上海楼市高回报成泡影 产权式酒店投资者进退两难

　　金九银十看楼市 上海楼市高回报成泡影 产权式酒店投资者进退两难

　　今年的九月和十月对房地产行业来说至关重要，一年多来，限购限贷等措施抑制了商品房的投资活动，但是有一些投资者却找到了替代投资品——产权式酒店，而且销售也很火爆，一些开发商采用售房和包租的形式，承诺给投资者高额的回报。尽管此前很多产权式酒店销售都很好，然而，记者在上海调查时发现，一些原来受追捧的产权式酒店现在却关门歇业了，投资者原本每个月几千元的租金回报成了泡影。

　　在上海浦东的金桥开发区，一栋20层高的酒店前台和大堂空空荡荡，没有一个人影。原来的餐厅和超市也是大门紧锁，里面一片狼藉。在酒店的7楼，几个业主正在清理被水浸泡过的地毯。业主曹女士这段时间一直一个人住在酒店里，晚上都不敢出门。

　　上海某产权式酒店投资者曹女士告诉记者，到了晚上这里全都是黑灯瞎火的，我觉得治安也是个问题，这扇门业没人管理的，大楼底层一个人都不见的，现在我们这热水什么都停了，很不方便。

　　曹女士跟记者说，因为酒店已经很长时间不按照合同支付租金了，无奈之下，她只好和其他业主把房子拿回来，但单独一个酒店房间租也租不出去，也不好出手。她就只能暂住在这里。

　　上海某产权式酒店投资者曹女士告诉记者，因为他当时告知我这个酒店会包租十年，每个月给我8%的回报，因为我算了一下这十年差不多，因为对我们老百姓来说当时总归要想不要随着通胀让我的货币贬值的方法，觉得找到一个很好的投资之路。

　　和曹女士有相同经历的还有其他200多名业主，他们都在2006年、2007年期间购买了这家酒店的产权，面积从30平方到60平方不等，当时的价格比旁边一栋同样的公寓价格贵出20%左右，有的甚至要高出一倍。但业主们当时普遍看中的是合同上约定的长期回报。

　　上海某产权式酒店投资者徐先生告诉记者，当时他跟我签定的5000多一个月的8%的回报率的话，我的房价是80万，如果是按年来算，一年将近6万多的回报率，那么这样的话十年的合同就有60万，测算下来是相当的划得来的。

　　记者发现，距离这家酒店几百米之外，同样有一栋酒店人去楼空。由于部分楼层停电，大白天酒店走廊里也是漆黑一片，伸手不见五指。业主们担心酒店设施被偷盗，自发联合起来找来了保安。就在这断电缺水的情况下，江苏徐州的赵先生独自在这栋20多层楼的酒店住了几个月，为的是要回本属于自己的租金。

　　上海某产权式酒店投资者赵先生告诉记者，当时买的房子总面积是54.6平米，平均价格是1万3千五，比周边的价格大概贵两千块钱左右，因为它是酒店式公寓，想到的是包租，贵了我们也认可，比较省事，1到3年是7%的回报率，第4年到第7年是7.5%的回报率，第7年到第10年8%的回报率，平均下来十年是7.5%的回报率。

　　上海 售后包租 产权式投资的陷阱

　　投资上海这两家酒店的小业主有700多个，他们来自全国各地，有公司白领，也有企业老板，现在他们都面临着租金拿不回，房子卖不掉的尴尬境地。随着记者的进一步深入调查发现，在上海，不仅是产权式酒店投资出现了问题，产权式商铺也不例外，实际上，它们的销售模式本质上是一样的，都是售后包租，用高回报吸引投资者，而经营一段时间后，合同上定期回报的租金就断了，投资者陷入租售两难。

　　在上海火车站的对面，有一家叫名品商厦的商场，地下一层地上四层，记者在现场看到，商场门口人流穿梭，而里面却空无一人，大门也上了锁。两位业主只能眼睁睁的看着自己购买的商铺摇头叹息。她们告诉记者，当时购买商铺时分别签了预售合同和包租合同，可谁知包租了三年后，后面的租金就断了。

