房贷月供元旦开涨 提前还贷要分情况

　　晨报记者 徐运

　　从明年1月1日起，个人房贷月供就要“涨价”了。央行今年连续3次上调贷款利率，5年期以上基准贷款利率已经从年初的6.4%增加到7.05%。由于银行约定贷款基准利率的调整方式通常为“次年1月1日”，这意味着房贷将从下个月起执行新利率，房贷一族每月还款额也将相应增加。对此，不少“房奴”打算在月供涨价前提前还贷。业内人士认为，在目前宏观经济形势及资金流动性趋紧的局面下，并不是所有的情况都适合提前还贷，有些过去申请到七折优惠利率的买家因为成本低，只要增加的负担不大，与其拿出大笔钱来提前还贷，还不如用作定期存款。

　　今年3次上调成本将叠加

　　自去年10月下旬起至今年7月，央行以几乎2个月一调的频率对存贷款基准利率进行了5次上调，其中2011年占了3次。其上调后叠加的还款成本无疑是购房者最为关心的。

　　以一笔100万元总额、30年年限、采用等额本息还款方式的商业贷款为例，如果执行的是基准利率，月供为6255.06元，经过今年三次加息后，明年的月供将增加到6686.64元，月供增加431.58元。假如申请时已是二套房贷基准利率上浮1.1倍的话，今年的月供为6679.91元，明年为7167.58元，增加487.67元。

　　由此可见，3次加息后根据购房者不同的贷款利率类型，其还款差额也大不相同。不过需要注意的是，如果购房者与银行签订的贷款合同中优惠利率未有设定期限等细节，无论房贷基准率如何浮动，仍将享受合同中注明的优惠幅度。

　　还是以上述情况为例，如果继续享受7折优惠利率，加息后购房者的月供当然也会增加，不过增加的幅度没有基准和上浮利率那么大。经过计算月供大约增加273.58元。

　　享受利率折扣者不必着急

　　对于打算提前还贷的购房者来说，不同情况要区别对待。尤其是2008、2009年享受着7折利率优惠的购房者。

　　按照2012年调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%来计算，如果当初签订7折优惠的利率，且无协议设定期限的购房者，其明年的贷款利率水平为4.935%。

　　21世纪不动产分析师黄河滔表示，以贷款100万元30年期等额本息商业贷款为例，按6.4%的基准利率打7折计算，每月月供为5054.98元。明年1月1日后，按7.05%为基准利率的7折还款，每月月供为5328.56元。利率调整前后月供差别不到300元。目前加息后银行5年期以上定期存款利率达到5.50%。与其把这笔钱拿去提前还房贷，还不如放在银行存定期。

　　其次，对于等额本息超出还款周期一半的购房者，提前还贷并不划算。等额本息还款方式每个月还款的总额是固定的，但前期借款人归还的资金中利息的比例较大，本金较小。购房者实际上在已经偿还了大部分利息的情况下，提前还款的部分多为本金。