社科院：房地产市场或会软着陆

　　【财经网专稿】记者 胡俊英 12月9日，中国社会科学院发布的2012年《住房绿皮书》(下称绿皮书)表示，目前房地产调控效果显著，在巩固目前调控成果的基础上，预计未来在政策面总体严控下对达到一定条件的区域作出微调，以实现房地产市场的“软着陆”。

　　绿皮书认为，住宅投资完成额在2010年第三季度以来维持较高的增速，2011年1～9月同比增长35.2%，总体维持了较高的增长速度。2011年1～9月，虽然房地产开发投资增速略有回落，但由于保障房的建设，住宅投资完成额增速反而上升，对经济增长依然作出了较大的贡献，2011年1～9月大约带动经济增长0.9个百分点。2011年住宅投资对经济增长的拉动作用依然明显。

　　然而，2010年以来，中央政府出台了一系列不断升级的房地产调控措施，直接影响到楼市的消费预期、购买行为、成交量乃至行业生态。特别是在2011年前三季度，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，行政和经济手段并用，限购政策不断向二、三线城市扩展，另有600多个城市出台了房价控制目标。在此形势下，各地楼盘成交持续低迷，住房市场出现明显的业绩分化，市场集中度进一步加强。同时也使长期居高不下的房价开始趋稳，甚至部分下调，房地产开发商开始面临业绩下滑、资金链紧张等压力。也为经济下滑带来风险。

　　可以说，全国房地产行业在经历了10余年黄金发展后，感受到了前所未有的冲击，而且大有“山雨欲来风满楼”之势。绿皮书指出，2010~2011年，房价快速上涨的势头已初步得到遏制，房地产市场逐渐显现成交量和成交价格双双下行的局面，整体呈稳中有降的情形。

　　绿皮书推测，从2011年第四季度至2012年，政策持续收紧并作适度微调，各方结束观望，实施有限调整。由于2009、2010年房地产开发投资高速增长，房地产库存压力增大，预计商品住宅市场销售量和销售额在进一步下滑后，为消化库存，在资金链紧张和业绩要求双重压力下，以价换量的开发企业逐步增多，降价促销范围扩大，幅度增大。限购政策下符合条件的需求主体短期难以快速增长，市场在价格方面的竞争激烈程度将加剧，促销优惠政策可能会吸引部分持币待购者出手。一线城市价格下行通道的打开，预计将逐渐向二、三线城市蔓延。整体来看，2011~2012年，商品住宅市场的销售量和销售额预计将出现双降的局面，政策的微调可能使各区域表现不一。

　　另外，在政策的叠加效应下，土地市场已经降温。绿皮书认为，由于政策的连续性和市场的惯性，土地市场下行将是未来一段时间的趋势。2011年第四季度和2012年全年，即未来的16个月，土地成交量或显“U”形走势，其底部会在2012年的第一、第二季度，成交价或呈“J”形或反“L”形，其底部会在2011年的第四季度和2012年的第一、第二季度，或许还有第三季度。

　　(证券市场周刊供稿)