开发商博弈降价 若跌20%调控前拿地项目将全亏

　　一边是日渐急迫的资金回笼需求，一边是情绪激动的老业主。

　　开发商博弈“降价”：如果全面降20%，调控前拿地项目将全亏

　　早报记者 陆鸣 　

　　一边是日渐急迫的资金回笼需求，一边是情绪激动的老业主。“降价”于开发商而言，需要考量的已不仅仅是成本因素。

　　紫竹半岛销售总经理易兵昨日说，近期一些楼盘大幅降价引发前期业主不满，这会使得其他一些有降价打算的开发商谨慎对待降价打折的行为，不过那些资金十分吃紧的企业，还是会甘愿冒一冒风险。由于资金状况还行，紫竹半岛项目年内不会实施降价，而是再观望一段时间，等明年再说。

　　房管部门介入

　　中海御景熙岸的“降价”风波发生后，浦东新区房管部门随即介入。

　　昨日下午，浦东新区建交委房管处一工作人员称，该处领导当天又去中海御景熙岸售楼处协调处理“降价”风波了，“这几天处长都在处理这事。”

　　御景熙岸的一位诸姓业主代表介绍说，楼盘售楼处是上周六上午被砸的，当天晚上，开发商当着浦东新区房管处领导的面，表示将把目前的情况向公司总部上报，本周三给答复。业主们还向房管处领导反映了售楼处仍然在卖房的情况，“当时房管处处长表态说，房子最终能不能交易过户还需经过房管部门，他们私自卖不作数的。”

　　中海上海公司一位相关负责人承认确实有房管部门领导对楼盘作出了停售要求，但他没有进一步解释为何还有搜房网的工作人员在对新客户进行排号。

　　据诸姓业主代表称，老业主的抗议始于10月15日，当时他们得到了楼盘开始降价的消息，“去了售楼处，对方不承认，说这一优惠只针对内部关系客户。”等到上周三，很多前期业主陆续收到搜房网发来的团购短信，短信称“单价直降6000元，89平方米精装修公寓最低132万元起”，他们才最终确认这一消息的真实性。

　　在此后数天，大量老业主开始前往御景熙岸售楼处讨说法。

　　诸姓业主代表强调，御景熙岸的老业主90%是刚需，绝大多数人的态度都是退房；一些马上要结婚的业主和一些已经卖了原来房子的业主，可能对补足差价的方式也能接受。“我们也觉得开发商不会同意退房，因为他们资金紧张。”诸姓业主代表说。

　　对于老业主的要求，中海上海公司相关负责人称，周三应该会给说法，但不一定能敲定最终的解决方案，也不能保证业主和开发商一定能谈拢。

　　中海的苦水

　　昨日下午，早报记者试图赴中海上海分公司所在地采访，但当地物业人员称，公司领导均外出开会，谢绝一切采访。

　　中海上海分公司企业发展部一位负责人则电话回应称，退房无可能，连补差价也很难办到。该负责人还强调，前期业主当初购房时的价格，已经比周边其他楼盘和二手房低很多了。因为性价比高，御景熙岸还曾出现夜间排队的情况，“若干年后，谁能保证这些房子价格不涨呢？”

　　对于中海降价促销的初衷，前述中海上海公司的相关负责人未予明确回应，仅反复强调中海是大型国企，降价是对政府调控和号召的响应。

　　中海地产深圳总部也已关注到上海区域的降价风波。

　　据中海地产深圳总部相关人士昨日称，目前上海分公司尚未正式向总部提交具体报告，他们也是通过上海当地媒体，在了解这方面的事情。

　　不过，前述中海总部人士认为，类似情况2008年就已经发生过，房地产这个行业的处境其实很尴尬：“经济不好时，由我们来拉动内需，而现在又成了千夫所指。房价高的时候不见有人闹，现在房价降下来了，按理说消费者应该高兴了，可还是千夫所指，随行就市也还是千夫所指。”

