业界声音：八年感悟业界寄语楼市

　　自新京报创刊以来已随北京楼市共同走过八载，曾经辉煌一时的北京楼市正处在徘徊时期，买卖双方深度观望，交易量持续下滑，房价停滞不前，楼市拐点的声音此起彼伏。值此特殊时期，我们特邀请规划专家、房地产行业研究人员、知名开发商、代理机构负责人、二手房经纪公司负责人、物业管理行业专家等房产行业相关专业人士，分别针对各自的领域畅谈八年楼市，让业界在抒发感悟的同时，也为市场前行提供动力和指明方向。

　　政府主导城市规划

　　●北京清华城市规划设计研究院副院长 袁昕

　　过去8年的变化，首先是地方政府对于规划越来越重视，这种重视来自几方面。2008年《中华人民共和国城乡规划法》的实施，依法行政成为了共识。这几年拍脑袋定规划的做法逐渐在减少，能够按照法定的程序来实施。

　　地方政府也更需要有高质量的规划，有了做百年大计的意识，愿意投入更多的资金，请有实力的规划设计院来做规划，这也是逐年在增加的。

　　城市规划的水平，无论是在技术的积累、新技术的运用、理论的提升、工作的方式方法等方面，这些年还是有很大的提高的。城市规划的综合性越来越强，过去只是空间规划，现在市政、交通、能源、环境等方面都纳入到了规划的范畴，也比原来复杂了很多。

　　这些年北京的城市建设的思路也调整得很多，例如过去的卫星城建设，现在改称新城建设，二者最大的差别，就在于和主城区的关系。卫星城对于主城区的依附性更大，而新城的独立性更大，在产业和居住的关系上考虑得更多。

　　住宅建设方式亟待改变

　　●中国建筑标准设计研究院执行总设计师 刘东卫

　　从国内外住宅工业化演进与发展经验来看，改变住宅建设的生产方式是我国亟待解决的问题。在我国住宅产业化正在进入全面推进的关键时期，应着力推动我国住宅工业化从“住宅建设的工业化阶段”向“住宅生产的工业化阶段”的转变。住宅产业化的核心是用工业化生产方式来建造住宅，住宅工业化生产问题是制约我国住宅发展的关键环节。

　　最近10年是我国住宅工业化及其技术的转变期，阶段性的成果之一，是国家出台了一系列的法规和标准，为住宅的发展奠定了良好的基础。

　　例如2005年，国标《住宅性能评定技术标准》发布，把住宅性能分为适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五个方面，在全国范围对住宅项目开展了住宅性能综合评定工作。

　　住宅部品的标准化、工业化是住宅产业现代化的基础和关键。为此，国家发布《国家康居住宅示范工程选用部品与产品暂行认定办法》。对康居住宅示范工程以及其他各类住宅建设起到了很好的参考作用。

　　关注新城置业机会

　　●中国房地产学会副会长 陈国强

　　过去的8年有两件事情对北京地产行业影响很大，一是2004年8月31日开始实行土地招拍挂制度，二是正在实施的限购政策。

　　土地招拍挂制度是地王出现的基本前提，地王对楼市则产生传导效应，此后，房价一直处于快速上涨期。北京的限购政策是全国实施最严厉的城市，限购让住宅回归到居住消费品的阶段，北京住房市场以前供不应求的局面，有望得到有效缓解。

　　展望未来，北京房地产行业未来将在几大方面发生变化。

　　一是要更多关注新城发展。“十一五”期间北京提出发展新城，通州、顺义、亦庄这些新城都在快速变化中，接下来有更多区县迎来发展机会，住房消费要更多关注新城置业机会。二是存量房市场将占据主导地位。三是住房市场的供应结构与供应模式将呈现多元化、多层次特点。保障房、普通商品房双轨并行，不同收入群体可以通过不同方式解决住房需求。

　　通过此轮调控，北京的房屋居住功能趋于增强，住房的投资属性明显弱化。

　　保障住房越来越受重视

　　●上海易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭

　　2004年顺驰被收购事件对行业影响很大。事件反映了大企业盲目扩张，“发展得太快就一定有风险”，这给整个行业都敲响了警钟。

　　8年来地产行业最可喜的一个变化是住房保障越来越受到重视，政策进一步完善，保障房建设量大幅度增加。这是政府必须去落实的事情，属于社会保障，改善民生，这样有利于中国房地产市场持续健康发展。

