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房价僵持的四大秘密:待售商品房3年都卖不完

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-08 10:41 来源: 《法人》

  房价僵持的四大秘密

  如果不出意外,楼市调控一时不会松动,这就有可能拉长整个调整周期,延长买卖双方的博弈或对峙时间         

  文  陈真诚

  无法否认,今年以来,在“限贷”、“限购”等房地调控政策和金融调控的综合作用下,不只是一线城市,而几乎是全国性市场,房地产成交量一直在持续大幅度下降。

  在舆论普遍关注、信息传达比较快而且传播渠道广的一线城市,各方面关于存货急升的数据屡屡被暴出,截至目前的去库存时间一般需要一年以上,甚至到两年左右。如北京,至9月25日,北京商品房住宅库存达到了113125套,创造了2009年6月24日以后的库存最高点。在8月份,全国八成以上的重点城市商品住宅存量继续增加,延续了前几个月持续走高的态势。

  待售商品房3年都卖不完

  在目前的存货基础上不再增加新的存货,几乎是不可能的。无疑,伴随待销存货越积越多的是,各地市场还将有新项目开工、新盘陆续推出上市,形成可供销售的新房源。

  近年来,由于房地产持续高热,房地产投资大幅增长。2010年全年,全国房地产开发投资额增长33.2%,房屋新开工面积增长 40.7%,新开工增速达到近十年来最高值。今年上半年,全国房地产开发投资额增长、新开工面积增长、在建面积增长也在约30%甚至以上。

  约从2007年开始,近几年全国各地都卖出了大量土地,其中不少是需多年连续开发才能开发完的大宗土地,大盘用地比比皆是。综合政府办事流程、土地出让金交纳(包括延期交纳、分期交纳等)、土地交付、项目开发周期来看,随着这些已卖出土地不断被开发,将有大量土地所开发的新的房源陆续上市销售。

  而且,各地市场还存在大量囤地现象,一些土地甚至是从2007年前开始囤积的,一些土地在卖出若干年后至今还没动工开建。在如今市场异变、房价地价预期向下的情况下,开发商或土地持有者如果继续囤地或捂地不开发,就意味着可能承受损失。因此,接下来,往往会有新的土地开工建设,新的楼盘陆续开盘上市。

  事实上,有的城市房地产市场已经进入新房增量大规模上市时期。无疑,这些不断增加的可售新房,也会与既有存货分抢市场。如果未来即将推出的新房增量不能及时卖出,其形成的积压,将会进一步增加未来存货总量,延长整体去存货的时间。

  照此推算,预计到年底,存货存量的消化时间,即去库存的时间,一般需要3年左右。而后,随着时间推移,继续不断有新盘上市或新的房源推出,如果市势持续低迷,成交冷清,滞销的房屋形成新的积压,新的房源增量就会部分转化成存货增量,延长整体去库存时间。另一方面,近年来,房地产市场高热,投资投机性购房一度盛行,投资投机者手中握有大量房源,二手房存量也非常可观。

  投资投机者持有的二手房存量,在市场向下调整、房价大幅度下降之后,就可能随时成规模性地陆续抛向市场套利,形成供应,自然会大为增加市场供应总量,进一步改变供求形势。

  按照目前的市势,上述三方面房源形成的待售商品房总量的消化时间,或需3年以上。换句换说,到年底,可见的待售商品房或3年都卖不完。

  楼价下行是一个基本趋势

  通过前面的分析可知,基于目前房地产实际情势来看,房价下降已成事实,继续下降已成大势。

  国家统计局公布的数据显示,8月份,70个大中城市房价环比下降的城市有16个,持平的有30个,与7月份相比环比价格下降和持平的城市明显增多,这也是2009年以来首次出现了过半城市房价环比止涨。

  在北京、上海等一线城市和部分二三线城市,房价已真实性地下降了。8月份,在北京房地产市场,无论是新盘或是二手房,均为量价齐跌,尤其成交量更是创2009年来新低。9月份,这种市势还在继续,北京城区新建商品住宅成交均价比8月份下降2200元。而且,从通州等北京郊区刮起的“降价风”已经蔓延进了城区,如位于朝阳管庄的“远洋一方”三期开出800余套房源,1.8万/平方米的价格相比最高时售价下降了7000元。