　　前述中海深圳总部的人士说，房价大跌，对于那些辛辛苦苦攒钱买房的刚需客户，确实是个残酷的事实。老业主有情绪可以理解，但购房是市场行为，业主应该具备风险意识。

　　该人士同时强调，中海经历过两次楼市冰冻期，目前现金流、融资渠道都还算不错。从整个行业看，中海的经营状况还是比较稳健的，个别楼盘降价不具有标杆意义。该人士未回应中海在其他城市也有大幅降价行为，仅称总部也在等待各地分公司发来的情况汇报。

　　促销仍在继续

　　相比之下，龙湖地产的回应相对明确。

　　龙湖地产相关人士表示，龙湖郦城此次促销的项目位于地铁站附近，而此前售价较高的房源是正对着别墅的地方，两者地理位置有很大差异，造成价格不同，目前有很多业主已经表示理解。

　　对此说法，早报记者未能联系到更多的龙湖郦城老业主以置评。

　　据前述龙湖地产相关人士介绍，龙湖此次华东区域的促销效果不错。今年龙湖地产全年的销售目标中，上海为30亿元，目前已经完成了25亿-26亿元，剩余的项目主要靠龙湖好望山。该项目还会推出一批房源，现在在谈团购价，如果价格合适，会参与。

　　此前，龙湖在上海的两个项目因为大幅降价，也一度引发老业主抗议。

　　沪上某房企陈姓市场部经理认为，银行持续收紧房地产贷款，这就掐断了房企的输血；购房者持币观望，楼盘去化艰难，这又削弱了房企的造血功能。输血和造血同时被困，直接导致开发商的资金压力，大幅降价促销，以回笼资金，实属无奈。

　　该陈姓经理称，开发商大幅降价引发老业主集体抗议，从情绪上可以理解，但在法律上缺乏支持。房价的上涨与下跌是由市场决定，客户要有市场风险意识，要有对市场波动的承受能力。

　　开发商仍在观望

　　开发商对于未来的销售策略，也尚未形成统一意见。

　　上海某大型房地产开发国企高管分析，对于目前一些楼盘的大幅降价，业内存在两种看法：一种是接下来将迎来全面的降价潮，楼市拐点已到；另一种看法是这些楼盘的降价，只是短期内回笼资金的需要，等回笼一部分资金后，这些房企还会维持原来的价格。

　　“我本人认同第二种看法。”该高管说，目前个别楼盘的大幅降价，只是为了短期内回笼资金，并不说明更多问题，有的是销售任务快完成的尾盘，有的是新盘拿出来一小部分试试水，开发商的开发成本如土地、建材、人员工资等都在增加，如果全面降价20%，那么所有在调控前拿地的项目将全数亏损。

　　前述大型房企高管还提到，这些降价楼盘虽然是个案，但经过宣传，加上目前的市场预期普遍是看跌后市，所以给人以较为强烈的印象。“目前总的市场行情还是观望，开发商在观望，购房者也在观望。”

　　陈姓经理则说，从景瑞到龙湖，再到中海，估计这个情形还将进一步蔓延，至少将延续到明年春节前夕。这些降价楼盘不是特例，而是先导。这种情形，也直接影响到了土地市场，如果说此前土地市场已延续了一段时间“底价成交”，那么近期则已经出现无人参与竞买的局面了。

　　旭辉集团总裁助理张伟峰则提到，像龙湖、中海这样的上市房企，业绩依赖度很高。如果年末完不成预定业绩，可能很难向股东交待，同时这些房企将降价的项目选择在了松江、嘉定、浦东等外围地区，预计接下来打算跟进降价的房企降价的项目也会选择在这些外围地区。

　　关于下面上海楼市走势如何，张伟峰说暂时还很难判断，短期看形势会比较恶化，但目前楼市的萧条不是市场供求平衡的结果，而是由政策决定，因此后面怎样发展还很难说。

　　录入编辑：张珺