　　8年来房价越调越涨。第一跟中国的经济快速增长，人们收入增长有关；第二是中国城镇化快速推进，需求比较旺盛所致；第三，宏观调控的效率不是很高，政策执行并不是很到位，所以说调控的效果不是特别得好。 另外调控还是抑制了房价快速地上涨，如果没有调控，中国的房地产泡沫可能早就破了，正是因为调控，房价出现了一些降温的现象，从而使中国的价格泡沫一直维持在一个偏小的水平，调控还是有效果的。包括本轮的调控效果也正在显现。

　　土地改革提高市场化程度

　　●首创置业股份有限公司董事长 刘晓光

　　这8年北京地产行业给我印象最深的是“土地招拍挂”制度的颁布和实施。“土地招拍挂”有效地提高了土地乃至房地产行业的市场化程度，提高了土地资源配置和合理性以及利用效率，克服了由于土地产权关系混乱而导致的土地浪费严重等种种弊端。另一方面，由于土地供应方的单一化，“土地招拍挂”客观上推高了土地成本，进而形成了一定程度的投资泡沫和金融风险。但总体而言，“土地招拍挂”制度对中国房地产行业长期、有序、健康的发展具有深远的积极影响。

　　8年来，地产开发正从简单的住宅等单一物业开发模式，向居住、商务、消费、产业、文化等全方位功能的综合开发模式转型。产品的精细化程度不断提高，面向细分市场的精细化产品已逐步取代过去的粗放化单一化产品。地产行业和其他行业的紧密度和渗透性不断加强，对房地产开发商的综合营运能力提出了新的要求。

　　首创置业在这8年的发展中发生了很大变化：成功登陆香港资本市场；从北京逐步走向全国。

　　舒适的建筑一定节能

　　●当代节能董事长 张雷

　　8年来，整个中国房地产住宅市场，主要都在解决三个问题：居住舒适度、住宅运行成本和费用、造价成本等。

　　8年前，我们最初从国外引进、消化、吸收先进的科技节能建筑技术和开发理念，开发了中国最早的科技节能住宅——北京万国城MOMA。在这过程中，我们发现“凡是舒适的建筑，一定是节能的；凡是不舒适的建筑，它一定不节能”。不论一座建筑装修的硬件多好、装修标准多高，如果采暖、通风、采光、隔音、降噪等细节做不到位，必然给客户带来不舒适的居住体验。

　　未来8年，我们提出打造舒适而节能的科技文化艺术新建筑，为客户创造一种面向未来的崭新的生活方式，专业化、服务性、品牌性及其有着独立自主研发技术体系的企业，才能在中国房地产市场的下半程崭露头角。

　　我们坚信“在世界能源需求持续增长的今天，当代节能科技产业家园，开辟了一条可持续发展的建筑之路，为每一个所到之城增添绿意。”

　　全国性公司市场份额增加

　　●北京世联地产顾问有限公司总经理 李岩

　　近8年来，随着房地产市场的变化，传统的房地产代理行业格局发生很大的变化，北京房地产市场代理行业有如下几方面的变化：

　　首先，行业中全国和本土公司的市场份额发生变化。全国性代理公司的市场份额逐渐增加，本土代理公司的市场份额逐渐减少。

　　其次，行业内上市代理公司出现。随着世联在A股上市，易居和思源在美国上市，给行业带来了一些新的变化，一方面是更多的国内外投资者认识了代理行业，使代理公司得到了更多的认同和尊重，并且代理公司上市也体现了代理行业的价值所在；另一方面是这些公司由于上市，带来了新一轮的快速发展期，如世联和易居无论是在区域公司的布局上，还是业务结构的多元化上，都得到了极大的丰富和扩展。

　　最后，代理公司的业务延展性变得丰富和各具特色。例如伟业和中原的二三级联动的模式，易居与新浪乐居、百度的合作，房产电子商务模式的试运行，世联快速发展工商物业和物业管理业务，因此整个代理行业从横向、或者纵向进行业务延展。

　　营销多元化是趋势

　　●伟业我爱我家集团副总裁、伟业我爱我家一手事业集团总经理 徐斌

　　坚持意味着坚定信念，坚持意味着胜利，而坚持的背后是需要企业审时度势，纵使市场不如往昔， 调控政策日趋严厉，但是我们依然可以看到广阔的发展空间与巨大的客户需求。在这种情况下，我们要做的就是整合营销渠道，探索新的营销模式，开创房地产市场的变革。

　　也正因如此，我们看到房地产电子商务、一二手联动、集中展示中心、组建分销团队、与境外机构联动、主题地产营销等应运而生，并会在不断的尝试中快速更新出现2.0版，2012版……使之完善，这就是创新，这就是保持企业可持续发展的核心竞争力。

