北京楼盘降价 今年不如2008年狠

　　楼盘降价 今年不如2008年狠

　　仅3个楼盘折扣低于8折 打折以直降为主 降价项目多位于五环外 年底有望小幅下调

　　不少区域已被打上了“楼市重灾区”的烙印，购房者们在开发商的降价中欢欣鼓舞，媒体对于降价楼盘的报道则引起了更多的关注。记者发现，相比2008年那次楼市灾难，现在楼盘打折力度似乎还不深也不够广。真的大范围降价可能要等到“2012”。

　　折扣

　　雷声大雨点小

　　仅3楼盘不到8折 

　　每每有楼盘促销，各路媒体都要大加报道，本来就希望房价尽快下跌的准购房者们也更加坚信房价真的降了。

　　而实际上，北京在售的百十来个楼盘中，老项目后期大多都是“求稳”，而纯新盘则不用顾虑老业主闹事，尽可能降低开盘价吸引购房者目光。

　　但据亚豪机构统计数据显示，绝大多数项目的折扣力度都比较常规，优惠幅度超过5%的项目不足50个，这其中近六成项目的折扣集中在了9折至9.4折之间。优惠幅度超过10%的项目不足20个，优惠幅度超过了20%的项目仅有屈指可数的3个。对比2008年底的打折促销风暴，可以说是非常温和的。2008年同期，优惠幅度超过了20%的项目多达15个，其中最低达6折。

　　促销

　　2008年买房送车

　　今年流行直降

　　“买房送路虎”。2008年开发商为了能卖房子可谓想尽了办法。但是经过三年，这些“买就送”的方法显然已经过时，购房者也已经对这种犹抱琵琶半遮面的打折方式麻木了。

　　现在楼盘打折就是以直降为主，全款支付的折扣力度更大。亚豪机构副总经理任启鑫分析，2011年房地产调控已经持续了8个多月，需求萎缩严重，在经历了“金九银十”的量价双降之后，目前北京房价下行通道已被打开，楼市打折促销的范围也在不断扩大，尤其是针对一次性付款的客户给予了较大的优惠幅度，显示出开发企业资金压力的加剧。

　　任启鑫认为，虽然销售回款不足，信贷政策不放松，开发商的资金状况并不乐观，但是由于本轮以严格限购为特征的楼市调控主要作用于北京、上海等一、二线城市，全国性的大型开发企业还能够从三、四线城市回笼部分资金，而地方性的开发企业在2009年至2010年有一些资金积累，尚有能力维持现行价格。

　　因此，在售项目大多只是进行一些常规的小幅让利而已。降幅超过20%的项目仅仅属于个例，位于房价虚高的通州或靠近通州的区域。而且这些楼盘多在调控早期的2011年上半年就已做出调整，之后并未引起大规模的跟进和效仿，周边项目调价幅度也相对有限。

