北京地王项目陷困境 18项目销售回款不及地价款8成

　　新浪财经讯 11月7日下午消息  北京楼面单价地王蓟门桥地块项目转让的消息，引发了市场对“地王”命运的关注。据统计，2009年以来18个在售地王项目大多只“赚了吆喝”，其平均项目回款不足土地出让金支出的8成。而因为资金占用成本较高，挤压了盈利空间，业内人士认为，很多濒临或者已经亏本，只得快速降价出货。

　　北京中原地产给新浪财经提供数据显示，2009年至今，北京土地市场出让的住宅类土地有33块溢价率超过100%，其中已经进入销售环节的合计有18个项目。这些项目合计土地出让金为468亿元，但其总计销售额仅为359亿。销售额不足土地出让金的8成，其中的8个项目不足一半。

　　一些赶在调控前期销售的项目，目前销售额也仅为所支付土地出让金的2-3倍。而按照正常项目成本计算，地价款占销售成本3-4成计算，“地王项目盈利空间非常小，甚至很多濒临或者已经亏本”北京中原地产市场研究总监张大伟如是说。

　　高价面粉必然导致高价面包，但因为踩错了时点，便只赚了吆喝，赔了买卖。2009年以来的地王集中上市时间是在2010年下半年之后，而其恰好遭遇严格的“楼市调控”，特别是今年北京执行的限购以及金融机构的限贷政策，大部分投资需求被挤出。

　　销售市场的冷清传递到土地市场，近期北京土地市场的出让价格整体略有下调，以近期成交的管庄地块为例，其相比去年的地王价下调了10%。

　　2009年、2010年上半年的地王项目，目前大部分已经进入开发环节，其所需资金比普通项目要更多，这将让已经承压的房企更加难堪重负，粗略统计上市房企三季报，其库存值已经达到了上万亿，上述项目转让的消息或将不断增加。

　　对于这些“地王”项目的后市，张大伟预计，其何选择降价、降价的幅度多大能够换来销量，以避免亏损成为目前最大的难题。“特别是郊区地王项目，如果不选择快降，很可能因为后期供应大幅增加面临更大的难题。”(丁蕊 发自北京)