成交或继续回落 上海豪宅小幅优惠措施开始出现

　　早报记者 王齐

　　开盘第二天，售楼大厅内几名销售人员在接待看房人。

　　24日下午，早报记者来到位于徐汇区东安路的海珀旭晖售楼处。据一位客户经理介绍，海珀旭晖此次推出的是一幢服务式公寓，总计84套房源，商业产权。户型分69平方米一房，91平方米两房，均价6万元/平方米，没有优惠。

　　沪上某豪宅开发商认为，现在上海豪宅市场很低迷，但还是好过2008年。因为买家实力更强，而且对未来预期还是利好的。

　　豪宅不急着卖

　　上述海珀旭晖的客户经理还提到，该楼盘推出的这批服务式公寓可包租，两房租金1.3万元至1.5万元每月。2013年下旬交房。

　　据该客户经理称，海珀旭晖整个的计划是建造一个综合体，超5A级甲级写字楼和五星级酒店在建设中，配套的商品住宅可能于下个月开盘，户型以三房房源为主，目前同样尚无促销信息。

　　德佑地产研究中心主任陆骑麟称，海珀旭晖服务公寓6万元的单价，不是特别贵，此时推盘应该是出于资金回流的需求，“在市中心开发办公物业，不自己持有可惜了。”

　　一位豪宅开发商则认为，这一市场价格偏高，包租具有不确定和风险因素。

　　另一位分析人士提到，现在市中心项目想卖，不一定能拿到预售许可证。而海泊旭晖拿到预售许可证却不急于销售，没做太多推广。

　　网上房地产显示，海珀旭晖自8月18日拿到首张预售证以来，已累计领取过3张预售许可证，推出房源300套，最高报价11.31万元/平方米，最低报价4.81万元/平方米，目前尚无成交记录。

　　10月成交或继续回落

　　来自机构的数据显示，10月沪上豪宅市场延续成交量低迷、价格坚挺的走势。

　　德佑地产最新统计数据显示，10月前24天，上海豪宅(单价5万元或以上的商品住宅)成交面积15049平方米，成交套数63套，成交均价66637元/平方米。

　　陆骑麟称，沪上豪宅市场近期没有特别明显的改变。7月是成交高峰，8月份、9月份都在回落，10月的成交量应该会回落到100套左右。

　　但和以往不同的是，像星河湾以前那样开盘售罄的景象，现在看不到了。另外，2009年，豪宅价格以上涨为主，现在小幅优惠措施开始出现。

　　陆骑麟称，上个月卖得不错的豪宅项目都是新开盘的楼盘，比如大华清水湾、嘉御庭，但这也都是长期蓄水的结果。

　　仲量联行研究部顾问总监周志峰也认为，卖得好的楼盘一期，都是市场推广了很久，前期客户也感觉到第一次开盘价格比较优惠。浦东星河湾一期卖得不错，但是二期成交就明显不行。

　　“降价非主流”

　　即便是成交回落，中高端住宅开发商也少有降价冲动。

　　对于闵行星河湾的房价将从36000元降到26000元一说，星河湾一位内部人士昨日予以否认。他表示，降价不是豪宅的出路，项目不可能降到单价3万元以下，优惠只是阶段性策略的推广。

　　前述内部人士还提到，星河湾资产负债率很低，土地储备够开发10年；由于不是上市企业，也没有冲业绩的资金压力。另外，降价不是豪宅的出路，会对品牌企业造成不好的影响。就好比汤臣的资金回流不靠汤臣一品，汤臣一品是打造品牌知名度。

　　周志峰分析，上海豪宅因为供应有限，以二手成交为主。而二手市场，大部分投资者不会选择降价出售。所以上海豪宅市场价格非常稳定。相比较，二三线城市刚刚开始，开发量仍很大。

　　周志峰预计，四季度豪宅表现与三季度表现差不多，而调控政策至少还会持续半年左右。

　　前述星河湾的内部人士同样认为，明年下半年之前，政策不会放松。

　　观望，仍是豪宅开发商目前的主流选择。

　　某高端开发商表示，豪宅项目蓄水期一般在半年左右，而原本计划于11月推盘的项目推迟至明年。做投资推介效果不明显，温州投资者明确表示，年回报率少于12%不考虑投资。现在他们不看产业，只看收益。现在上海豪宅成交都是真正的住房者，不是炒房者。所以未来推介的重点将放在上海。

　　上海仁恒集团市场拓展部经理曹栋表示，“仁恒今年成交不错是因为老客户比较多。今年差不多可以完成销售目标。仁恒市场好的时候不会涨太多，市场低迷的时候也不会降太多。”