　　2008年打折前十名

　　序号 项目名称 价格 优惠

　　1 奥东18号 14800元/平方米起 推出二居特价房，相当于6折

　　2 公园2008 3套特价房起价为7300元/平方米 特价房每平方米直降4700元，

　　相当于6折

　　3 上海建筑 8100元/平方米起 11月推出特价房，相当于6.5折

　　4 保利·香槟花园 均价12571元/平方米 特价房直降5000元/平方米，

　　(特价房折合单价) 相当于7.1折

　　5 中国第一商城 15900元/平方米起 推出特价房，相当于7.2折

　　6 鸿坤·理想城(派郡) 特价房6880元/平方米起 特价房直降2620元，相当于7.2折

　　7 世纪星城二期长城国际B段 均价8000元/平方米 开盘均价降3000，相当于7.3折

　　8 华发颐园 均价11800元/平方米 价格直降，相当于7.4折

　　9 北京华侨城二期 均价14000元/平方米 特价房直降2800元-4500元/平方米，

　　相当于7.5-8.3折

　　10 珠江御景 6500元/平方米 目前三期折后均价6500元/平方米，

　　较7月开盘时公布的价格8500元，

　　降了2000元，相当于7.6折

　　2011年打折前十名

　　序号 项目名称 在售价格 优惠方式

　　1 京贸国际城 14600元/平方米 相当于最高时的23000元/平方米的6.3折

　　2 远洋一方 18500元/平方米 相当于最高时的25000元/平方米的7.4折

　　3 润枫领尚 15500元/平方米 相当于最高时的19500元/平方米的7.9折

　　4 中弘北京像素 最低价18000元/平方米 4.89米层高，全款8折，按揭8.5折；

　　5.48米层高，全款9.5折，按揭9.8折

　　5 中建·国际港 18500元/平方米 特价房，相当于8折

　　6 东方太阳城别墅 35000元/平方米 一次性付款特惠8折

　　7 赛洛公馆 21000元/平方米起 搜房团购，最高170万优惠，相当于8.2折

　　8 金隅万科城 三期开盘预计14000元/平方米 比之前二期均价降低3000元/平方米，

　　相当于8.2折

　　9 世茂宫园 65000元/平方米 全款8.5折

　　10 恒盛波尔多小镇二期 8500元/平方米起 团购最高优惠8.5折

　　分析

　　降价楼盘转移至五环外

　　亚豪机构统计数据显示，目前在售打折项目中，有3个项目在2008年同期也位于降价大军之列，分别是首开·常青藤、东亚上北鑫座、奥东18号。但是折扣幅度的变化存在着很大差异。五环外的首开·常青藤、东亚上北鑫座2008年均为9.2折，而目前的最低折扣分别为8.5折、9折，折扣幅度加深；四环的奥东18号2008年打了6折，目前的最大折扣为9.3折，折扣幅度要小很多。

　　同样是降价项目，在不同时期降价幅度的变化有着显著差异，这是房地产市场外延发展的结果。由于2008年北京市大量在售项目集中在四环附近，竞争最激烈、泡沫也最大，因此当时这些区域所涌现出来的降价项目最多、力度也最大。

　　数据显示，2008年降幅最大的项目基本位于了四环区域，包括奥东18号、上海建筑、保利·香槟花园、中国第一商城、鸿坤·理想城、北京华侨城等，降幅均在25%以上。

　　如今，随着城市土地的开发建设，四环项目已升级为豪宅，降价项目寥寥无几。而像奥东18号这样销售周期已超过3年的大体量项目，凭借早前的土地成本优势，在淡市中进行适当降价以促进销售，也是合理的销售策略。何况项目推出的是限时特惠房活动，优惠力度并不算大。

　　时隔三年，四环区域的土地开发已饱和，竞争热点已转移至五、六环的近郊城区，首开·常青藤、东亚上北鑫座也只是五、六环诸多降价项目中的小小代表而已。

　　但是，从前后两次降价对比来看，该区域2011年折扣力度明显加大，这一方面得益于相对低廉的土地成本，另一方面反映出了五、六环市场的激烈竞争和泡沫化程度，可见五环外是降价的重灾区。

　　数据显示，目前，在售打折项目中，有80%以上位于五环以外，其中降价幅度达到或超过20%的项目共有6个，全部位于五环以外。

　　预期

　　未来房价筑底为主

　　年底或再现微降

　　2011年经过8个多月的市场调控，房价也已经发生显著变化。亚豪机构统计数据显示，10月北京市商品住宅的整体成交均价为20649元/平方米，相比2011年2月最高时的24981元/平方米，降幅达17.3%。而随着2008年的调控，在2009年1月达到了价格底部，为10541元/平方米，对比当年最高价格，降幅达24.8%。

　　任启鑫指出，从目前大部分项目的温和调价形势来看，开发商并未出现恐慌性降价抛售情绪，而目前的价格也已经接近了一个相对合理的底部，2011年底有望出现小幅下调。

　　如果按照2008年调控所达到的24.8%降幅计算，预计价格至多由目前的2万元/平方米，大约将调整为18500元至19000元/平方米。另外，按照未来调控不放松的政府态度，房价将处于价格逐步筑底的状态，不会出现2009年触底后的快速反弹，这样才能确保2012年房地产市场的健康有序发展。

　　本版文/记者 张媛