楼市难阻降价潮 拐点或已临近

　　一个个楼盘降价，一次次老业主砸盘，都在传递着一个强烈的信号——楼市降价潮已难以阻挡。

　　降价，是为了争抢“能买房的人”——有资格、能力、意愿买房的人。谁抢到了为数并不多的这群人，谁就有了更厚的御寒棉衣。

　　本轮降价集中于郊区、中低端等此前的“泡沫”区域，而率先降价者——幅度最大的在20%左右——都收获了今年罕见的红火销售。

　　越来越多的迹象表明，延续了一年半时间、层层加码又严厉无比的楼市调控，终于让房价坚冰动摇起来。

　　上周末，在房价最贵最坚挺的上海，接连三个楼盘因为大幅降价而被老业主围攻。它们的降幅都超过了20%，并且开发商都实力不菲，全国销量排名前十。

　　最保守的国家统计局数据也在提供佐证——连续三个月，全国70个大中城市的房价指数，没再上涨。在漫长的本轮调控中，这是第一次。

　　本轮调控始于2010年4月14日，中央政府开始在惯用的金融调控工具之上，叠加了行政手段，并且层层加码，从限贷到限购，从一线城市扩展到全国，组合出了史上最严厉的调控政策周期。

　　调控的时间之长和力度之大，都超出了绿城集团董事长宋卫平的预期，“否则我就不会在2009年买那么多地了。”他对南方周末记者说。一则银监会调查绿城信托产品的消息，曾让他在上个月陷入一场“资金链紧张”的舆论危机。

　　调控周期的前半段，包括绿城在内的开发商其实过得算滋润，行业老大万科还在2010年实现了千亿突破。加上仍然上行的价格和时不时的小回暖，民众依然对调控满腹怀疑。

　　但现在，不论是开发商，还是消费者，都开始相信，降价潮并非不可能出现。

 

　　降价，不再遮掩

　　9月初，中国房地产标杆企业万科在北京做了个抽样测算，结果发现在严格的限购政策下，只有3%的家庭有资格、能力、意愿买房，折合为20万户。

　　上周末被砸的三个楼盘之一，是中国女首富吴亚军创立的龙湖地产在上海郊区嘉定开发的“龙湖郦城”。上周日近百名老业主涌入该楼盘售楼处，要为降价带来的几十万元资产蒸发讨个说法，得不到满意答复后的业主们毁了沙盘、又砸了招牌。

　　另一个降价的楼盘就在马路对面，同样未能幸免，围攻售楼处的业主们还打起了“绿地，你是否还流着道德血液”的横幅。

　　打着“限时团购”旗号降价的龙湖郦城，被砸前就已出清；而中海集团位于浦东的一处楼盘，被老业主提前知晓并围攻，结果改在了周二晚上11点开盘。微博(http://weibo.com)上的中海业主维权ID无奈地调侃说：“古有周扒皮半夜鸡叫，今有中海半夜卖房”。

　　愤怒的老业主和着急出货的开发商，明确地透露出：降价真的发生了，而不再是开发商的噱头，或者遮遮掩掩地优惠和赠送。

　　新项目则少了对老业主的顾忌，打折潮来得更早。售楼处被砸的中海，9月份在杭州开盘的项目就比备案价格低了两折左右。按照一家地产中介机构中原的统计，房价比肩上海的杭州，9月份开盘的新项目，几乎都比周边差不多的楼盘便宜了一到二成。

　　更早的时候，一部分大的品牌开发商，已经开始对新盘做出价格调整。4月份中海在深圳和重庆的楼盘分别打出八折和九折；7月万科开始万人团购；8月份富力董事长李思廉就明确表示，鉴于调控不断加码，上半年富力已经将价格下调了10%，下半年还将继续调整。

　　“其实早在年中，一些楼盘已经开始不宣扬不炒作地降价，现在只不过是降价拿到台面上来了，摆出我要靠降价来吸引客户的姿态了。”上海方方工作室总咨询师胡宗亘强调说。

　　5年纳税和社保证明的购房“门票”这项今年年初增加的政策，是推动这些开发商做出战略调整的一个关键因素。

　　9月初，中国房地产标杆企业万科在北京做了个抽样测算，结果发现在严格的限购政策下，只有3%的家庭有资格、能力、意愿买房，折合为20万户。

　　意识到这个严峻事实的开发商，自然会选择抢先消化极其有限的客户资源，以至于明明还有大量房子没卖出去，北京仍然有三十多个新盘选择在10月份入市，是去年的近一倍。

　　按照龙湖相关人士的说法，“龙湖郦城”的降价就是一场以抢占华东市场为目的的行动，与资金是否紧张无关。“因为华东是调控的重灾区，所以我们挑出三个楼盘第二期的不同产品，平价入市，以换取市场份额。”

　　龙湖的目的达到了，5天卖掉了超过九成的房子，收获了20亿元的销售收入，这是整体成交量不到去年一半的上海许久没有的盛况了。

　　失血过多的地产商

　　过去的九个月里，维持房地产公司继续运转的钱，只有16%来自国内的银行，达到历年来的最低点。

　　5月份开始，京沪广深四大一线城市的成交量，就开始长期徘徊于去年的一半。北京9月份新开的楼盘，有一半的成绩是鸭蛋。

　　合生创展一度在销售额和土地储备上超过了万科，但今年上半年只卖了53亿元(万科656亿元)，总借款却高达300多亿港元。迫不得已，今年8月底开盘的“帝景国际”及“合生·麒麟社”相继打折促销，且折扣幅度均在10%左右。 