  在房地产企业方面,越来越多的开发商加入到了降价的行列来,其中不乏知名的大中型开发商。8月23日,富力地产董事长李思廉在中报业绩发布会上明确表示,“价格方面,我们现在下调了10%;估计会慢慢跌,下半年可能会再跌10%。”这就是说,富力已明确表示已降价10%,将来可能还要再降10%。接着,9月26日富力地产宣布下调全年销售目标至320亿元人民币,其年初确定的销售目标为400亿。富力将年度销售目标下调两成,说明房子难卖,更加大了继续降价的可能。

  实际上,除富力外,雅居乐、万科、远洋、金地(微博)、绿城、仁恒、龙湖等大型房企的旗下楼盘,今年均采取了或明或暗的降价策略,到9月份,降价更变得明显。9月份,万科已公开下调楼盘定价以加速推盘。9月24日,金地集团在上海的“金地·艺境”项目推出新一批房源,成交价格相比其前一批房源2万多元/平方米的均价下跌了3000多元至1.65万元/平方米左右,降幅达15%。在上海,包括绿城、仁恒、龙湖在内的多家大型知名房企的项目成交价格近期也均有所下调。

  可以预期,接下来,房价下降大势还将强化,会有更多地区、更多开发商加入大降价行列中来,降价大势将进一步蔓延,降价的幅度可能还将加大。

  楼市僵持局面一时难破

  不过,话又说回来,尽管如此,但也要看到问题的另一方面。不妨再次强调,房价虽然呈全面性下降之势,但短期内,至少在年内,房价下降幅度依然不会太大。至于个中原因,主要如下:

  首先,目前市场在房价涨跌方面依然继续着总体僵持的大势,这种僵持的市势短时间内或难有大的改观。

  其次,在之前多年的房价快速上涨、房屋不愁卖的市场中,一些开发商实现了大规模的销售,赚取了足够的利润,或强壮了企业身体,或扩大了企业规模,增强了抗调整的能力。

  再则,近年来,政府连续大量投放信贷,使得以大中型企业为主的一些开发商之前已经获得了大量银行贷款,一些贷款至今还在当时确定的贷款期内,还可继续使用,无疑增强了相当部分的资金供给能力,进一步增强了开发商抗调整的能力。当然,那些之前激进扩张、摊子铺得太大或大量买地形成资金积压,或尚有大量即将到期缴纳的应交土地款的开发商,情况则可能不一样。

  换一个角度看,市场往往买涨不买跌。在如今市场大势下,待售楼盘小幅降价后,如果未能达到市场已经形成共识或消费者期望的降价幅度,可能强化消费者认为房价将继续降价的预期,等待降价更多再入市出手买房,因而短期内小幅降价未必能促进销售。这样一来,一些没有资金压力或能通过多种途径融资的开发商,在调整早期乃至一段时间内,可能会选择暂时不卖或持有,继续采取不降价或不加大降价幅度的策略。这样,就可能导致开发商与消费者在短期内继续博弈,房价继续僵持一段时间。

  尤其值得一提的是,迄今现实性的通货膨胀已持续久日,存款负利率也持续了近两年之久,而有关部门在打击通货膨胀、解决负利率方面虽然说得多、说得重,但在行动上依然保守。照目前形势看来,通货膨胀、负利率还将继续至明年。这些无疑对房价、房地产等资产价格预期形成了较强的支撑,加大了短期内房价继续僵持、开发商不愿意降价或不愿意加大降价幅度的动力。而这,已成为房价下降的阻力,或将延缓房价下降的速度,甚至不排除房价因通货膨胀支撑而难以大幅度下降的可能。

  伴随着多种市场因素的综合影响,一方面,可能强化房价抗调整的能力,部分弱化房价大幅下降预期,而另一方面,如果不出意外,调控一时不会松动,这就有可能拉长整个调整周期,延长买卖双方的博弈或对峙时间。

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