　　略解理论后，希望大家能够明白这个行业在不断走向成熟，并步入一个新的营销时代。勇于尝试就会有新的机会，不尝试就是退出市场，这是早晚的问题。

　　二手房市场逐渐规范

　　●北京中原市场研究部总经理 张坤昱

　　我对北京二手房经纪行业感悟最深的关键词就是“规范”和“创新”。

　　起步阶段，经纪公司给大家感受就是黑中介、吃差价、素质低下等，现在消费者对经纪公司认可度显著提高，通过经纪公司成交占到八成以上。

　　规范体现在三个层面，一是经纪人员素质显著提高，言谈举止规范化；二是经纪公司操作规范化；三是中介行业加强监管、肃清不良中介，行业秩序规范化。

　　一个企业乃至一个行业，若想有所发展，离开创新是不行的。资金监管和网上签约可以说是北京中介行业发展中具有里程碑式的创新事件，改变以往交易流程，操作模式和思维方式。资金监管和网上签约有效把控住交易中两大重要环节，合同权益和钱款交割，有效规避经纪公司挪用房款给消费者带来的风险，而合同统一版本，改变以往合同五花八门，最大限度保障购房者权益。

　　2012年北京楼市，如何发展，是延续2011年低迷之势，还是逆转直上，存在极大不确定性。　不过我仍希望商品房市场在系列政策高压下，价格下调，回归房产本身价值，挤出泡沫，成交量回升。

　　二手经纪抗压能力较低

　　●鑫尊地产市场总监 闫斌杰

　　这个行业受政策影响较大，企业自身抗压能力比较低，周期性非常明显。

　　二手房买卖本身是社会经济的一种正常需要，因此社会离不开二手经纪公司。　今后很长一段时间里，各中介公司都在考虑一个问题，如何能够减少对政策的依赖，如何能保证一个持续的健康的成长。

　　二手房行业是基于服务的劳动密集型行业，行业内企业服务水平参差不齐，产生了很多纠纷和抱怨，在社会上形成了很不好的印象。　这种情况一方面不排除一些从业人员主观上投机钻空子、欺骗客户及侵害客户利益；另一方面也不能忽视大部分公司都在努力完善自身管理，尽力杜绝损害客户利益的事情发生。总之，这个行业是社会需要的，也需要社会多多关注，需要政府部门及媒体能够正确引导和监督。

　　要提供更多精细化服务

　　●中国物业管理协会副秘书长、北京物业管理协会副会长 董贤均

　　物业管理行业在这8年间，发展十分迅速，物业管理和服务已经成为老百姓日常生活中不可或缺的部分。

　　这个行业无论对于社会及房地产行业的发展都起到了明显的推动作用。

　　物业管理公司随着市场经济的发展，从早期国有资产中剥离出来走向社会化，仅仅是北京的物业公司数量已突破3000家，为解决社会就业等突出矛盾方面做出了巨大贡献，因此从一定程度上来看，物业行业起到了社会孵化器作用。

　　快速的发展带来了行业进步的全新契机，同时也引发了行业内部的一些问题，行业中鱼目混珠、“只收钱不服务”等侵犯业主权益的现象时有发生。

　　未来在这方面，政府部门将会加大监管力度，而行业从业者更要自律，继续巩固竞争机制，将管理和服务的理念转变，并且找准位置。

　　我们是服务于社区老百姓的服务人员，不是执法者，因此要改变过去资产管理的思维和模式，端正态度和服务理念，努力提高服务水平和技能，向精细化方向稳步推进，实现全行业长远的可持续发展。

　　后期维护是增值的保障

　　●高力国际华北区物业与资产管理服务部执行董事 林春丽

　　8年来，我感受最深的就是随着房地产市场的发展，业主们越来越了解个人房屋资产管理的重要性。

　　我们也始终致力于从资产价值考虑，对物业进行全面分析，发掘一切可以增加物业价值及减低运营风险的机会，对包括物业租赁、翻新、维修及控制运营开支等各方面提供策略建议。

　　一个高品质的物业不仅体现在项目本身，后期的专业维护也是其保值增值的重要保障，因此，专业化、成熟的物管经验为楼市发展起到了积极的推动作用。

　　在发展的过程中，物业管理行业不可避免地遇到一些困难，比如说随着CPI高企，物价、人力成本均出现了不同程度的上涨。

　　但是物业费上调却难以获得普遍认同，这不仅给物业服务机构带来了成本压力，也为整个物管行业的进一步发展带来了瓶颈。

　　我们看到政府相关部门在这方面已经做出相应努力，但同时也需要加强社会公众对物管行业认识的加深。

　　当然任何行业的发展都不可能一蹴而就，因此物管行业相关体系的完善也还需要一定时间来完成。

　　特42、特46版采写/本报记者 曾慧娟 刘狄 李捷 刘杨