　　成交量下降，更进一步的结果，是让处在信贷紧缩环境下的开发商资金链雪上加霜，只能继续选择降价来缓解压力。

　　过去的九个月里，维持房地产公司继续运转的钱，只有16%来自于国内的银行，达到历年来的最低点。

　　卷入“信托门”传闻的绿城集团，在全国的房地产信托产品中，占的份额最多。宋卫平本来原本可以不用参与那么多，但是年初各家银行向绿城发放的300亿元授信(意思是只要银行有钱、项目合规就可以直接放贷)，到现在才批下来差不多三分之一。

　　南通的一家中型房地产公司总经理许世林，压根连授信都没有拿到，于是选择了引进多个个人或公司股东，“类似于私募基金吧，就是那些管理基金的专业人士。”往年，许世林从银行也贷不到开发贷款，但还可以利用贸易合同之类的擦边球拿到一部分钱，现在这条路也被堵死了。

　　根据央行公布的数据，2011年上半年发放给开发商的贷款是2千亿元，只有去年的一半不到。而放给买房人的贷款，也减少了近四成。

　　还没到最糟的时候

　　“两次调控的实质不同，这一次的影响也还没有达到上一次，但将来的影响一定会超过。因为时间更长、手段更激烈、对购买群体的打击更强。”

　　对于2008年差点将项目变卖的宋卫平来说，现在还不算太糟。“2008年的国庆，我们已经开始欠款了。”宋对南方周末记者回忆。

　　中房信就在一份报告里称，目前开发商大规模降价，大多情况下并不是因为本身的资金链原因，而是为了能够在第四季度取得更好的业绩，给股东和管理层一份好看的业绩单。

　　“无论是大幅降价的楼盘，还是资金链紧张的企业，现在都还是个别现象，远远没有达到2008年生死存亡的程度。”陶红兵还是中期看好后市，所以辞去北方最大的代理销售机构思源地产总经理一职后，马上开始着手筹备自己的房地产综合服务机构。

　　“现在土地款都是一次性付清的，那么要撬动一个5万平米的项目，只需要一两亿的资金即可，拆借20%利率的高利贷都未尝不可。”陶红兵如此解释这两次调控的不同。

　　尽管持续了一年半的调控，但当下最直观的房价松动依然表现出结构性调整的特点，比如集中在郊区、中低端以及前期涨价较高的“泡沫”区域。

　　但这一次的主流开发商对未来的预期大多很悲观。拥有13500万平方米的全国最大地主恒大，已经决定从7月开始不再买地。除了因为上半年买了70块地之外，对后市的判断恐怕也是重要原因之一。

　　金地同样不看好未来一年的后市，该公司一名中层员工告诉南方周末记者：“两次调控的实质不同，这一次的影响也还没有达到上一次，但将来的影响一定会超过。因为时间更长、手段更激烈、对购买群体的打击更强。你看现在一降就是15%以上，因为小幅的降价已经没有人迎合了。”

　　“我们显然正在接近拐点”

　　南方周末记者采访的所有业内人士，都肯定地表示，即便有小幅的放开，也不可能再出现2009年的4万亿救市主。

　　品牌房企的降价之火，或许不能马上燎原；但下行的趋势，或许正在明朗化。

　　在成都，当地一家知名开发商，开始通过合并部门的方式裁员，一如四年前困难之时；在北京，1－8月的成交量都在1万套以下，一如2008年1—8月市场整体向下之前；在上海，产权交易所的网站上，如今共有27家房地产企业挂牌等待新主人，而北京今年的并购数量和并购金额都已经比去年翻倍。

　　“买卖双方矛盾已经很激烈了，但是上海的供应量少，能买房的也少，所以一直在僵持着，就看谁先跳出来降价。”方方工作室的总咨询师胡宗亘说，“也许我们挂了电话，又会出来一单。事实上，现在相对于上海的最高点，已经跌了5%－10%。”

　　当然，相反的信号同样存在。过去的十天里，宏观政策放松的信号又开始出现。先是允许三个地方政府自行发债，然后是央票利率下降(这往往是宏观政策由紧缩转向中性的信号之一)，再是温家宝总理最新的发言暗示了定向宽松。越来越多的地方政府，也开始隐秘地放开二套房的网签。

　　开发商的策略也许会延长实质性降价的到来。只有一个项目的小开发商，不需要资金去周转，可以撑住不降；而诸如绿城这样的品牌大开发商，也是把降价这个选项放到了卖项目之后。

　　但南方周末记者采访的所有业内人士，都肯定地表示，即便有小幅放开，也不可能再出现2009年的4万亿救市主。

　　北京师范大学教授钟伟的判断是，尽管目前的困难还没有2008年那么大，但将来的困难只会有过之而无不及。今年年底和明年上半年将会出现二轮降价，如果没有意外的调控政策放松的话。

　　“我们显然正在接近拐点。今年楼市肯定降价。”融创中国董事长孙宏斌向南方周末记者表示。

　　但任志强仍持不同观点。他在最近的一次座谈会上表示，2013年房价会报复性上涨。