楼市为何十年九调控：须在房价以外解决房价

　　就在楼市拐点若隐若现之际，一场从房地产调控看政府与市场边界的讨论在北京举行。华远地产董事长任志强、住建部政策研究中心主任秦虹等专业人士就政府调控手段、房地产与金融改革，以及土地制度改革的重要领域，进行了长达3个小时的探讨和交锋，本报节选部分编辑整理，以飨读者。

　　楼市为何十年九调控

　　主持人(中国工商联住宅产业商会会长聂梅生)：现在业内说房地产十年九调控是一点都不假，因为明年就是2012年，刚好10年，而且我相信明年还得调整。促使本轮长达10年的房地产调控，其政策存在的原因和背景到底是什么？目前政策的效果又怎样？

　　秦虹(住建部政策研究中心主任)：国务院调控房地产的政策，从来都是服从大局。所谓的大局，都是跳出房地产之外更宏观的目标。

　　当前，中国社会面临的最大的大局问题是什么？就是贫富差距导致的社会潜在矛盾巨大，而贫富差距可以说在房价问题上体现得特别突出。由于房价快速上涨，带动了城镇居民家庭财富的两极分化。收入水平相当的两个家庭，仅仅是因为一件事情——买没买房，买的房子多还是少，三五年后，两个家庭的财富就不在一个水平上，没房的几乎永远也赶不上有房的，这对社会稳定的影响巨大。

　　所以，现在这轮房地产调控政策的核心思想就是两手一起抓，一手坚决控制房价过快上涨，另一手建保障房。而控制房价过快上涨就控制了家庭财富两极分化的扩张，所以这就是稳定社会的一个非常务实的做法。

　　限购等行政措施可能违反宪法，侵犯人权，阻碍城镇化，很不合情理，有很多缺点，但是，如果和当前国家所面临的社会矛盾压力来说，我觉得只是个短期现象。

　　房地产市场已经发展了10年，但和市场相适应的制度建设，却远远没有跟上。所以，调控的政策效果可能越来越弱，各方利益主体分化也非常严重。所以，在房地产市场发展的过程中不仅要考虑短期调控政策，更要考虑长远的建设，用市场规律来调控这个市场，而不是简单地靠一些行政手段。

　　任志强(华远地产董事长)：我个人觉得，现在政府调控房地产的政策是政府为了谋求自己利益的最大化。比如说保18亿亩耕地，到底是砍开发区的土地，还是砍居民住宅的土地？政府说，我要把开发区的土地面积扩大，因为这样才能保证GDP的增长；同时把房地产用地缩小，因为这样才能保证房地产的高价，使政府从中受益。

　　我觉得这几年宏观调控导致了社会巨大的矛盾，最后怎么调都调不好，不对路。现在我们大概有40个城市实行限购政策，一些地方在二环以内限购，一些地方90平米以下限购，差别很大。我们再看香港和台湾地区，也实行了限购政策：香港是两年内你要买卖政府要加你的税，台湾是5年内转让加税。他们不限制买，但在卖这个环节限制投机。而中国是告诉你不能买菜刀，你买菜刀就是去杀人——限制你买，只要你买了就一定是投机，是炒房，就先认定你有罪，就像法律上说的有罪推定。

　　所以，要解决房价问题，必须得先解决供给、土地市场等问题，如果反过来一定要从房价上出手去解决问题，那么，从土地拍卖中拿到这么多税收和土地出让金的政府，他们出台的政策怎么能调控好呢？现在把房地产商都打倒了，中国经济能好了吗？老百姓房子就住得多了？我不信。

　　现在调控的结果是商品房供给量在不断地下降，2013年就会出现巨大的差额，仅靠保障性住房补不上，怎么办？那时的矛盾将比现在的更严重！

　　地产业如何实现银根突围

　　主持人：多年来，房地产的资金来源基本是间接融资，也就是银行贷款，所以每次货币政策的操作，都和房地产直接相关，而且都是杀手锏。最近有两件事，一是各大银行都对第一套房的按揭贷款进行了加息，影响非常大。第二，银监会主席刘明康说，房价即使下降40%也不会影响银行的资产负债情况。所以，在当前间接融资在卡，股市又不准增发的情况下，房地产业在银根方面怎么突围？房地产业要健康发展，金融体制的改革应该体现在哪里？

　　秦虹：房地产就是一个资金行业，没钱没地搞不了房地产，钱是最重要的因素。而我们现在的体制，由于金融体系没有创新，没有改革，导致房地产业70%的资金都来源于银行。这就把房地产风险和银行的风险紧紧地连在一起了。

　　其次，钱很少，但是又不提利率，钱很便宜，结果又便宜又少的贷款都给了那些有关系的央企。大企业，没有体现出真正需要钱的需求，造成社会不公平，所以我觉得房地产的直接融资、市场化融资是必然的方向，必须要走。

　　这样做的好处除了分离了银行的风险，还包括：

　　第一，把老百姓的钱引导到房地产的供应端去，增加房地产的供给。以前没有投资渠道，老百姓看好房地产市场，只能买套房子搁在那，造成大量的社会资源浪费，也推动了房价的上涨。

　　第二，大大缓解了通胀的压力，因为给了老百姓一个投资出口。

　　第三，有利于房地产企业升级。房地产企业现在是靠关系拿地拿钱，谁拿到便宜的贷款谁就能发展得很快，并不是市场竞争力的结果。真正的房地产市场融资，应该是靠产品和服务，靠实实在在的盈利能力来赢得客户，这就是市场的选择。如果有了直接融资，那些有盈利能力企业，大家就愿意去买他们的股票、债券和基金，愿意投资，企业也能因此而发展。

　　房地产的直接融资不仅仅是REITs——REITs在国外这么成熟的直接融资方式，为什么在国内落不了地？我们还有信托、房地产的私募股权、企业的债券等等。

　　但是现在所有的直接渠道都不畅——上市卡死了，信托收紧了，没办法，老百姓手里的钱，都去做高利贷去了。

　　(本报根据10月22日第九届中国改革论坛暨中国体改研究会2011年年会上的相关讨论整理编辑而成，未经本人审阅)