　　产权式商铺投资者告诉记者，他把租金由8%调到6.8%，我们还是坚决不同意，但是他强行包租，最后300多个人中有100多个人没有跟他签约，200多个人跟他签了6.8%，然后他又做了3年，在这3年期间只做了一年半，然后租金就没了，就做不下去了，然后就开始关门了。

　　产权式商铺投资者告诉记者，你签这个买卖合同你想买这商铺就必须包租给他三年，所以他当时就没有分割，是打通铺的，他统一经营的。

　　另外一个业主后悔的跟记者诉苦，他当时为了投资这个商铺，把自己的一套商品住宅卖掉了，现在却连租金都收不回来了。记者得知，他们在从开发商手里购房的时候，都同时跟酒店方签了10年的包租合同，按每年总价8%的回报，这样算下来，10年后投资成本就能基本收回，加上房子的升值，回报非常可观。

　　产权式酒店投资者吴先生告诉记者，我当时在这个版块购买，就是前面的叫现代通信大厦，离这里大概两三百米，房价是8千左右，我这个到了1万多了，都算毛坯房的话，但是我考虑包租，这个比较自在了，所以说相信他们了

　　实际上，在上海瑞庭酒店公寓的一位业主曾经对高额租金有过怀疑，他算了一下，如果按照酒店给出的租金回报，每天酒店的入住率要达到80%以上才行，再加上酒店仍有一半以上已卖出的楼层没有装修，这部分业主也拿到同样的租金。酒店的入住率还要提高近一倍才能付起业主的租金，这显然概率非常低，但高额租金太有吸引力了，最终他还是把钱投了进去。

　　金九银十看楼市

　　专家 产权式投资 高回报后有高风险

　　看来贪婪真是投资的大忌，对于大多数产权式酒店的投资者来说，吸引他们的其实就是开发者承诺的种种高回报，说白了，开发商瞄准的就是人的贪欲，至于这承诺的高回报能不能实现，那真的只有开发商自己知道。业内的专家认为，商品房售后包租涉嫌违反国家相关规定，此外，如果投资产权式酒店的承诺回报超过8%，风险就会比较大。

　　记者了解到，目前在上海，正在经营的产权式酒店有几十家，其中多数酒店经营方都在合同上向投资者承诺8%左右的回报，而房产业内专家认为，这一高回报背后存在着隐藏的风险。

　　上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍告诉记者，

　　现在酒店式公寓，或者是酒店式公寓有很多是作为住宅用的，上海大概是在5%到6%左右.8%是不可能的，比较高了一点。

　　对于房产开发企业利用包租模式的销售模式，有律师认为，这里面很可能存在着利益关联。根据工商部门登记的资料，同一个股东参与了一家产权式酒店的开发和酒店经营，这在国家相关规定中是明令禁止的。

　　上海伟创律师事务所主任律师吴胜开告诉记者，房地产开发商开发房产，然后再成立另外一个酒店公司来进行包收、包售和包租，房产开发商利用售后包租的形式从投资者手里面获取了购房资金，他们利用这个资金进行再投资再收益，或者甚至是转出去，把这个企业转成空壳，然而酒店这边就是以包租的形式来进行经营，但是一旦发生风险以后他是无法对销售者来承担风险投资的损失赔偿责任的。

　　同时，有些房产商开发产权式酒店的动机并不单纯，他们是为了盘活许多停建多年的烂尾楼，更有部分开发商建设产权式酒店的目的就是为了圈钱融资，缓解自身的资金压力。

　　华东师范大学旅游规划与发展研究中心主任冯学钢告诉记者，

　　可能有一部分是挂着开发产权酒店的名义，但实质上他的主导产业还是做的房地产，把更多的注重点是放在房地产开发上面，然后施行快速销售快速回笼。

　　2001年6月实施的我国《商品房销售管理办法》第2章第11条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定 “房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”可以看出，产权式酒店公寓在实际操作上多处打擦边球，或者是处于经营的灰色地带。