惑市场，进行市场炒作。比如拿通州润枫领尚来说，特价房1.3万元起就很具有市场迷惑性，媒体报道北京通州那房子降5成，实际上是按照开发企业给媒体报价2.3万元/平方米计算的，而前期其实际成交均价只有19500元/平方米，降价幅度远没有媒体说的打对折那么大。与此同时，市场高折扣楼盘或所谓抛售楼盘乃是报高价格再打折的市场策略调整结果。如温州出现抛售楼盘的现象，其实多数还是报高价格再打折的市场策略调整结果，而实际上楼盘价格并为降多少。市场出现优惠10万元等优惠措施，也是开发商定价上策略性调整，实际降价幅度并没有那么大。市场出现楼市"价格战"猫腻不小，降价幅度大小言行不一的现象，媒体报道也未能及时调查事由真实性，拿市场片段现象当整体市场变化情况对待，突显当前开发企业与舆论的浮躁心理。

　　刚需与投资的博弈

　　房地产投资投机需求之所以很旺盛，一方面是流动性过剩，另一方面是民间缺乏足够的投资渠道。政策有责任引导民间资本走向产业资本。

　　记者：未来的房地产市场，仍将面临住房需求刚性与住房投资惯性的博弈。特别是负利率困境和民间投资渠道不足，都会继续考验房产调控。如何引导这些投资需求呢？

　　李战军：房地产投资投机需求之所以很旺盛，一方面是流动性过剩，另一方面是民间缺乏足够的投资渠道。在CPI不断创新高的情况下，房地产依然是民间资本最好的投资途径之一，但政府应进行金融工具创新，引导居民由直接投资商品房向投资房地产金融产品转变。我觉得，尽快推出房地产投资信托基金(REITS)是一个可行的办法。如果能够加快推出保障房REITS，则保障房资金来源和居民的投资渠道都可以有很好的解决方案。同时，也可以引导居民投资向商业地产REITS、企业债券、银行理财、信托计划等合理流动。

　　陈杰：政策有责任引导民间资本走向产业资本，包括服务业产业投资，那些真正创造价值的产业。房地产业只是参与分享社会财富，本身不直接创造财富。就扩宽居民投资房地产金融产品渠道，从分散房地产系统金融风险角度，还是有意义有必要的，应该支持。

　　张宏伟：目前尤其是中小房企缺乏海外融资渠道和上市背景，房产信托的一直是其融资的主要途径，如果能够有效的引导，应该可以缓解目前投资资金只盯着炒房的困境。

　　开放商不缺钱

　　整体宏观经济尚好，调控政策没有致命性打击。

　　记者：虽然调控已经一年多了，楼市价格依旧在稳步攀升，并未出现人们预料的下跌，您认为出现这个现象的主要原因是什么？

　　李战军：主要原因是开发商不缺钱，开发商并不像外界认为的那样资金链已经要断了。从我的研究来看，上半年，房地产开发企业资金来源40991亿元，同比增长21.6%。其中，国内贷款7023亿元，增长6.8%；利用外资438亿元，增长75.5%；自筹资金16463亿元，增长32.7%；其他资金17067亿元，增长17.8%。在其他资金中，定金及预收款10236亿元，增长26.9%；个人按揭贷款4181亿元，下降7.9%。上半年，企业开发资金来源渠道中，国内贷款的同比增速继续呈现回落态势；自筹资金保持持续上涨；外资增幅较大，但绝对额还比较少；个人按揭贷款同比负增长。这与现行的限购、限贷政策紧密相关。

　　再看看资金来源的结构变化方面，1-6月份国内贷款比重较1-5月份下降约0.8个百分点；自筹资金的比例则上升1.6个百分点，占开发企业资金来源比重的40.2%；其他资金比重下降1个百分点；利用外资的比重上升0.3个百分点。这说明中国房地产开发企业对银行贷款的依赖度近几年来一直是逐步降低的。在贷款收紧的情况下，开发企业更多通过自筹资金渠道解决融资问题，一些企业通过合作开发、出让项目股权、设立私募基金、信托、评级发债或抵押发债等方式融资，以缓解企业经营过程中的资金紧张局面。

　　同时，我国房地产业市场集中度正在逐年提高，大型房地产企业无论在中国一二线城市或是三四线城市，呈现强者愈强的巨大优势；房地产政策调控的这些年，几无对中国房地产大型企业造成实质性约束，反而成为历史少见的高速扩张期，一批企业已经成为世界房地产企业的领头羊。

　　而出现上述情况的主要原因是：大型房企资金、人才、土地储备等方面实力雄厚，产品品牌影响力巨大，融资手段和渠道多样化，拿地规模化且价格相对低廉；中小房地产企业在受房地产调控政策冲击下，市场分额下降，但其开发资源却通过转让、兼并、流动、委托等方式进入大型房地产企业的资源库；精心研究调控政策，努力踏准市场节奏，广招人才实行经济激励措施，苦练内功完善管理体制机制；地方政府给予品牌大型房地产企业更多的开发期待和优惠支持，提供城市核心区优质土地和郊区大面积开发土地，甚至代为储留土地。

　　大型房地产开发企业和地方政府高度结合是近五年来中国房地产市场发展最重要的特点之一。就两者之间的依赖关系相比较而言，是地方政府更期待、更需要大型房地产企业的进驻。地方政府认为大型品牌房地产开发企业可以迅速提升城市的形态品质和产业功能；可以有效提升使区域土地和房产的市场价值；可以分担保障住房开发的硬性任务并弥补建设资源的短缺。而地方金融机构目前特别担心地方政府的融资平台出现不能按期还款的问题。而地方政府偿付地方债务的主要手段是将抵押担保的土地实现市场转让。地方金融机构找地方政府，地方政府找大型品牌房地产开发企业，这种利益链直接成就了大型品牌房地产企业在房地产政策调控过程中的逆势扩张。

　　所以我判断，今年国内的房企营业额上千亿的企业最少也会有三个，除了万科、今年恒大和万达都会营业额突破1000亿元。

　　陈杰：就上海市场而言，主要还是整体宏观经济尚好，还没有出现恶化迹象，同时政府的调控政策力度还是比较慎重的，没有致命性打击。房价还是取决于预期，一般而言，经济前景决定了房价走势。

　　张宏伟：在上半年，从今年大型房企的销售业绩来看，大型房企采取高速周转的市场策略，在不同阶段采取"策略性降价"或加大推盘力度并打折促销导致今年上半年这些大型房企的销售业绩相对乐观。事实已证明，一些大型开发商的通过高速周转的市场策略，不仅仅对于回笼资金减轻公司财务压力有重要作用，并且对于调节在一定时期内市场库存，对冲库存量过大对市场的负面的影响也具有重要的意义。从这个意义上而言，大型房企不仅仅不会放缓房地产投资的步伐，而且还会"逆势扩张"，在楼市相对低迷期，进一步扩张和深耕区域房地产市场，最终达到抢占市场份额的目的。碧桂园的市场行为也是其逆势扩张的一种市场策略。但是对于价格而言，只要有一点微小的让利，就会激活市场，因此导致市场依旧稳步攀升。