城区新房稀缺程度加剧 高端住宅市场价格逆势坚挺

　　邢飞

　　经过系列政策洗礼后的北京楼市整体呈现低沉态势，以普通住宅为主体的滞销成为整个房地产市场的主调。同样，一直走出独立行情的高端住宅市场近期也出现了新动向，相关数据显示，9月高端住宅成交单价环比8月微涨0.9%，对此，业内专家分析表示，高端住宅稀缺程度的日益加剧是价格逆势坚挺的主要推手。

　　高端住宅价格坚挺

　　近日，一直独立于整个房地产市场行情的北京高端住宅市场再次出现新动向。亚豪机构统计数据显示，9月北京高端住宅成交均价直逼6万元，环比8月微涨0.9%。

　　高端住宅市场的动向并非“单独行动”，北京房地产交易管理网数据显示：9月北京商品房住宅成交均价为21735元/平方米，与8月份成交单价相比，下降了0.5%；商品房住宅成交套数也延续了低迷状态，与8月份相比，9月商品房住宅成交量下调了4.9%。

　　对比近三年9月楼市销量可以发现，2011年9月的销量处于最低谷，总成交量不足1.4万套，与2010年同期销量下调幅度达到51.4%，比2009年9月的成交量相比则下滑了65.6个百分点。

　　然而高端住宅的销量似乎与北京住宅市场走向相悖。搜房网统计数据显示：单价3万元以上项目成交面积占整体的比重在2009年1月仅为0.7%，而到2011年7月这一比重已迅速上升至23%。

　　另一值得注意的是，9月北京在售的高端住宅项目平均报价为59943元/平米，单价直逼6万元，环比8月微涨0.9%，并达到历史最高点。

　　稀缺性成主要推手

　　对此，业内人士分析认为，市场紧缩的政策下，置业者更倾向“优中选精”，高端住宅中的精品日益受宠，导致价格小幅上涨。另一方面，供给层面上的有限供应使得整个北京高端住宅市场的供应也已趋向消耗殆尽，尤其是长安太和、西绒线26号等处于城市核心位置的高端住宅的稀缺性不断加剧。

　　北京市房地产交易管理网数据显示，二环内在售高端住宅仅有长安太和与霞公府两个楼盘，而整个四环，在售的高端住宅总数也没能超过10个。而且，在售高端项目的剩余供应也已经不足千套，即使是二环内最大体量供应的项目长安太和，目前也仅剩200余套房源。

　　据了解，长安太和项目为目前北京核心区域最大体量的高端住宅项目供给。该项目位于建国门内大街，建筑总面积约18.2万平方米，此次推出的一期四号楼提供279套房源，囊括了一至四居的基本户型。

　　对于高端住宅市场的表现，业内专家表示，基于高端住宅独有的资产保值性和产品独有的稀缺性及高附加值等优势，当普通住宅市场调整时，高端住宅表现得更为抗跌。

　　“权衡高端住宅诸多属性，支撑高端住宅市场相对较稳定、价格小幅上扬的最根本因素还在于其稀缺性。”专家进一步指出，高端住宅的稀缺性将其他特性的优势再度放大。

　　楼盘品质进化

　　当然，稀缺性并不能成为高端住宅占领市场的唯一杀手锏。业内人士表示，高端住宅的选择人群对高端住宅在品质、配套、设计乃至圈层打造方面的挑剔程度也是普通住宅市场人群所无法比拟的，所以，高端住宅在品质进化方面的提升是其占领市场的另一关键因素。

　　国内某龙头开发商曾做一调查显示：选择城市核心区域高端住宅的客户多看重其完善配套。事实上，购房客户关心的医疗、教育、商业等配套设施恰恰是对居住品质的最大影响因素。

　　据悉，长安太和作为核心区楼盘典型代表，项目周边配套涵盖了史家小学、景山小学、府学小学、协和、同仁、北京医院等完善教育医疗配套的同时，其商业配套资源也是高端住宅项目中比较稀有的，长安太和毗邻的金宝街作为北京高端商业资源汇聚之地，为业主提供了高端购物、聚会的便利。

　　“对于居住者人文圈层方面的打造和关怀，是高端住宅产品在品质生活层面上的又一飞跃。”业内人士表示。长安太和借助开发商富华集团近几年的紫檀收藏、高端会所等商业地产资源，一直为业主乃至京城高端文化圈层所青睐。在静态圈层打造之外，长安太和更注重与业主间的互动，通过某些互动平台的搭建，传递高端生活理念，提升业主生活品质。